Metrinfo.RU: Новостройка проверка на морозоустойчивость

Изучаем технологии и материалы, привлекаем экспертов. Вычисляем самые холодные квартиры, требуем от строителей тепла. Качество современных новостроек, увы, не всегда бывает на высоте даже в высокобюджетном сегменте, а вместо теплой и уютной квартиры можно получить «морозильник» со сквозняками и промерзающими стенами. Чтобы спасти читателей от ужаса холодных комнат, мы решили выяснить, как выбрать теплую жилплощадь и как исправить ситуацию, если досталась все-таки холодная квартира.

Новостройки и тепло

Современные материалы и технологии домостроения вполне могут обеспечить покупателям жилья тепло даже в самые лютые морозы, для этого служат и стеклопакеты, и более эффективные радиаторы, и навесные фасады, и утеплители с высокими теплозащитными свойствами и новые виды панельных блоков. «Например, современные панели могут иметь трехслойную структуру с утеплителями и обладать высокой степенью энергоэффективности.

На наших комбинатах ДСК-2 и ДСК-3 выпускают подобные серии - КОПЭ ПАРУС, КОПЭ Башня, П-3М и П-3МК Флагман. При их производстве используют высокотехнологичный теплоизоляционный материал, поэтому даже угловые квартиры, которые раньше считались холодными, сегодня ничем не хуже остальных. Дома указанных серий получаются настолько теплыми, что в новостройках планируется устанавливать счетчики тепла, позволяющие снижать потребление энергии на обогрев квартиры», - рассказывает «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК.

Да и законодательство обязывает застройщиков строить теплые дома. С 11 ноября 2009 года все новостройки должны возводиться в соответствии с законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» (№261-ФЗ), который, как следует из названия, предполагает более жесткие требования к теплоизоляции. Например, этот акт привел к утолщению стен: раньше в типовых панельных сериях толщина стен составляла 300 мм, а сейчас она как минимум 350 мм. Повсеместное использование пластиковых стеклопакетов тоже стало откликом на новые правила домостроения.

Однако некоторые застройщики обеспечивают лишь необходимый минимум, а кроме того, современные материалы обеспечивают тепло, только если соблюдаются предусмотренные технологии. Когда же работа выполняется неграмотно, смысла в утеплителях, стеклопакетах и прочем не много.

Выбирая квартиру

Первое, что нужно сделать покупателю, чтобы потом не страдать от холода, - внимательно изучить соответствующую документацию. Жилые дома в Российской Федерации строятся на основании «Разрешения на строительство», то есть, как объясняет Алексей Уланов, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест», застройщик не может начать работы без этого документа, а если он выдается, это означает, что проектно-сметная документация прошла экспертизу и все нормируемые характеристики, в том числе температурный режим в квартирах, предусмотрены проектом и соответствуют СНиПам и нормам.

Эксперты также рекомендуют не только обратить внимание на наличие этого разрешения, но и попросить у застройщика проектную документацию и оценить раздел «Энергоэффективность». «Там прописаны и просчитаны теплотехнические характеристики ограждающих конструкций (например, толщина стен), эффективность энергоносителей, схемы и методы их применения», - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «И чем больше информации, тем меньше потом будет сюрпризов», - добавляет Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент».

Проанализировав технические сведения, можно понять, насколько квартира обещает быть теплой. «Например, во всех новостройках нашей компании используются оконные блоки с профилем немецкого производителя КБЕ, в которых специальное i-стекло отражает до 90% тепловых волн, - рассказывает Наталия Иванова (ГК ПИК). – Кроме того, у нас применяется технология заводской установки оконных блоков в наружные стены панельных жилых домов, это позволяет гарантировать качественное прилегание стыков блока и внешней стеновой панели. Тем более, что готовое изделие проходит многоуровневый контроль качества: отдел технического контроля проверяет качество самих блоков, а специалисты домостроительного комбината контролируют качество монтажа ПВХ-конструкции в железобетонную внешнюю панель».

Использование подобных стеклопакетов, естественно, повышает вероятность того, что квартира будет теплой, а вот если застройщик обещает установить обычные деревянные рамы, то потери тепла, скорее всего, не миновать. Аналогично и с радиаторами, и с утеплителями: одно дело – обычная U-образная батарея с тоненькими пластинами и совсем другое – алюминиевый радиатор.

