Курорты Краснодарского края. Анапа - в центре внимания. Широкий выбор предложений в ЖК эконом-класса

Курорты Краснодарского края. Анапа - в центре внимания. Широкий выбор предложений в ЖК экономкласса. Цена от 41 тыс. руб. за метр. Особенности местного рынка

Курортная карта российского черноморского побережья невелика, и каждый его город хорошо нам известен. Анапа и Геленджик – самые популярные в этих местах. Курорты активно развиваются, в обоих реализуются интересные проекты. Правда, рынок недвижимости этого региона имеет свои слабые места, о чем необходимо знать покупателям, прежде чем заключать сделки.

Второй и третий

По данным швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ, топ-3 лучших городов-курортов России возглавляет Сочи, второе и третье места занимают Геленджик и Анапа. Кроме этого Анапа и Геленджик входит в топ-5 городов Краснодарского края (Краснодар, Сочи, Геленджик, Новороссийск, Анапа). Согласно данным официального рейтинга РИА-Новости, добавил Михаил Артамонов, руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «АРСЕНАЛ», Краснодарский край занял пятое место среди 83 регионов РФ по интегральному показателю «качество жизни» после Москвы и Московской области, Петербурга и Татарстана.

Вместе с тем Анапа и Геленджик - это разные курорты. В плане природных и инфраструктурных достопримечательностей в отличие от Анапы, в Геленджике - рядом горы, интересный ландшафт, множество привлекательных объектов для экскурсий и развлечений, кроме пляжей и аквапарков. Пляжи в Геленджике более глубоководные, а в Анапе – глубина начинается вдали от берега, почти как на Балтике.

По оценке Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», рынок недвижимости Геленджика развивается наиболее «цельно» и планомерно. У него нет перекосов в сторону ненормированного сочинского строительства, а в сравнении с Анапой - гораздо лучше развита инфраструктура.

И в Анапе, и в Геленджике, обращает на себя внимание существенный рост предложения на фоне активного нового строительства и, прежде всего, увеличение проектов в самом низком экономичном сегменте и одновременно расширение элитного сегмента, – добавляет Владислав Исаев, руководитель пресс-службы ИХ «ФИНАМ».

Покупатели «свои» и «чужие»

Спрос на жилую недвижимость Анапы и Геленджика формируют россияне из разных регионов. По данным компании Swiss Appraisal, структуру покупателей можно представить следующим образом: 50% – Краснодарский край; 20% – Москва и Подмосковье; 20% – Сибирь и Дальний Восток и 10% – остальные. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), отмечает, что москвичи – самая платежеспособная аудитория, квартира у моря им нужна для летнего отдыха всей семьей или для сезонного пребывания неработающих родителей, которые не готовые к дальним перелетам за границу. Также в целевую аудиторию попадают и россияне, кто ведет в городе бизнес и кому удобнее останавливаться в собственной квартире, а не в гостинице.

«Северяне» планируют переезд на постоянное проживание в местность с благоприятным климатом, и среди первых рассматривают именно Геленджик. «Соотношение долей покупателей из различных регионов можно отследить на примере жилого комплекса «Столичный квартал», где только 44% продаж обеспечивают жители Геленджика и Краснодарского края, а остальные 56% – это как раз представители остальной России, – уточняет эксперт. – На долю регионов, расположенных за Уралом, приходится 7% покупателей, а основной костяк складывается из жителей Центральной России и Северо-Запада».

По наблюдениям Юрия Панькова, старшего оценщика офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ, «не местные» покупатели предпочитают квартиры и блоки в многоквартирных домах, максимально близких к береговой линии. А краснодарский инвестор больше сосредоточен на загородном рынке.

Ценовые предпочтения на рынке многоэтажного жилья, по данным Дарьи Ковалевской, исполнительного директора MACON Realty Group, тоже отличаются.

