На первоначальный взнос лучше накопить

Ипотека – для многих это единственный шанс купить жилье. Но что делать, если средств не хватает даже для первоначального взноса? Как выбрать банк? Какие предложения сегодня делают кредитные учреждения? И многие ли омичи пользуются заемными средствами при покупке квартиры? На наши вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости.

Елена Година,
директор ООО «Ренессанс»

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, нужно иметь средства для первоначального взноса. Их, конечно, лучше всего накопить. На сегодняшний день банки кредитуют заемщиков с  минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья. Однако некоторые люди не могут накопить деньги, например, потому что нужно платить за аренду квартиры. Тогда можно решить этот вопрос, взяв потребительский кредит. При этом необходимо учитывать, что в будущем на заемщика ложится нагрузка по погашению сразу двух кредитов.

Если в собственности заемщика уже есть другое жилье, в качестве первоначального взноса можно использовать средства, взятые под залог этой недвижимости. Когда накоплен первоначальный взнос, необходимо либо самостоятельно выбрать банк, в котором можно взять кредит, либо обратиться к ипотечному брокеру. Этот специалист сотрудничает с банками, предоставляющими конкурентоспособные ипотечные кредиты, и подбирает для каждого клиента наиболее выгодную программу кредитования.

К тому же, обратившись в банк по рекомендации ипотечного брокера, клиент может получить ставку на 0,5% ниже на весь период кредитования. В зависимости от состояния рынка недвижимости, объекта кредитования, формы подтверждения доходов, срока кредитования, первоначального взноса банк рассчитывает процентную ставку. На сегодняшний день она составляет не менее 10-14% годовых.

В Омске в последнее время около 80% сделок приходится с  использованием ипотечных средств. Однокомнатное жилье покупают зачастую с использованием накопленного первоначального взноса. Двух- и трехкомнатные квартиры приобретают с привлечением ипотечных средств, продавая свое жилье и используя эти деньги в качестве первоначального взноса.

Наталья Евсеева,
руководитель АН «АКТИВ-центр»

Ипотеку оформляют около 80% наших клиентов, приобретающих квартиру. Срок кредита в основном составляет 10-15 лет (чем он короче, тем меньше переплата). С начала года банки немного повысили ставки. Новостройки покупают с помощью ипотечных средств под 13,5% годовых. Такой процент устанавливают до сдачи дома в эксплуатацию, но после этого ставки понижают до 11%. За вторичное жилье сегодня приходится платить минимум 12,25%, но все зависит от первоначального взноса. Зачастую его размер составляет 30-50%.

Когда решен вопрос с первоначальным взносом, стоит провести мониторинг ипотечных программ, предлагаемых банками. Кредитное учреждение нужно выбирать, исходя из собственной ситуации:  официальная или неофициальная у вас зарплата, первичный или вторичный рынок жилья выбран. Естественно, чем ниже процентная ставка, тем меньше придется платить по кредиту.

Поиск жилья лучше осуществлять с помощью специалиста: он подскажет – на какие объекты нужно обратить внимание, какие из них были построены в течение последних 5-10 лет, какие предложения интересны по цене. Наши специалисты рекомендуют выбирать квартиры в хорошем состоянии, которые не требуют капитальных вложений.

Люди всегда стремятся улучшить жилищные условия. Продав малосемейку, они приобретают одно- и двухкомнатные квартиры, используя кредитные деньги в качестве доплаты. Двухкомнатное жилье реализуют, чтобы купить трехкомнатную квартиру. А последнюю чаще всего меняют на одно- и двухкомнатную жилплощадь с доплатой, которая, в свою очередь, нередко становится первоначальным взносом для покупки однокомнатной квартиры.

Марина Алексеева,
советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости
ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

Если нет накоплений на минимальный первоначальный взнос (его размер составляет 10%), то можно взять потребительский кредит или обратиться в тот банк, который готов предоставить дополнительный кредит на первоначальный взнос.

Главное, чтобы у семьи было достаточно доходов для оплаты сразу двух займов, ведь потребительский кредит на первоначальный взнос будет дорогим и коротким (не более пяти лет). Сможет ли семья позволить себе такую финансовую нагрузку, посчитает банк по предоставленным справкам о доходах. При этом необходимо помнить, что завышенная зарплата в справке может обернуться возникновением просрочек. Если реальные доходы семьи ниже, то заемщики просто не справятся с платежами.

