Кадастровая оценка недвижимости: о специфике и задачах

Более десяти лет назад Правительство Российской Федерации  положило начало проведения работ по кадастровой оценке земель. Об особенностях этой деятельности рассказывает ведущий специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области Татьяна Никитина.

Татьяна Никитина

В 2011 году в отдельных регионах России впервые проведены работы по массовой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Основной целью проведения данных работ является определение налоговой базы по земельному и имущественному налогам (в перспективе, налоговой базы по единому налогу на недвижимость), поэтому кадастровую оценку недвижимости иначе именуют налоговой оценкой.

Главным условием успешной налоговой оценки недвижимости является эффективная организация работ. Рассмотрение вопроса организации работ по кадастровой оценке выглядит особенно актуальным в свете изменения функций Росреестра в связи с принятием Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №167-ФЗ).

Заметим, что кадастровая оценка недвижимости проводится на всей территории России исключительно в отношении объектов, учтенных в государственном кадастре недвижимости. В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» видами объектов недвижимости, подлежащими отражению в государственном кадастре недвижимости, являются: земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

Работы по кадастровой оценке недвижимости выполняются в соответствии с положениями определенного ряда документов. Заказчиком работ по кадастровой оценке недвижимости в соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки. При этом государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 5 Федерального закона №167-ФЗ до 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий по утверждению и опубликованию результатов определения кадастровой стоимости, также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Таким образом, в соответствии с указанными положениями Федеральных законов №№ 167-ФЗ и 135-ФЗ заказчиками работ по  кадастровой оценке в период до 1 января 2013 года могут выступать как орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, так и Росреестр. Как правило, функции заказчика берет на себя орган власти, наделенный полномочиями по кадастровой оценке и выделивший средства из бюджета на финансирование работ.

В частности, функции заказчика проводимых на территории Омской области в 2012 году и финансируемых из областного бюджета работ по кадастровой оценке отдельных категорий земель (земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов)  взяло на себя Министерство имущественных отношений Омской области, уполномоченное Указом Губернатора Омской области от 08.09.2010 № 81 на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земель Омской области. Работы по массовой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в Омской области в 2012 году финансируются из федерального бюджета и проводятся по заказу Росреестра.

Определение кадастровой стоимости в ходе работ по кадастровой оценке недвижимости производится оценщиками. Выбор оценщиков осуществляет заказчик работ по кадастровой оценке путем проведения конкурса или аукциона в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», основываясь на положениях Гражданского и Бюджетного кодексов Российской Федерации.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, формируется Росреестром по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оценки и передается оценщикам (в случае, если заказчиком работ является Росреестр) или заказчику работ с целью последующей передачи оценщикам. При формировании такого перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кадастровый номер, местоположение, категория земель, площадь, вид использования из документа-основания и фактический, сведения о правах), содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных документах, имеющихся в распоряжении Росреестра.

Проведение работ по кадастровой оценке недвижимости осуществляется с использованием сведений, включенных в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также в государственный кадастр недвижимости, в фонд данных землеустроительной документации, в фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Формирование фонда данных государственной кадастровой оценки является одной из приоритетных задач Росреестра.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, за исключением случаев определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик в период между проведением работ по кадастровой оценке.

Ход и результаты работ по кадастровой оценке недвижимости рассматриваются межведомственной комиссией, созданной для этих целей на уровне субъекта Российской Федерации, на территории которого проводятся работы по кадастровой оценке. Результаты работ по кадастровой оценке недвижимости оформляются в виде отчета об определении кадастровой стоимости. В течение тридцати дней с даты составления такого отчета оценщики обеспечивают проведение его экспертизы, в том числе повторной (по результатам устранения выявленных нарушений), саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой они являются. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного экспертного заключения.

Утверждение и опубликование результатов работ по кадастровой оценке обеспечивается заказчиком работ. Внесение результатов в государственный кадастр недвижимости производится органом кадастрового учета – федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и контролируется Росреестром.

Оспаривание утвержденных результатов кадастровой оценки недвижимости осуществляется в арбитражном суде или в досудебном порядке в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по двум основаниям: недостоверность сведений, использованных при проведении оценки, и определение в отношении объекта недвижимости, участвовавшего в кадастровой оценке, рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки (1 января года проведения кадастровой оценки).

В Омской области такая комиссия создана по приказу Росреестра от 21.11.2011 № П/456.  Комиссия осуществляет свою работу при Управлении Росреестра по Омской области  на постоянной основе в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 года № 263.
С января 2012 года комиссия осуществляет свою работу на постоянной основе при Управлении Росреестра по Омской области в порядке, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.02.2011 №69.

В комиссию имеют право обратиться физические лица, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Срок обращения в комиссию ограничен шестью месяцами с момента внесения утвержденных результатов последней кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости. Для вновь образуемых земельных участков шестимесячный срок обращения в комиссию отсчитывается от даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости по решению органа кадастрового учета.

Таким образом, важнейшими задачами Росреестра на современном этапе развития оценочной деятельности в России являются создание фонда данных государственной кадастровой оценки и организация работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Фонд данных позволит любому заинтересованному лицу получить сведения о способах и результатах определения кадастровой стоимости конкретных объектов, используемой исходной информации, что позволит обеспечить прозрачность и понимание процесса определения стоимости. Возможность досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки в комиссиях позволит сократить нагрузку на суды и оптимизировать процесс пересмотра стоимости.