О правах маленьких хозяев жилья

Несовершеннолетние дети, так же как и их родители, имеют право быть собственниками недвижимости. Особенно это обстоятельство необходимо учитывать при продаже и покупке жилья. В чем особенность таких сделок? Какие факторы нужно учесть, чтобы не были ущемлены права ребенка? Слово экспертам.

Елена Панина, заместитель директора ООО «1 Квартал»

Когда несовершеннолетний ребенок является собственником объекта недвижимости, а семья планирует переезжать в другое жилье, родителям нужно понимать, что новая квартира должна быть не хуже предыдущей.

В этом вопросе важно все: и размер площади для ребенка в новом жилье, и место нахождения недвижимости, и стоимость квадратного метра. Собрав документы о двух объектах (продаваемом и покупаемом), родители должны обратиться в отдел органов опеки Департамента образования. Но прежде, чтобы не возникло сложностей, семье необходимо проконсультироваться у опытного риэлтора, который расскажет обо всех тонкостях данной сделки и поможет сопроводить в орган опеки.
При покупке квартиры в новостройке родители должны учесть высокую стадию готовности дома и надежность застройщика, чтобы в будущем было меньше рисков.

При этом площадь, выделенная несовершеннолетнему в новостройке, должна быть не меньше имеющейся. Если семья планирует приобрести частный дом, то на объект в обязательном порядке выезжает сотрудник органов опеки для его осмотра и написания отчета. Неблагоустроенность и высокий процент износа дома – повод для отказа в приобретении жилья.

Органы опеки могут отказать родителям в покупке жилья в случае, если семья переезжает из города в сельскую местность. В этом случае тщательно проверяют удаленность от города, наличие школы, подъездных путей и т.д, а также, если квартира приобретается с помощью заемных средств более одного миллиона рублей. При этом стоит учесть, что если ребенок станет собственником будущего жилья, многие банки могут отказать в получении ипотеки (речь не идет о материнском капитале).

Ирина Сухорукова, руководитель АН «33 кв. метра»

Сделки по купле-продаже недвижимости с участием несовершеннолетних встречаются довольно часто и у них есть свои особенности. Для операций с жильем в этом случае дополнительно требуются документы из органов опеки и попечительства об отчуждении объекта. Продать недвижимость, доля в которой принадлежит ребенку, возможно лишь с одновременным приобретением равнозначного или большего по площади жилого помещения.

Если ребенок достиг 14 лет, то он вправе собственноручно, вместе с родителями подписывать документы. До 14 лет интересы ребенка защищают органы опеки городского Департамента образования.

Госведомство может отказать родителям в приобретении нового жилья, если семья намеревается его покупать в другом городе или области. Организовать переезд в село также очень сложно, так как потребуются дополнительные документы из комиссии по делам несовершеннолетних, администрации о благополучии семьи и другие.

Разумность такого переезда, по мнению органов опеки, может быть оправдана, к примеру, переводом родителей на другое место работы, улучшенными бытовыми условиями или значительно большей площадью нового жилья. При переезде в область органы опеки запрашивают акт осмотра будущей недвижимости, интересуются наличием в этой местности рабочих мест, учебных и дошкольных учреждений.

За всю практику в нашем агентстве не было ни одного отказа органов опеки. В этом как раз и заключается работа профессионального риэлтора: просчитать все варианты и знать заранее ответ госведомства. Однако бывают ситуации, когда забота органов опеки «зашкаливает» и иногда ее нужно ослабить, подходя к рассмотрению ситуации индивидуально. Именно здесь риэлтор, выступив незаинтересованным лицом, может прояснить сотрудникам опеки все обстоятельства и помочь семье приобрести желаемую недвижимость.

Екатерина Уварова, директор ООО «АН УваровА»

Особенность сделки по приобретению жилья, когда одним из собственников является несовершеннолетний, состоит в том, что новое место проживания не должно ущемлять права ребенка. Поэтому прежде всего, родителям необходимо получить разрешение на совершение подобной сделки от органов опеки. К сожалению, этот вопрос не всегда решается положительно и иногда возникают проблемы, в разрешении которых могут помочь только риэлторы, имеющие опыт и практику в данной сфере.

