Изменения в оценке объектов недвижимости

О том, как шло развитие института налоговой оценки объектов недвижимости в 2002-2012 годах, рассказывает ведущий специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Татьяна Никитина.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) создает правовую основу для налоговой оценки земельных участков (предусматривает определение кадастровой стоимости земельных участков, являющейся согласно части 1 статьи  390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой по земельному налогу). В то же время статья 65 ЗК РФ содержит прямое указание на дальнейший переход от земельного налога к налогу на недвижимость, тем самым создавая правовые предпосылки для налоговой оценки объектов недвижимости (определение кадастровой стоимости земельных участков в совокупности с расположенными на них зданиями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства). Прошедшее десятилетие явилось периодом становления института налоговой оценки объектов недвижимости. Налоговая оценка земельных участков в этот период развивалась в рамках поэтапного перехода к налоговой оценке объектов недвижимости в условиях государственного регулирования и регламентирования оценочной деятельности, ее постепенного перехода к саморегулированию.

Процесс определения кадастровой стоимости земельных участков в период с 2002-2012 годы претерпел существенные изменения. Произошел переход от ценового зонирования земель к определению индивидуальных показателей кадастровой стоимости для каждого конкретного земельного участка. Единое методическое обеспечение проведения работ по оценке (методические рекомендации и указания, технические рекомендации и специальное программное обеспечение), типовые формы отчетов об оценке фактически заменили специальные требования и оценочные стандарты, регламентирующие процесс оценки. Выбор методов и подходов к оценке, технологии выполнения работ остался несколько регламентированным, однако перешел в компетенцию оценщика. Экспертиза отчетов об оценке, ранее отнесенная к числу полномочий федерального органа (Росреестр), стала прерогативой экспертов саморегулируемых организаций оценщиков.

Принципиальные изменения в налоговой оценке объектов недвижимости произошли в последние годы. С внесением изменений в статью 66 ЗК РФ стало возможным установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размерах рыночной стоимости, определенной независимыми оценщиками. В результате изменения оценочного законодательства заинтересованные лица получили право оспаривания в досудебном порядке размера кадастровой стоимости, в том числе на основе результатов определения независимыми оценщиками рыночной стоимости. Таким образом, независимые оценщики получили широкую возможность косвенного влияния на формирование налогооблагаемой базы.

Развитие налоговой оценки объектов недвижимости является неотъемлемым шагом в реформировании системы имущественных налогов, проводимом Правительством Российской Федерации в целях устранения недостатков системы налогообложения имущественным налогом. Налогооблагаемой базой для действующего налога на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих гражданам. Базой по налогу на имущество организаций является среднегодовая стоимость движимого и недвижимого имущества, учитываемого на балансах организаций в качестве объектов основных средств. При этом ставки по имущественным налогам, установленные для граждан и для организаций, также различны.

В целях определения единой налогооблагаемой базы по имущественным налогам и последовательного перехода к налогу на недвижимость в 2011-2012 годах впервые проведены работы по кадастровой оценке объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).

Введение налога на недвижимость предусматривается бюджетными посланиями Президента Российской Федерации и «Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года», а также в «Основных направлениях деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2012 года». Налог на недвижимость вводится взамен действующих сегодня земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций. Его появление диктуется необходимостью поиска дополнительных источников формирования доходной части региональных и местных бюджетов, а также необходимостью формирования стабильной налоговой базы, актуальной в условиях постоянно изменяющегося рынка недвижимости.

В настоящее время налоговая оценка остается функцией государства, но постепенно переходит к более независимому функционированию и саморегулированию. Тенденциями развития института налоговой оценки объектов недвижимости являются адаптация к условиям постоянно изменяющейся ситуации на рынке недвижимости и направленность на решение проблем налогообложения недвижимости. В свете возрастающей роли независимых оценщиков и оценочных компаний в проведении работ по налоговой оценке недвижимости субъектами оценочной деятельности – членами различных саморегулируемых организаций оценщиков начата разработка Открытой Концепции развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы (данная концепция в настоящий момент существует в виде проекта). Она направлена на защиту интересов оценочного сообщества при проведении оценочных работ и решении вопросов саморегулирования оценочной деятельности.

Теги: цены на недвижимость