И кроме того, одинаковые материалы и оборудование могут дать немного различный результат в разных домах: «Например, гораздо проще отопить малоэтажный дом. Если современный двух- трехэтажный дом построить с соблюдением всех стандартов и технологий, то жить в нем будет даже комфортнее, чем в высотке», - утверждает Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). Конечно, разобраться в технических нюансах не так уж просто, поэтому лучше всего обратиться за консультацией к независимому эксперту.

Если после анализа технических показателей проект остается привлекательным, то можно выбирать квартиру, избегая потенциально холодных. «А таковыми традиционно считаются угловые варианты на теневой стороне здания. Также часто бывает холодно в квартирах на последних этажах, - предупреждает Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»), - и еще: чем выше в помещении потолки, тем быстрее оно выстужается и тем сложнее его обогреть».

Холодным может оказаться и жилье на первом этаже, особенно если застройщик не сможет обеспечить качественное утепление фундамента или входных дверей в подъезд, или часто подверженное холодным ветрам. И кроме того, на температуру в квартире влияет ее расположение в системе отопления дома: горячая вода в этой системе может идти либо сверху вниз либо снизу вверх, причем в одни квартиры она несет тепло, по пути «туда» (так называемая «первичка»), а в другие - по пути «обратно» (так называемая «обратка»), естественно, успев к этому времени остыть. Поэтому чем ближе квартира будет расположена к входу воды в систему отопления, тем она будет теплее.

Намного проще оценить теплоизоляцию квартиры, когда она уже готова. Во-первых, во время строительства практически всегда возникают отклонения от проекта, и на финальной стадии готовности можно узнать, какие материалы и оборудование использовались в реальности, и изучить именно их характеристики.

А во-вторых, появляется возможность посмотреть на результат строительных работ: на состояние стен и оконных проемов, на стыки между плитами и стенами и оконными блоками, можно выявить некачественное строительство и нарушение технологий. Иногда доходит до того, что строители «забывают» покрыть утеплителем целые этажи или оставляют незагерметизированными огромные щели, и ведь на «этапе котлована» об этом точно не узнаешь.

Качество квартиры лучше всего проверять все-таки не самостоятельно, а с помощью независимых экспертов или представителей государственной жилищной инспекции – так надежнее. «Специалистам можно заказать, например, тепловизионную съемку», - советует Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). Это диагностика помещения в инфракрасной области с помощью специального тепловизора, которая позволяет выявить скрытые дефекты теплоизоляции или конструктивные недоработки: некачественный монтаж оконных блоков, плохо заделанные стыки между панелями, «мостики холода» - различные щели, дырки и т.п., через которые поступает холодный воздух, а также места возможного запотевания стен, недоработки в разводке отопительной системы, засоренность батарей и т.п. В результате обследования получаются цветные фотографии и термограмма, и фиолетовый цвет четко указывает, где нарушена теплоизоляция. Стоит такое исследование не так уж и дорого – около 4-5 тыс. руб., а для больших квартир площадью свыше 100 м кв. – около 8-10 тыс. руб.

Однако можно провести проверку теплоизоляции квартиры и собственными силами. Например, вооружившись обычным бытовым термометром, и замерив температуру у каждой стены: если она окажется ниже +14-160С (при работающем отоплении), это свидетельствует о дефектах теплоизоляции. «Но лучше, конечно, взять инфракрасный пирометр — он еще поможет определить проблемные зоны в помещении, будь то плохие окна или щели в межпанельных швах», - говорит Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). Этот прибор действует по тому же принципу, что и тепловизор, но он меньше в размерах и все-таки не такой чувствительный. Зато стоит от 1000 руб.

В оценке теплоизоляции квартиры также могут помочь и простые наблюдения. Например, прислонив руку к стене можно оценить, промерзает она или нет, а проведя рукой вдоль подоконника, реально оценить качество стыков. «Наличие же сквозняков можно выявить, наблюдая за струйкой дыма, скажем, от обычной сигареты», - отмечает Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). Но впрочем, сильные сквозняки заметны и без всякого дыма.

Конечно, надо понимать, что все эти меры кроме исследований с тепловизором или пирометром, дают хороший результат только в холодное время года, а лучший – зимой. «Максимально же точно оценить тепло квартиры можно только после введения дома в эксплуатацию», - уверяет Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»), то есть когда на полную мощность заработает отопление.

