Схемы продаж квартир в новостройках

Приобретение жилья на первичном рынке предусматривает несколько схем заключения сделок. Среди способов, по которым реализуется жилье, есть те которые максимально защищают покупателей, и те, которые больше выгодны застройщику. О самых известных и распространенных способах покупки нового жилья нам рассказала Ольга Линник, эксперт - директор ООО АН «РусБизнесКонсалт».

Основная причина популярности новостроек, конечно же, финансовая — покупка жилья на стадии котлована позволяет экономить до 30% стоимости квартиры. Однако здесь есть и «подводные камни». Стоит вспомнить новости, неоднократно освещаемые средствами массовой информации, об обманутых дольщиках, которые требуют вернуть свои законные деньги, вложенные в чьи-то незаконные аферы.

Сегодня рынок практически освободился от откровенно криминальных «серых» схем с использованием всяческих векселей и уходом от налогообложения. И на данный момент квартиру в новостройке можно купить по нескольким схемам. Это договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Законом № 214‑ФЗ, договор ЖСК, также соответствующий 214 закону и предварительный договор купли-продажи.

Договор долевого участия
В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Покупатель должен оплатить объект после регистрации договора долевого участия (полностью либо с рассрочкой), а затем принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Договор долевого участия накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах.

Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений. Наконец, договор долевого участия законодательно запрещает застройщику вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь кроме строительства, прописанного в договоре объекта. Таким образом, договор долевого участия исключает нецелевое расходование средств.

Все вышеперечисленное, казалось бы, делает невозможными «дикие» способы обмана, когда застройщик заключал договор с инвестором, вовсе не собираясь строить какое-либо жилье, а потом исчезал вместе со средствами граждан. Но практика показывает, что закон не всегда останавливает мошенников.

Есть в Федеральном законе № 214-ФЗ лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость «квадрата», а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).

Покупка квартиры через ЖСК
Основным плюсом этого способа для застройщика является привлечение денег пайщиков до получения разрешения на строительство. В этой схеме нет жестких гарантий прав владельцев паев ЖСК, а также требований и штрафов, как в договоре долевого участия, начисляемых за нарушения сроков и регламентов строительства.

Главные минусы схемы ЖСК для застройщика — участие пайщиков в принятии решений, а также их влияние на ход строительства. Кроме того, схема с ЖСК вызывает сложности с привлечением банковских кредитов, при продажах по схеме с участием ЖСК у застройщиков нет обязательств по срокам ввода дома в эксплуатацию. В то время как в ДДУ, согласно закону, застройщик обязан обозначить конкретный срок передачи квартиры дольщику. Если наступает просрочка, дольщик вправе требовать возмещение убытков в денежном эквиваленте. К договорам при схеме ЖСК таких требований не установлено. Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения или вводить новые платежи.

Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать. Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом, поскольку в условиях слабого регулирования кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3–5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

Предварительный договор купли-продажи
Еще одна схема — реализация квартиры по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) недвижимого имущества. Этот способ, пожалуй, наиболее рискованный для покупателя, так как существует большой риск двойной продажи квартиры. Деньги по такому договору зачастую вносятся в полном объеме, а в обмен покупатель получает обязанность застройщика заключить с ним основной договор в будущем.

Сделки по предварительному договору купли-продажи часто заключаются на этапе, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию, но не оформлен в собственность. Если же предварительный договор заключается на стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию, это является существенным нарушением и свидетельствует, скорее всего, об отсутствии у застройщика необходимой разрешительной документации.

ПДКП не является договором о фактическом приобретении, это всего лишь договор о намерении сторон заключить сделку в будущем. И деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. Отсюда вытекают все основные риски для покупателя — могут быть пересмотрены условия сделки или, еще хуже, произойти двойные продажи. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий получения им выбранной и оплаченной квартиры.

Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору дольщик платит застройщику, считаются «обеспечительным платежом». В случае нарушения застройщиком договора, дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру. В случае нарушения договора он может рассчитывать только на возвращение «обеспечительного платежа». Таким образом, категорически не рекомендуется соглашаться на заключение договора, если у застройщика отсутствуют права на землю, а у объекта нет хотя бы положительного заключения экспертизы.

Риски. Как их снизить
Полностью защититься от риска потери денег при покупке квартиры довольно тяжело. В такой ситуации может оказаться любой покупатель объекта недвижимости вне зависимости от формы заключенного договора. Ведь квартиры могут реализовываться не только самим застройщиком, но и инвестором. Могут возникать такие случаи, когда инвестор не выполняет своих обязательств по договору и застройщик не передает ему квартиры. В результате чего дольщики могут остаться без своего жилья.

Еще одна проблема может возникнуть в том случае, если жилой дом строится без соответствующего разрешения и без оформления земли. Кроме того, застройщик может объявить себя банкротом. Дольщикам в этом случае необходимо будет создавать ЖСК и достраивать объект на свои деньги. Так же к рискам можно отнести задержку сдачи дома в эксплуатацию.

Чтобы максимально защититься от рисков, покупатель квартиры в новостройке должен обязательно ознакомиться со всеми документами застройщика (разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию с последними изменениями, документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок). Очень многое о застройщике может сказать информация о возведенных им ранее объектах строительства.

Вместе с тем, полностью защититься от рисков невозможно, но покупатель всегда сможет свести их к минимуму. Для этого необходимо обращаться к профессионалам — риэлторам или юристам, которые приложат все усилия для защиты покупателей от недобросовестных застройщиков.

Теги: продажа, новостройки, Сделки с недвижимостью.