Перед покупкой ознакомьтесь с условиями договора

О том, какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения являются существенными и как их нужно согласовать, рассказывает специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Юлия Найден.








Существенные условия любого договора – это такие условия, согласование которых сторонами договора является обязательным, чтобы договор считался заключенным. Если хоть одно из существенных условий стороны не согласуют, договор юридически не будет заключен, а это значит, что никаких правовых последствий для сторон из такого договора не наступит.

Говоря о договоре купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения, необходимо отметить, что это самый распространенный вид договоров об отчуждении, и практически каждый из нас когда-либо становился его стороной (продавцом или покупателем). Наиболее слабой стороной в сделках по купле-продаже является покупатель, ведь если договор юридически не считается заключенным, то несмотря на полный расчет по такому договору, покупатель не приобретает право собственности на объект недвижимости. В результате покупатель может остаться без жилья и без денег. Ввиду большой стоимости объекта недвижимости и учитывая ценность, которую представляет собой жилое помещение, это выглядит наиболее печально.

Давайте разберемся, какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества жилого назначения являются существенными и как их нужно согласовать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) первым существенным условием любого договора и, в частности, договора купли-продажи жилья является его предмет. Для договора купли-продажи жилого помещения – это сам объект недвижимости, который продается и, соответственно, покупается. Таким объектом может быть жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната (в квартире или в секции), а также доля в праве на любой из перечисленных объектов.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

К характеристикам объекта относятся: вид помещения (квартира, комната и т.д.), его назначение (жилое), адрес (местоположение), этаж, на котором он расположен, его общая площадь. Эти данные отображаются в свидетельстве о государственной регистрации права.

Цена – второе существенное условие договора. Она устанавливается по соглашению сторон в рублях.

Если покупная цена уплачивается сразу, то в договоре указывается, что расчет по договору произведен полностью.

Если объект покупается в рассрочку или с отсрочкой платежа, то в договоре указывается порядок расчетов, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ). В данном случае право собственности на объект переходит к покупателю, но у продавца возникает право залога на этот объект. Государственной регистрации будет подлежать не только право собственности на объект недвижимого имущества, но и обременение права собственности покупателя правом залога продавца.

При покупке объекта недвижимости на рынке вторичного жилья есть риск приобрести объект, обремененный правом пользования другого лица (лиц). Надо сказать, что законодательством предусмотрены разные виды прав пользования, которые можно разделить на две группы: первая – права пользования, которые утрачиваются со сменой собственника жилого помещения. Вторая – права пользования, которые сохраняются при смене собственника.

Нас, конечно, интересует второй вариант, когда покупатель приобретает в собственность недвижимость «с жильцами». В этом случае продавец обязан поставить покупателя в известность о данном обстоятельстве.

В случае, если предметом договора все же является такое жилое помещение, существенным условием станет перечень лиц, сохраняющих право пользования им с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Необходимо иметь в виду и то, что такие лица могут фактически не проживать в помещении и даже не быть в нем «прописаны».

В соответствии с действующим законодательством к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением, которые не утрачивают свои права после отчуждения помещения другому лицу, могут быть отнесены:

1. Бывший член семьи собственника, который на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Приватизировать жилое помещение возможно лишь в том случае, когда все совершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие в этом помещении (состоящие на регистрационном учете) согласны на приватизацию. Если по каким-то причинам один из членов семьи нанимателя не хочет становиться собственником занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, он может отказаться от участия в приватизации и оставить за собой право приватизировать другое жилое помещение, ведь это право можно реализовать только один раз. В этом случае приватизация остальными будет возможна, но поскольку это лицо отказалось только от участия в приватизации, а не от права пользования жилым помещением, то это право пользования за ним сохраняется. Лицо, отказавшееся от участия в приватизации, может также отказаться и от права пользования жилым помещением, для этого ему нужно сняться с регистрационного учета по месту жительства в этом помещении. Поэтому если в приобретаемом вами жилом помещении на регистрационном учете состоит лицо, которое ранее отказалось от участия в приватизации, снять его с учета будет невозможно, если только это лицо не «выпишется» добровольно.

Отдельно хочется сказать о такой группе лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, как бывшие члены семьи нанимателя, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Дело в том, что они также могут отказаться от участия в приватизации и не состоять на регистрационном учете по месту жительства в этом помещении, однако их отсутствие носит временный характер, и по окончании отбывания наказания они могут туда вернуться.
Право пользования за этими лицами закрепляется так называемым охранным свидетельством (охранной грамотой). Чтобы это увидеть, необходимо взять расширенную копию лицевого счета, в которой содержатся сведения о всех лицах, которые когда-либо состояли на регистрационном учете по месту жительства в жилом помещении.

Согласно статье 148 Семейного кодекса РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством) сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования им. За детьми, оставшимися без попечения родителей, органами опеки и попечительства закрепляется жилое помещение, поэтому если в отсутствие такого ребенка это жилое помещение отчуждается, ребенок все равно имеет право в нем жить. Поэтому разрешение на продажу такого помещения должен дать орган опеки и попечительства.

Сведения о закреплении за несовершеннолетними жилых помещений вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), они являются общедоступными и увидеть их можно, заказав выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

2. Если основанием приобретения права собственности у продавца жилого помещения было наследование, необходимо обратить внимание на следующее: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (завещательный отказ). Отказополучатель сохраняет право пользования наследственным имуществом независимо от перехода права собственности на это имущество от наследника к другому лицу (пункт 2 статьи 1137 ГК РФ).

3. Возможна продажа жилого помещения, обремененного рентным обязательством. Это значит, что недвижимость перешла в собственность продавца на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением). Этот договор может предусматривать сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, поэтому право пользования жилым помещением закреплено за ним пожизненно (пункт 1 статьи 605 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 586 ГК РФ все обязательства по договору ренты в случае продажи обремененного рентой недвижимого имущества переходят покупателю. Поэтому если в договоре пожизненного содержания с иждивением помимо сохранения права пользования жилым помещением была предусмотрена обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности получателя ренты в еде, одежде, лекарствах и т.д., все эти обязанности переходят на нового собственника помещения.

Наконец, стороны по своему усмотрению могут определить и другие условия договора в качестве существенных, например, продавец может обусловить продажу своего жилого помещения одновременным приобретением им другого жилья в том же городе или в другом.

Подводя итог сказанному, к существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, а также все те условия, которые стороны определили как существенные. Поскольку для этих договоров законодательно предусмотрена простая письменная форма, то все существенные условия должны быть прописаны в договоре. Без выполнения данного требования, условия не будут считаться согласованными, а договор не будет заключен. Поэтому перед покупкой недвижимости соберите все возможные сведения об объекте и внимательно ознакомьтесь с условиями договора.

Теги: советы специалистов