Преимущественное право на недвижимость при двойной продаже

Объясняет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU.

На рынке недвижимости продолжают появляться так называемые двойные продажи, когда один и тот же объект, независимо от его целевого назначения, может быть реализован сразу нескольким покупателям. Это касается как первичного, так и вторичного рынка, включая квартиры в новостройках, офисные помещения,гаражи и промышленные строения. Никому не хочется оказаться в подобной ситуации. Поэтому есть смысл ознакомиться хотя бы с обычными правилами, позволяющими избежать этого риска.

Раньше других зарегистрировать договор
Независимо от того, какие договоры заключили пострадавшие покупатели, преимущественное право на получение объекта недвижимости имеет лицо, первым подписавшее и оплатившее договор. Если оформляется договор долевого участия, преимущественное право получает лицо, первым зарегистрировавшее его в Росреестре. Все остальные участники сделки могут обратиться в суд лишь за компенсацией понесенных убытков. Это положение относится к первичному рынку недвижимости. В отношение вторичного рынка ситуация аналогичная. Кто первым провел государственную регистрацию купли-продажи в Росреестре, тот и обладает преимущественным правом на владение объектом недвижимости.
В одном из моих процессов апелляционный суд удовлетворил требования дольщика, зарегистрировавшегодоговор долевого участия в 2010 году, коллегия признала за ним право собственности на квартиру. Хотя суд отказал покупательнице той же квартиры, заключившей договор многим ранее, еще в 2006 году. Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года додоговора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре.

Раньше всех обратиться в суд
При рассмотрении спора о двойной продаже, преимущество в суде имеет тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Однако нередки ситуации, когда покупатель не осведомлен о факте совершенного в отношении него преступления и, соответственно, в суд не обращается. В таком случае право собственности будет признано за лицом, первым обратившимся в суд, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет достаточно сложно или невозможно при условии продажи объекта стороннему покупателю. Подобную позицию разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», указывая, что бездействие обманутого владельца имущества не порождает право на изъятие его недвижимости из собственности добросовестного приобретателя.
К примеру, дольщик заключил договор, оплатил его, потенциально он считается собственником, пусть и будущим. Затем он бездействует или пропадает на несколько лет. Его квартира по злому умыслу или неосторожности продается другому лицу – добросовестному приобретателю. Последний, в свою очередь, оформляет жилье в собственность. В данном примере преимущества на квартиру первоначально имел первый дольщик. Но он долго бездействовал, не интересовался результатом сделки, что привело к возможности продажи и оформления его прав на имущество третьему лицу. Поэтому преимущественного права он лишается, и квартира остается в собственности второго покупателя, который при равных условиях, судись бы они между собой сразу после факта двойной продажи, дело бы проиграл.
Смысл подобной судебной практики заключается в том, чтобы защитить добросовестного приобретателя. Защита возможна, когда приобретатель добросовестный, т.е. при покупке имущества все проверил, не знал и не мог при изучении документов знать о том, что квартира «нечистая». Однако одной добросовестности недостаточно, нужно наличие второго обстоятельства.
А вторым обстоятельством как раз и является бездействие со стороны действительного собственника, имущество которого продается третьими лицами добросовестному приобретателю. Т.е. владелец имущества обязан следить за своей собственностью, его бездействие расценивается как «преступление», наказание которому – лишение собственности в пользу добросовестного приобретателя, который как раз ни в чем не виноват, в отличие от бездействовавшего владельца.

Компенсация стоимости оплаченной недвижимости
Защищать интересы участника сделки, который стал жертвой двойной продажи и за которым не признано право на преимущественное владение объектом, также необходимо в суде. Несостоявшийся покупатель может получить полную стоимость оплаченного договора, а кроме того возмещение морального вреда и понесенные убытки. Если же недобросовестный продавец получил от спорной сделки еще и доходы, пострадавший вправе требовать компенсацию упущенной выгоды. Убытки в размере рыночной стоимостинеполученного жилья суды Москвы с недобросовестных продавцов взыскивают в 30% случаев, в Московской области этот показатель достигает 50%, а по России в целом он доходит до 80-85%.

Перед судом все равны: и жертвы, и преступники
Объективно следует знать, что суд – это орган государственной власти, на который возложена обязанность разрешать споры в ту или иную пользу. Суд не призван заступаться за покупателя, оказавшегося в плачевной ситуации. Суд должен защищать права граждан объективно и независимо восстанавливать справедливость. Если покупатель заведомо пошел на сомнительную сделку – двойную продажу, суд вполне способен отказать в удовлетворении иска о взыскании компенсации в его пользу. Кроме того, весомыми должны быть доказательства для однозначного признания и установления вины продавца и возмещении компенсации пострадавшему покупателю.