Однако и в этом случае не все однозначно. Новостройки переживают усадку, в ходе которой в стенах могут появиться трещины, и тогда теплоизоляция нарушится. К тому же дефекты строительства иногда проявляются не сразу, а спустя год или даже два (например, за это время некачественно уложенный утеплитель может сползти вниз), и в результате в квартире холодает.

«Но с другой стороны, многие «мостики холода» устраняются в процессе выполнения внутренней отделки. Поэтому в новостройке, где не все квартиры заселены, а соответственно не везде произведен ремонт, поначалу может быть холоднее. Полностью новый дом при условии его полного заселения прогревается приблизительно через год», - утверждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Таким образом, если вопрос тепла очень важен, покупать квартиру лучше всего спустя минимум год после заселения дома.

Проблемы и решения

Но даже если не получится избежать проблем с температурным режимом, не стоит отчаиваться. Прежде всего, застройщики дают гарантию качества своих проектов. «Минимальный гарантийный срок составляет 2 года, а иногда он увеличивается до 5 лет», - сообщает Алексей Уланов («Эталон-Инвест»). «А для долевого строительства в соответствие с законом 214 этот срок всегда равен пяти годам с момента ввода дома в эксплуатацию (ст. 7 закона). Исключение делается лишь для технологического инженерного оборудования, гарантия на которое действует до 3 лет», - рассказывает Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»).

Так что если проблемы возникли в установленный гарантийный период, застройщик обязан их устранить. Правда, во-первых, здесь надо понимать, что нормальная температура в помещении для всех людей разная: кто-то и при +20 С открывает форточки, а кому-то и +25 С мало, но в квартире должны обеспечиваться лишь нормативные показатели, а это согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» +18 С в жилых комнатах и на кухне, +25 С в ванной и +20 С в угловых помещениях квартир, причем в ночное время с 00.00 до 5.00 температура может понижаться на 30 С. А во-вторых, даже если нормативы не соблюдаются, придется это доказывать, только тогда застройщик займется их устранением.

«В такой ситуации лучше всего проинспектировать квартиру с инфракрасным пирометром, так как показания этого прибора (правда, лишь тех марок, которые зарегистрированы в соответствующем реестре – от ред.) имеют юридическую силу. А также стоит поговорить с соседями: если у них схожие проблемы, то лучше подавать коллективную жалобу», - советует Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). И обращаться изначально нужно в эксплуатирующую организацию (управляющую компанию), «ведь после сдачи дома в эксплуатацию, она подписывает с застройщиком документы о соответствии жилого здания существующим нормам», - отмечает Алексей Уланов («Эталон-Инвест»), а значит, берет на себя ответственность за все, что будет происходить в дальнейшем, в том числе и за тепло в квартирах.

И кстати, может выясниться, что в холоде виноват вовсе не застройщик, а коммунальные службы (например, температура воды, предназначенной для отопления, ниже нормативов, поэтому батареи чуть теплые) или сама управляющая компания. «По нашему опыту чаще всего проблемы кроются в некорректной эксплуатации отопительного оборудования, а строительный брак встречается реже», - уверяет Алексей Уланов («Эталон-Инвест»). Но в любом случае решением вопроса должна занятьсяуправляющая компания, а вот если она не работает должным образом, то можно подать иск в суд, а также самостоятельно выяснять отношения с коммунальщиками или застройщиком.

А вот если температура в квартире соответствует нормативам и даже вода в отопительной системе такая, как положено, но хозяевам этого не достаточно и хочется ходить по дому в летних шортах, то придется действовать самостоятельно. «К счастью, практически любые недостатки строительства можно скомпенсировать дополнительным утеплением или расположением батарей», - говорит Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»). Главное здесь четко понять, куда уходит тепло и как можно устранить его утечку.

Например, в панельных домах проблема часто кроется в плохо загерметизированных стыках плит или в отвратительном утеплителе. «В монолитных домах тепло также зависит от качества применяемого утеплителя. И в любых жилых зданиях наибольшие потери тепла обычно приходятся на оконные проемы, причина холода кроется в плохом прилегании оконных блоков к внешней стене», - говорит Наталия Иванова (ГК ПИК). Так что перво-наперво, нужно заделать все щели между панелями, стенами и оконными блоками, затем утеплить внешние стены (можно изнутри, а можно снаружи, прибегнув к помощи промышленных альпинистов) и установить качественные стеклопакеты.