После того как накоплен первоначальный взнос, необходимо выбрать банк, исходя из своих потребностей и возможностей. Среди потребностей низкая процентная ставка, отсутствие комиссии за выдачу, отсутствие дополнительных страховок, сроки кредитования, сроки принятия решения банком, требования к предмету залога.

В число возможностей заемщика входят: размер первоначального взноса, возраст, способы подтверждения доходов, срок работы на последнем месте, количество созаемщиков (для подтверждения платежеспособности, если доходов самого заемщика недостаточно), наличие проблем с правоохранительными органами в прошлом, действующих кредитов, положительной кредитной истории. И это только самые главные моменты. Зачастую людям трудно сориентироваться во всех особенностях банковских программ, поэтому разумнее довериться опыту профессионального ипотечного брокера: ему заемщик платит только один раз, а оптимально выгодный кредит будет подобран на долгие годы.

При выборе банка необходимо руководствоваться его опытом работы на ипотечном рынке, наличием собственных программ (а не только программ банков-рефинансеров, с которыми будет согласовываться каждый кредит), опытом его сотрудников и их полномочиями самостоятельно принимать решение по заявлениям клиентов, возможностью отстаивать свои решения перед «головными» офисами. Все это можно понять уже при первом визите в банк и сделать вывод, реально ли здесь получить кредит. Меньше всего я принимаю в расчет рекламные предложения банков: они могут не соответствовать реальности. Дело в том, что рекламу дают «головные» офисы, и ситуация «на местах» может серьезно отличаться.

Чтобы найти подходящее жилье, лучше обратиться в агентство недвижимости с хорошей деловой репутацией. Самостоятельно искать квартиру можно, но нужно хорошо знать, что именно стоит выяснять у продавца, чтобы не попасть в руки мошенников.

Ипотеку нужно брать на минимально возможный по доходам отрезок времени, поскольку есть правило: чем дольше срок, тем больше переплата. Расчет в соответствии с доходами заемщика сделает ипотечный брокер или специалист выбранного банка. Однако, если у клиента в недалекой перспективе будет возможность досрочно погасить значительную сумму (например, средствами МСК через два месяца после оформления ипотеки), то имеет смысл изначально брать кредит на максимальный срок, чтобы два месяца взносы были минимальными, а потом внести деньги и по заявлению уменьшить срок кредита.

Ставки в банках сегодня «подровнялись» и составляют в среднем 12,5‑14,5%, но они варьируются в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита. В ближайшие год-два понижения ставок по ипотечным кредитам ждать не стоит. Чаще всего омичи вносят первоначальный взнос размером чуть более 30% (именно такой взнос позволяет получить снижение процентной ставки от базовой) и берут ипотеку на 15 лет – оптимальный по уровню доходов заемщиков срок. Мои клиенты в основном покупают двухкомнатные квартиры, поскольку улучшают жилищные условия. Как правило, они хотят переехать на Левобережье, но в результате выбирают тот район, где находят подходящую квартиру.

Елена Кляут,
директор АН «Аэлита-риэлт»:

Перед тем как взять ипотечный кредит, важно реально оценить свою платежеспособность. Если нет накоплений, деньги на первый взнос можно получить в виде потребительского кредита или за счет средств материнского капитала. В последнее время омичи покупают в ипотеку одно- и двухкомнатные квартиры с минимальным первым взносом в 150-300 тысяч рублей на срок 10-15 лет. В основном это жилье эконом-класса площадью от 30 до 50 квадратных метров. С использованием ипотеки сейчас проходит не меньше половины сделок.

При выборе банка кроме размера процентной ставки рекомендую обратить внимание на сумму расходов при получении кредита и оформлении сделки, а так же на требование банка к приобретаемому жилью (бывают случаи, когда с трудом выбранную квартиру оформить не удается). Если получить кредит самостоятельно не получилось, не нужно отчаиваться. Лучше обратиться к опытному ипотечному брокеру. Он поможет выбрать банк и программу кредитования, подходящие именно для вас, и подготовит к подаче заявления на кредит – нередко именно в этом кроется залог успеха.