Но основной спрос все же сосредоточен в сегменте предложения с ценой до 45-47,5 тыс. руб. за 1 кв.м. Что касается более дорогостоящих вариантов, то интерес к ним значительно ниже, особенно в Анапе. В сегменте коттеджной недвижимости емкость спроса отличается в более низкую сторону. Ежегодный объем реализованных объектов в рамках поселков в Анапе не превышает 100 ед., в Геленджике – 150 ед. Если перевести эти цифры на один поселок, то в среднем темп продаж не превышает 0,5-1,0 коттеджа в месяц, что является очень низким значением. При этом покупатели в Анапе не готовы платить больше, чем 10 млн руб. за один коттедж, а вот в Геленджике сумма сделок повыше. «По итогам 2012 года количество сделок на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства в Геленджике превысило 1 200 ед., что на 17,5% выше значения за 2011 г.», – отмечает эксперт.

Вместе с тем Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер SESEGAR, обратила внимание на то, что так называемые «полевые» исследования, проведенные компанией путем опроса уже купивших квартиры и апартаменты в Геленджике, риелторов, которые непосредственно продают недвижимость,девелоперов и т.д. позволили сделать следующие выводы. Для рынка характерна «непрозрачность» сделок – большинство местных девелоперов практикуют продажу через ячейку, где по договору проходит около 25% суммы от реально стоимости объекта. Поэтому средняя стоимость жилья по данным регистрационной палаты ниже фактической.

Покупатель курортной недвижимости должен на данный момент принимать за данность отсутствие необходимого пакета документов при оформлении сделок, принятого в практике Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов-миллиоников. Отдельно стоит отметить такой фактор рынка и Анапы и Геленджика, как «размытость» реальной стоимости квадратного метра. При позиционировании стоимости 60 000 руб. за кв.м общей площади, минимальная стоимость площади без отделки составляет 75 000 руб. за кв.м. Получается это следующим образом: большинство жилых комплексов выходят на рынок еще на этапе строительства, и в 60% случаях это происходит без надлежащей проектной документации. То есть квази-девелопер, строящий как индивидуальный предприниматель на участке под индивидуальное жилищное строительство продает по предварительному договору купли-продажи возможные «ориентировочные» 100 кв.м площади трехкомнатной квартиры. Но в результате, когда по решению суда он становится собственником и продает уже по основному договору купли-продажи, «усушка и утруска» может составить до 15% от изначальных обещаний. «Поскольку обращаться к закону тут покупателю невозможно, то и получает он свои курортные метры уже по совершенно другой цене», – сделала вывод Ирина Жарова-Райт, (SESEGAR).

Новостройки Анапы

По данным Юрия Панькова (Swiss Appraisal) на рынке представлено свыше 10 вновь введенных объектов нового капитального строительства. Данные объекты сданы в эксплуатацию в 2012 году. Всего, по данным эксперта, в 2012 году в Анапе сдано в эксплуатацию более 250 000 кв. м жилой площади. Планы на 2013 и 2014 гг. соответствуют заданному темпу – до 270 000 кв. м ежегодной прибавки. «Параллельно растет и рынок ипотечного кредитования», – говорит Сюзанна Подмазова, директор филиала Росбанка в Краснодаре.

По данным Владислава Исаева («ФИНАМ»), объем нового строительства в Анапе в массовом многоэтажном секторе оценивается сегодня в 300-350 тыс. кв.м. По подсчетам Дарьи Ковалевской (MACON Realty Group), в стадии строительства находится почти 50 жилых домов. Основной объем сосредоточен в эконом- и среднем сегментах. На их долю сейчас приходится почти 95% всего предложения. Фактическое отсутствие качественных новостроек – свидетельство ограниченной емкости спроса на дорогостоящее жилье в Анапе. «Отличительной особенностью рынка многоэтажного жилья в Анапе, – предупреждает эксперт, – является большая доля – 30% – объектов с «серыми» схемами строительства и долгостроев».

На сегодня, по данным MACON Realty Group, средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом-классе составляет около 41 тыс. руб., в среднем – около 46 тыс. руб., в бизнес-классе – около 61 тыс. руб., в элитном достигает почти 200 тыс. руб. За последние 1,5 года (2012 г.–первая половина 2013 г.) средние цены в массовых сегментах почти не изменились. В возводимых ранее новостройках «ценник» в среднем возрос на 3,5-5,0%, но вышедшие на рынок новые проекты с низкими ценами компенсировали это повышение.

