Вторичное жилье: спрос взвинчивает цены

В преддверии новогодних праздников рынок недвижимости в Омске традиционно активен. Достаточно ли предложений по продаже вторичного жилья? Сколько оно стоит? Квартиры в каких районах можно назвать наиболее дорогими и наиболее дешевыми? Слово экспертам.

Ирина Запускалова,
директор ООО «Привилегия»:

На сегодняшний день предложение по-прежнему превышает спрос. Рынок недвижимости представлен большим количеством квартир, выставленных на продажу. Тем не менее, потенциальные клиенты активно интересуются объектами недвижимости. Это связано с приближением Нового года: люди хотят решить свои жилищные проблемы до наступления праздника. Такая тенденция сохранится до конца года.

Прошедшей осенью, как и обычно, риэлторы могли увеличить количество продаж. Правда, в сравнении с осенними месяцами прошлого года произошло довольно ощутимое повышение цен на недвижимость, и они продолжают расти.  Причина кроется в том, что на рынке появилось большое количество материнских и военных сертификатов, медицинских субсидий и т.д. В связи с этим вырос спрос на недвижимость, повысилась стоимость жилья (особенно квартир эконом-класса). Цены на элитную недвижимость стабильны, торг всегда уместен.

Наиболее востребованы квартиры, состоящие из одной или двух комнат. Трехкомнатное жилье менее популярно, тем не менее, продажи тоже есть. По-прежнему пользуются спросом квартиры с улучшенной планировкой. Люди с удовольствием вкладывают сбережения и в новостройки (однако клиенты стали избирательны, они стараются купить квартиру на стадии сдачи дома).

Дешевое жилье можно купить во многих районах города. Как правило, это квартиры в одно-, двух- и трехэтажных домах сталинской застройки, а также в зданиях, идущих под снос. Недорого обойдется объект, который требует серьезных материальных вложений. Со скидкой можно приобрести и квартиру на первом этаже. Ремонт, установка окон ПВХ, замена межкомнатных дверей не приводят к тотальному удорожанию объекта, но спрос на него повышается.

Наличие балкона, не крайний этаж, развитая инфраструктура – все это наиболее ценные характеристики квартиры, по мнению покупателей. Самое дорогое жилье находится в элитных коттеджных поселках и в домах люкс- и бизнес-класса с огороженной территорией, сервисным обслуживанием и равноценными по статусу соседями. 

Оксана Якубова,
директор ООО «Рио»:

Предложений по продаже квартир сегодня недостаточно. Раньше рост числа реализуемых объектов на рынке вторичного жилья был обусловлен увеличением количества строящихся домов. Но на сегодняшний день новостроек не так много, к тому же в городе есть «замороженные» объекты, что отталкивает потенциальных покупателей на начальных этапах строительства.

Наиболее востребовано вторичное жилье в низком ценовом сегменте – до 1,3 миллиона рублей. Это могут быть одно- и двухкомнатные, благоустроенные и неблагоустроенные квартиры. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Омске составляет 1,1 миллиона рублей, двухкомнатного объекта – 1,4 миллиона, трехкомнатной квартиры – 1,6 миллиона. Самым дорогим остается жилье на Левобережье и в центре Омска, наиболее дешевой – недвижимость в Октябрьском округе.

Квартиры с улучшенной планировкой стоят дороже «хрущевок», потому что они больше по площади и новее. Дешевле жилье на крайних этажах: разница может составить около 5% от общей стоимости. Стоимость квартир с пластиковыми окнами, хорошей сантехникой, новыми дверьми выше средней рыночной. Все зависит от того, в каком году произвели ремонт, насколько качественные окна, сантехника и двери установлены. Для многих важно наличие балкона, лифта, детской площадки и парковки, близость к остановке, школам и детсадам.

70% покупателей приобретают квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки и средств материнского капитала, медицинской субсидии, военной ипотеки. В ближайшее время, по моей оценке, никаких кардинальных изменений без вмешательства государства на рынке недвижимости не произойдет.

Ольга Азимова,
директор АН «Азимут»:

На данный момент спрос превышает предложение, из-за чего происходит рост цен. Стоимость однокомнатных квартир – от 1,3 миллиона рублей, двухкомнатных объектов – от 1,6 миллиона, трехкомнатной жилплощади – от 1,9 миллиона. Жилье в новых домах обходится дороже, например, двухкомнатная квартира на улице Завертяева стоит около 2,1 миллиона рублей.  Менее просторные «хрущевки» уступают в цене «ленинградкам» на 300-400 тысяч рублей.