Новое жилье, согласно критериям госоргана, не должно быть хуже предыдущего, меньшим по площади и более изношенным, чем настоящее. Как правило, именно на этой стадии рассмотрения заявки и возникают расхождения мнений у родителей и органов опеки. Ведомство вправе отказать в приобретении жилья в тех случаях, когда приобретаемое жилье меньше по площади, чем предыдущее, либо имеет высокую степень износа. Особого внимая требуют сделки, для реализации которых привлекают заемные средства.

Приобрести частный дом семья с несовершеннолетним ребенком может при условии, что новое жилье будет большим по размеру, чем продаваемая квартира. Вместе с тем, строение должно находиться в надлежащем состоянии, а земля под ним оформлена в соответствии с законодательством РФ.

Сделки купли-продажи жилья с использованием заемных средств, когда в семье есть несовершеннолетний, достаточно сложны. Ипотека должна быть оформлена таким образом, чтобы доля ребенка не подпадала под залог банка, то есть не была обременена залоговым обязательством, поэтому, как правило, это небольшая сумма в 200-300 тысяч рублей. Подобная сделка также должна получить разрешение от органов опеки.
Недействительной сделка по приобретению недвижимости с участием несовершеннолетнего может быть признана по причине ущемления его прав, в результате чего ребенок оказывается в худших условиях или совсем без жилья. Как правило, это мошенничество или недобросовестные родители.

Евгения Салихова, директор ООО «Юридическая фирма «Решение»

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. Но несовершеннолетние в соответствии с Гражданским кодексом РФ не могут распоряжаться своим имуществом без согласия законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, так как они обладают не полной дееспособностью.

Несовершеннолетние подразделяются на малолетних - до 14 лет и несовершеннолетних — 14-18 лет. От имени малолетнего ребенка в сделке всегда действуют родители или же другие законные представители. Для детей постарше при заключении сделок с недвижимостью свободы больше: они могут самостоятельно регистрировать сделки, подписывать договоры, представлять документы на регистрацию. Однако есть оговорка – все действия производятся по письменному согласию родителей (представителей). А действия родителей несовершеннолетних  детей контролируются органами опеки и попечительства при департаменте образования Омска.

Чтобы получить положительное решение органов опеки для совершения сделки купли-продажи, родители должны обеспечить ребенку равноценную по площади и качеству долю в новой жилой собственности. Вместо покупки объекта недвижимости, сотрудники отдела департамента могут выдвинуть условие о переводе причитающихся ребенку денежных средств на его персональный счет в банке.

Приобрести частный дом возможно в том случае, если жилье имеет менее 50% износа, что подтверждают сотрудники органов опеки, специально выезжающие для осмотра объекта. Кроме того строение должно быть оснащено коммуникации, а земля под домом находится в собственности.

Органы опеки могут отказать в получении разрешения в случае, если на их взгляд, имеются ущемления и нарушения прав ребенка в предполагаемой сделке. При этом родителям обязательно разъяснят причины отказа и если они посчитают, что госорган необоснованно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то по закону семья может обжаловать такое решение в суде.
При покупке жилья семьи часто используют кредитные средства и специалисты органа опеки требуют подтверждения на привлечение этих денег.

На основании этого отдел дает согласие на продажу недвижимости с указанием суммы кредитных средств. При этом важно, чтобы эта сумма была прописана в кредитном договоре. Подобные сделки необходимо проводить при участии квалифицированного и имеющего опыт специалиста недвижимости, так как каждая сделка индивидуальна.

Чтобы родители смогли приобрести жилье, им необходимо собрать объемный пакет документов. С помощью нашего агентства можно в короткие сроки  сформировать все необходимые справки для сдачи в государственное ведомство, а также подобрать нужный вариант жилья с учетом пожеланий родителей и требований, предъявленных органами опеки и попечительства.

Теги: права на недвижимость