Среди новостроек, сданных в 2013 году, эксперты выделили ЖК высокого класса «Панорама» (от 120 тыс. руб. за 1 кв.м). Среди более доступных объектов начала 2013 года – «Алексеевский парк» и«Солнечный» (40 тыс. руб. за 1 кв.м). Также отметили новостройки, сданные во втором квартале 2013 г., – ЖК «Тургеневский» (от 50 тыс. руб. за 1 кв. м), «Два Капитана» (40 тыс. руб. за 1 кв.м).

До конца 2013 года ожидает ввода в эксплуатацию «Ореховая роща» (свыше 75 тыс. руб. за 1 кв. м), «Алексеевский» (от 40 тыс. руб. за 1 кв. м), «Бельведер» (от 50 тыс. руб. за 1 кв. м) и другие. В 2014 году Анапа ждет выхода в свет таких комплексов как «Европейский» и «Лазурное побережье» (от 40 тыс. руб. за 1 кв.м).

Наибольшей популярностью среди покупателей, – уточняет Юрий Паньков (Swiss Appraisal), пользуются комплексы «Алексеевский парк», «Два капитана», «Бриз», «Крымский вал-2», а также ЖК на Владимирской 144.

Коттеджные поселки в меньшинстве

Загородный сегмент рынка недвижимости Анапы подтормаживает по сравнению с городским. Как объяснил Юрий Паньков (Swiss Appraisal), это связано, прежде всего, с сезонной спецификой жизни в регионе и ограниченностью свободных прибрежных земель при колоссальном инвестиционном спросе на них. Таким образом, многоэтажки возводятся на берегу, частные домовладения и поселки – за береговой линией и основной частью города в сторону гор.

В самом городе, говорит Дарья Ковалевская (MACON Realty Group), всего два коттеджных поселка («Триумф» и поселок компании ООО «Бэст») и два строящихся («Парус» и «Резиденция Утриш»). В поселке компании «Бэст» построено 62 коттеджа. Но вблизи нет развитой инфраструктуры. Цена предложения – 11 млн. руб. за коттедж.

В «Резиденции Утриш» покупка коттеджа обойдется дешевле, так как проект сейчас находится на стадии строительства. У каждого коттеджа есть придомовая территория 6-8 соток, что не совсем типично для Черноморского побережья. Дома продаются с предчистовой отделкой. Коттедж здесь выставлен на продажу за 7 млн.

В так пригородной зоне, входящей в состав муниципального образования город-курорт Анапа, по данным Юрия Панькова (Swiss Appraisal), поселок Супсех лидирует по количеству объектов. Чуть менее насыщен предложениями поселок Витязево. Основной объект, представленный на рынке загородного строительства – коттеджный поселок «Солнечный бриз» компании «Юг-Регион» в поселке Супсех. Цены в зависимости от расположения и площади земли варьируются от 40 до 60 тыс. руб. за 1 кв.м.

Кардинальных изменений не ожидается

Дальнейшее развитие Анапы связано, с комплексным развитием района Витязево, - полагает Юрий Паньков (Swiss Appraisal). – Именно там будут сосредоточены основные потоки инвестиций ближайших лет.

Однако Дарья Ковалевская (MACON Realty Group), считает, что в перспективе объем предложения и его качественная структура в Анапе кардинальных изменений не претерпят. Действующие игроки не собираются снижать текущую степень присутствия на рынке. Одновременно рынок значительно не расширится новыми игроками и комплексными проектами. Крупный планируемый проект – микрорайонГоргиппия в пос. Супсех – начнет свою активную реализацию не ранее 2014 г.

И по-прежнему на первичном рынке будут присутствовать объекты с «серыми» схемами строительства и реализации квартир. Ежегодное количество сделок будет возрастать на 5,0%-6,5%. «В связи с этим максимальный прирост цен, но не более чем на 5,0-7,5% ежегодно, будут демонстрировать только объекты, цена квадратного метра в которых не превышает средневзвешенное значение в эконом- и среднем классах, а прирост цен в объектах с более высокими ценовыми характеристиками не превысит 2,5% в год», – отмечает эксперт.

Теги: жилье эконом-класса