Цель нотариального удостоверения – засвидетельствование факта сделки

О том, когда требуется нотариальное удостоверение сделки с недвижимым имуществом, рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Галина Бессмертных.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Сделки — самое распространенное основание возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений. Это и понятно, поскольку гражданские права и обязанности возникают и реализуются в основном по воле самих субъектов гражданского права. Совершая различные сделки, граждане и юридические лица реализуют возможности, которые заложены в их право — и дееспособности.

Если для совершения сделки требуется согласование воли двух сторон, налицо двусторонняя сделка. Воля сторон в такой сделке является, по обыкновению, совпадающей и противоположной по направленности (одна сторона хочет продать вещь по определенной цене, а другая сторона готова ее купить на тех же условиях). Стороны в сделке необходимо отличать от лиц, участвующих в сделке. На одной стороне могут выступать не только одно, но и несколько лиц, в совокупности представляющих одну сторону. Все эти лица должны согласовать друг с другом свою волю и в дальнейшем выступают как единая сторона.Законодателем установлены две формы сделок — письменная и устная.

Сделку, для которой законом или же соглашением сторон не установлена письменная форма, можно совершать устно. Закон не допускает совершать в устной форме:

1) сделки, для которых установлена нотариальная форма;
2) сделки, несоблюдение письменной формы которых влечет их недействительность.

Под письменной формой сделки понимается такое волеизъявление, которое зафиксировано на бумаге или ином материальном носителе. Письменная форма сделки бывает двух видов — простой и нотариальной.

Остановимся отдельно на сделке с недвижимым имуществом, для которой обязательным является ее нотариальное удостоверение. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются едиными правилами, установленными Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утв. приказом Минюста России от 15 марта 2000 года № 91 (Бюллетень Минюста РФ. 2000 г. № 4).

Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не гарантирует действительности сделки, однако лишает почвы в последующих спорах по многим вопросам (подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки, отсутствие заблуждения относительно характера сделки и т. п.). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленной ими сделки и проверить, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо подписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. Текст сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к ее содержанию числа и сроки должны быть обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена, отчества граждан, их адреса должны быть написаны полностью. Сделка подписывается в присутствии нотариуса.
Если нет оснований для отказа в удостоверении сделки, нотариус проставляет на документе, фиксирующем сделку, удостоверительную надпись установленного образца, а также вносит сведения о сделке в соответствующий реестр.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. В настоящее время число таких случаев невелико. В частности, нотариальному удостоверению подлежат: договор ренты (ст. 584 ГК РФ); договор об уступке требований (п. 1 ст. 389 ГК РФ), а также договор о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ), если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме.

Пункт 3 ст. 160 ГК РФ предусматривает случай, когда за гражданина, являющегося стороной сделки, ее может подписать другое лицо — так называемый рукоприкладчик. Это допустимо, если само физическое лицо, обладающее дееспособностью и отдающее отчет в своих действиях, не может подписать сделку собственноручно ввиду физического недостатка, болезни или неграмотности. По его просьбе сделку подписывает другое дееспособное физическое лицо, а данный факт удостоверяется нотариусом с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Рукоприкладчик никаких прав и обязанностей по сделке, которую он подписывает, не приобретает. Вся его функция сводится к восполнению того физического недостатка, который мешает гражданину собственноручно подписать сделку. Юридические лица прибегать к помощи рукоприкладчика не могут.

Сделка, подписанная таким образом, не становится нотариально удостоверенной, поскольку нотариус в данном случае удостоверяет не сделку, а лишь факт ее подписания рукоприкладчиком. Вместе с тем, по желанию сторон нотариально удостоверенной может быть любая сделка. На практике к услугам нотариуса стороны чаще всего прибегают при совершении сделок с недвижимостью, поскольку, во‑первых, данные сделки являются одними из наиболее значимых и, во‑вторых, это значительно упрощает процедуру их государственной регистрации или перехода права собственности на недвижимое имущество.

Также, следует отметить, что с 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 21.12.2013 № 379‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с нововведениями в законодательство с 1 февраля 2014 года для государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия заявление о государственной регистрации прав и другие необходимые документы могут быть представлены нотариусом или работником нотариуса, имеющим выданное нотариусом письменное подтверждение его полномочий.

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом № 379‑ФЗ, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

---

Теги: документы, нотариат, сделка по недвижимости