Вторичное жилье: выбор ограничен

С наступлением весны рынок недвижимости в Омске традиционно активен. Достаточно ли предложений по продаже вторичного жилья? Сколько оно стоит? Квартиры в каких районах предпочитают покупать омичи? Слово экспертам.

Нина Карпенко,
директор ООО «Недвижимость-Гарант»

С начала 2013 года в Омске на вторичном рынке жилья спрос остается достаточно активным. Предложение в этом сегменте постепенно убывает. Это подтверждают данные Росреестра по Омской области, специалисты которого в феврале 2013 года зарегистрировали 12 249 сделок с жилой недвижимостью, что на 15% больше чем в предыдущем месяце.

В сегменте вторичного рынка цены с начала года демонстрируют положительную динамику. Так, в марте зафиксировано, что в среднем по городу цена «квадрата» выросла на 269 рублей, а стоимость квартир увеличилась до 45 тысяч рублей за квадратный метр.

Сегодня однокомнатную квартиру можно приобрести от 1,4 миллиона рублей, на двух-трех комнатное жилье придется потратить от 1,7 миллиона рублей. Стоимость многокомнатных квартир, которые в большинстве случаев расположены в домах повышенной комфортности, – классов бизнес и элит, составляет порядка 44 тысяч рублей за квадратный метр.

Выбирая жилье, каждый из нас предъявляют массу требований. В основном покупателей интересуют однокомнатные квартиры. Наиболее востребованы объекты площадью от 30 до 50 квадратных метров. Тем не менее, главным критерием выбора остается разумная стоимость.

Клиенты предпочитают покупать недвижимость не на «крайних» этажах, желательно с балконом или лоджией. Одним из самых стабильных критериев, предъявляемым к квартире на вторичном рынке является ее местоположение. Большинству людей нужна развитая инфраструктура – школы, детские сады, магазины, автостоянки, а также удобная транспортная развязка. Многие обращают внимание и на планировку. Семьи с детьми всегда стараются выбрать квартиру с изолированными комнатами. Нередко клиенты расспрашивают про соседей.

Материал, из которого построен дом, большой роли не играет. Хотя традиционно считается, что кирпич лучше бетона, но клиенты не проявляют принципиальности в данном вопросе, и берут то, что подходит по цене. Процент износа дома интересует, прежде всего, тех покупателей, которые приобретают жилье по ипотеке. Около 2/3 клиентов покупают квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечных средств и различных видов сертификатов.

Безусловно, вторичный рынок жилой недвижимости является самым развивающимся сегментом в Омске. Вместе с тем слабая покупательская способность ведет к небольшому спаду количества сделок, однако это не приведет к снижению цен на квартиры. Следующий квартал 2013 года для омского рынка недвижимости ожидается довольно стабильным.

Елена Панина,
заместитель директора ООО «1 Квартал»

На рынке вторичного жилья спрос остается по-прежнему высоким, цены продолжают  расти. Из предложенных на рынке вариантов покупатель может найти подходящий именно ему. Однако, спрос все же ограничен и не всегда отвечает предложению, раньше выбор в этом сегменте был более разнообразным.

Стоимость жилья на вторичном рынке во многом зависит от места его расположения и площади квартиры. Сегодня малосемейку в этом сегменте можно приобрести от 900 тысяч до 1,4 миллиона рублей. Однокомнатное жилье обойдется в 1,25–1,75 миллиона рублей, «двушка» – в 1,5–2,5 миллионов, за трехкомнатную квартиру придется отдать от 1,9 до 3,2 миллиона рублей. Минимальная цена многокомнатных объектов составляет 3,2 миллиона рублей, но спросом такая недвижимость не пользуются.

Для потенциальных хозяев имеет значение этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи пользуются меньшим спросом, поэтому такие объекты и дольше продаются. В основном покупатели отдают предпочтение квартирам площадью от 30 до 60 квадратных метров в домах с ленинградской планировкой. Но в каждом отдельном случае окончательный выбор зависит прежде всего от платежеспособности покупателя.

Выбирая для себя жилье, люди в первую очередь ориентируются на ее стоимость. Проведенный в помещениях ремонт важен только в соотношении с ценой объекта и в сравнении с другими вариантами. Имеет значение развитая инфраструктура района, а также находятся ли поблизости школа, детский сад, больница. В большинстве случаев покупатели, выбирая квартиру, подыскивают новое жилье в том же районе, где проживали ранее. Около 90% клиентов приобретают жилье по ипотеке и с помощью различных видов сертификатов. В сегменте вторичного жилья в ближайшем будущем особых изменений не прогнозируется.

Татьяна Алешкина,
директор ООО «РК «Бизнес-РиэлтГрупп»

Несмотря на некоторое повышение цен на недвижимость с начала 2013 года, спрос на вторичное жилье продолжает расти. Но вместе с этим растут и требования покупателей к приобретаемым квартирам. Сегодня все меньше людей интересуется жильем в «хрущевках», и многоэтажках, построенных в советский период.