Такая тенденция связана с тем, что многие сегодня оформляют ипотеку (около 60% клиентов). Люди предпочитают платить за свое жилье, а не за съемное. К тому же размер арендной платы очень сильно вырос, а сдаваемые квартиры в дефиците. Кроме того, выдают материнские капиталы, различные жилищные сертификаты, субсидии медработникам. Иными словами, у людей есть возможность приобрести квартиру, поэтому возникает спрос, растут цены.

На сегодняшний день востребовано абсолютно все. «Особняком» стоит сегмент элитного жилья, но на него всегда был свой покупатель. А спросом пользуются и новые дома, и «хрущевки», и одно-, двух- и трехкомнатные квартиры по незавышенной цене. Дешевле других стоят квартиры в отдаленных районах города: в Амурском поселке, на Старой Московке, в Лукьяновке. Более высокие цены на жилье в центре города, на Левобережье, на улице Кирова (Октябрьский округ), на Новой Московке. Зачастую омичи пытаются найти квартиру в том районе, где они жили прежде.

Выгоднее покупать жилье на крайних этажах (разница примерно в 200 тысяч рублей в сравнении с недвижимостью на средних уровнях). При этом между первыми и верхними этажами выбирают последние: их стоимость почти идентична, но в квартире под крышей есть балкон. Удачно можно продать квартиру на первом этаже, если дом стоит вдоль центральной магистрали и такой объект реализуют как коммерческую недвижимость. Делать ремонт перед продажей квартиры не стоит, потому что затраты не окупятся.

Но обновленное жилье удастся реализовать быстрее: покупатели ценят наличие пластиковых окон и новых труб. По моему мнению, возможен и дальнейший рост цен, что обусловлено ограниченным количеством предложений. При этом спрос не падает: люди продолжают использовать жилищные сертификаты, а банки – выдавать ипотеку на выгодных условиях.

Ирина Татаревич,
директор «ИП Татаревич В.А.»:

Предложений на вторичном рынке жилья сегодня много. Реализуют самую разнообразную недвижимость: от гостинок и малосемеек до многокомнатных квартир. Спрос тоже есть. Дело в том, что сейчас выдано очень много субсидий и сертификатов на покупку квартир. Многие (около 70% клиентов) оформляют ипотеку. Часто производят обмен недвижимости через куплю-продажу: одни семьи покупают большие квартиры, другие, наоборот, переезжают в небольшое жилье, чтобы избавиться от крупных коммунальных платежей.

Минимальная цена однокомнатной квартиры в самом непрестижном районе города – 1,2 миллиона рублей, двухкомнатных объектов – 1,5 миллиона, трехкомнатных квартир – 1,8 миллиона. В основном самое дешевое жилье находится на окраинах города и имеет «богатую» историю (чаще всего это «хрущевки» или двух- и трехэтажные дома). Квартиры в панельных домах московской или ленинградской серии стоят минимум 1,5 миллиона, 1,7 миллиона и 2,1 миллиона за одно-, двух- и трехкомнатное жилье соответственно.

Цены на объекты недвижимости начали расти с сентября, потому что застройщики подняли стоимость новых квартир, а «вторичка» всегда пытается идти в ногу с новостройками. Как и обычно наиболее востребованы объекты эконом-класса. Омичи нередко покупают «хрущевки», стоимость которых при общем подъеме цен не изменилась. Спросом сейчас пользуются и одно-, двухкомнатные квартиры с ремонтом «под отделку».

Наиболее дорогие квартиры находятся в Кировском округе (сейчас даже в поселке Солнечный жилье стоит немало) и в центре города (это часть Центрального и Октябрьского округов), самые дешевые – ближе к Лукьяновке (Советский округ), в отдаленных районах Амурского поселка (Центральный округ), на Старой Московке (Ленинский округ). Сэкономить деньги можно и при покупке жилплощади на крайних этажах. Идентичные однокомнатные квартиры на крайних и средних уровнях в одном доме будут продавать с разницей в 100 тысяч рублей (это связано, в том числе, и с наличием балкона).

Значительнее ремонта в квартире для покупателей парковка, детская площадка, близость к детским садам и школам, остановкам, то есть развитая инфраструктура. Сегодня даже пожилые люди готовы купить квартиру без ремонта, но удачную по месторасположению и другим параметрам. Продавцы объектов должны учитывать, что ремонт не окупится. Ажиотаж на рынке недвижимости традиционно наблюдается перед Новым годом. Думаю, что зимой и весной цены на жилье расти не будут. Пика достигла стоимость квартир в новостройках. Следующее повышение цен скорее всего произойдет не раньше, чем  осенью 2013 года.