А потом, если этого будет недостаточно, поменять радиаторы отопления на более эффективные. Однако лучше всего перед тем, как приступать к утеплению жилья, провести тепловизионную съемку или хотя бы изучить помещения с помощью инфракрасного пирометра. Может оказаться, что проблема совсем небольшая, например, кроется лишь в неплотных стыках между стеной и оконным блоком, и совсем не требует утепления стен или замены самого стеклопакета.

А может выясниться, что в квартире недостаточно тепло лишь из-за плохого отопления, и в таком случае утеплители, новые окна и радиаторы вряд ли помогут, а для того, чтобы температура в квартире превысила норматив, придется использовать дополнительные электрообогреватели либо увеличивать количество настенных батарей, что, правда, не всегда возможно – все из-за тех же нормативов.

Резюме www.metrinfo.ru
Все хотят, чтобы дома было уютно и тепло, но не всегда квартиры в новостройках оказываются достаточно теплыми. Покупая такое жилье, особенно когда дом еще строится, очень сложно предугадать температурный режим, поэтому тем, кому данная характеристика очень важна, лучше приобретать квартиру в уже готовом доме, где работает отопление, проведя перед покупкой специальное исследование, а еще лучше – спустя год после сдачи корпуса в эксплуатацию.

Тем же, кто готов рискнуть, надо все-таки внимательно изучать техническую документацию и репутацию застройщика, это поможет свести риск к минимуму. Если же в полученной в итоге квартире не будет соблюдаться температурный режим, предусмотренный нормативами, придется выяснять отношения с управляющей компанией, коммунальщиками или застройщиком, либо бороться с холодом собственными силами.

Эксперты дают советы покуптелям

Петр Кветный, директор Департамента продаж ЖК «Мечта», компании ООО «Мега-Мечта»:
Прежде всего, стоит обратить внимание на конструкцию самого дома, в котором покупатель собирается приобретать квартиру. Ну и разумеется на квалификацию исполнителей. Квалификацию проверить просто – достаточно переговорить с людьми, живущими в таком же доме, построенным этим же застройщиком. Также, имеет смысл пригласить квалифицированного специалиста для оценки и экспертизы.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Монолитно-кирпичные дома, монолитные с вентилируемым фасадом страдают из-за плохого качества кладки, неплотных соединений, неправильной укладки утеплителя.

Проверить это на этапе строительства сложно, но можно. Если отовсюду торчат куски разорванного утеплителя, качество кладки оставляет желать лучшего, - жди «сюрпризов».

Павел Телушкин, вице-президент по развитию Группы Компаний «ПРЕМЬЕР»:
Часто бывает так, что жильцов не устраивает эстетический вид радиатора, они его меняют, не учитывая нормы по теплоотдаче своего дома, поэтому квартира не прогревается. Коэффициент теплопроводности каждого материала учитывается в расчетах и назначается мощность обогревающих приборов (радиаторов).

Наталья Кудрявцева – коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»:
Каждый дом находится на гарантийном сроке. Если в течение этого срока вы обнаружили недоделки, вы можете написать заявление в управляющую компанию, и она, в свою очередь, обратится к застройщику. Если комиссией будет выявлено, что это брак строительства, то застройщик за свой счет обязан исправить ситуацию. Но может быть и так, что ваши соседи сверху или снизу осуществили несанкционированную перепланировку (например, присоединение холодных помещений), что привело к нарушению теплового баланса дома.

В этом случае, жилинспекция обяжет нарушителей привести все в порядок. Бывают также случаи, что места общественного пользования в подъездах плохо утеплены, и потеря идет оттуда. Эти проблемы также решаются через управляющую компанию. 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Оптимальный выход - тепловизионное обследование квартиры. По итогам обследования создается отчет, в котором отражается фактическая ситуация в квартире. Такой отчет должен стать весомым аргументом при предъявлении претензии к застройщику, а также доказательством в суде. Практика показывает, что в таких случаях застройщики предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства и устраняют дефекты самостоятельно.

Александр Мазурик, Руководитель отдела продаж ЖК «Южное Видное»:
Стоит понимать, что подходящая и комфортная для вас температура может отличаться от установленной СНИПом. Так, в случае, если вы испытываете проблемы с обогревом квартиры, вы можете провести ряд дополнительных мер по утеплению. А именно, провести дополнительное утепление окон или установить современные радиаторы отопления.

Источник: Журнал по недвижимости  Metrinfo.ru