Почти не пользуются спросом квартиры в домах с невысокими потребительскими характеристиками: с малогабаритными кухнями и небольшими комнатами, а ведь именно такое жилье в большинстве своем представлено на рынке вторичной недвижимости.    

Сегодня однокомнатную малосемейку в Омске можно приобрести за 1,1-1,6 миллиона рублей, полноценная «однушка» обойдется от 1,3 до 1,7 миллиона рублей. Стоимость двухкомнатного жилья колеблется в пределах 1,65–2,7 миллионов рублей. За трехкомнатные объекты придется заплатить от 2,3 до 3,5 миллионов рублей. Такой большой диапазон цен объясняется районом расположения квартир, площадью и их состоянием. Цена на многокомнатные квартиры варьируется в пределах 4,5–7 миллионов рублей, но может достигать 15-20 миллионов. Такие объекты относятся к категории элитного жилья.

Заинтересованность покупателей размерами приобретаемого жилья напрямую связана с их финансовыми возможностями. Хотя нередки случаи, когда люди готовы пожертвовать площадью квартиры в пользу близкого ее расположения к центральной части города, и наоборот. Часто покупатели предпочитают двухкомнатные квартиры «однушкам» с той же площадью (а также двухкомнатные «трешкам» и т.д.) по ряду причин, например, если в семье много детей.

Квартиры на так называемых «крайних» этажах приобретают с меньшим желанием. Предпочтение клиенты отдают улучшенной планировке, но здесь есть ряд факторов, не всегда играющих в пользу покупателя. Квартира с улучшенной планировкой стоит дороже, и часто подходящий клиенту вариант располагается в определенных районах, поэтому выбор может быть достаточно ограниченным. В последнее время все больше пользуется спросом вторичное жилье в Центральном, Кировском, Советском и Первомайском округах. Там открываются крупные торговые центры и хорошо развита транспортная сеть.

Для некоторых клиентов состояние квартиры не имеет значения, важнее приобрести жилье подешевле, а ремонт сделать самостоятельно. Но большая часть покупателей все же старается купить квартиру в хорошем состоянии, чтобы ремонт начинать не сразу, а со временем. В этом случае потенциальных хозяев жилья интересует установлены ли в квартире окна ПВХ, в каком состоянии сантехника и заменены ли трубы.

Очень большое значение имеет инфраструктура района: транспортная развязка, наличие поблизости школы, детского садика, магазинов и поликлиники. На данный момент примерно 80%  жилья приобретается за счет заемных средств и с использованием различных сертификатов (чаще всего материнского).

Александр Дребушевский,
директор ООО «Квартсервис» 

Весенний период на рынке недвижимости Омска традиционно сопровождается увеличением деловой активности: наступает теплая погода, многие люди стремятся решить квартирный вопрос до начала дачного сезона и летних отпусков.

На протяжении трех последних лет именно весной действовала государственная программа по обеспечению жильем ветеранов ВОВ, что также стимулировало активность населения.

Нынешней весной увеличения спроса на вторичном рынке недвижимости по сравнению с зимним периодом не наблюдается. Потенциальные покупатели в основном интересуются одно-, двухкомнатным жильем небольшой площади. Так, сегодня минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет один миллион 150 тысяч рублей, «двушку» можно приобрести от 1,6 миллиона, за трехкомнатные апартаменты придется заплатить не менее одного миллиона 750 тысяч рублей.

Большим спросом, при прочих равных условиях, пользуются квартиры не на «крайних» этажах и не угловые. Больше всего сделок совершается с объектами, которые располагаются в Советском и Кировском округах города. При этом около 60 процентов клиентов используют кредитные средства.

Если на рынке вторичного жилья сохранится сегодняшняя ситуация, то, на мой взгляд, можно говорить о небольшом снижении цен на квартиры в ближайшие несколько месяцев. Связано это с несколькими факторами: во-первых, в 2011-2012 годах наблюдался существенный рост цен, который имеет свой предел, так как покупательская способность при высоком уровне цен снижается. Во-вторых, за 2012 год на несколько пунктов увеличились ставки по ипотечным кредитам, что делает их менее доступными для населения, даже несмотря на то, что в марте 2013 года некоторые банки объявили о снижении процентов. В-третьих, не изменяются такие фундаментальные показатели, которые бы могли поддержать текущий уровень цен, как увеличение средней заработной платы в регионе, повышение уровня жизни людей, существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.

Кроме того, многие продавцы, которые действительно хотят продать свою квартиру, готовы торговаться и снижать ее стоимость. Также мы прогнозируем в ближайшие несколько месяцев снижение активности на вторичном рынке недвижимости, так как его участники могут занять выжидательную позицию при смене ценового тренда.