Что делать с ипотекой при разводе?
02.11.2012 3175
Мы поженились пять лет назад. Квартиру снимать не хотели, так как это плата за чужое жилье. Зарплата в докризисный период у обоих была хорошая, решили взять ипотеку. На первоначальный взнос хватало подаренных на свадьбу денег. Кредит получили, квартиру купили — живи и радуйся! Но кризис все разрушил. Муж лишился работы, начались ссоры и взаимные упреки, а ипотеку гасить нужно ежемесячно. В результате мы решили развестись. Но на нас «висит» ипотека. Что теперь будет? Как нам нужно поступить? Жду совета и помощи. Анастасия.
Марина Алексеева,
cоветник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационнная Бизнес Группа»
Марина Алексеева,cоветник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационнная Бизнес Группа»
Уважаемая Анастасия, сразу оговорюсь, что по каждой конкретной ситуации, связанной с разделом ипотечного имущества (и соответственно — ипотечного долга), возможно только индивидуальное решение. Я дам лишь общие рекомендации. Надеюсь, они помогут вам сориентироваться.
При расторжении брака ситуацию с разделом ипотечного долга можно решить несколькими путями. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, где делается замена пункта о солидарной ответственности заемщиков на индивидуальную ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита, подписывается дополнительное соглашение. Необходимость в разделе ответственности за погашение оставшейся части ипотеки возникает, когда один из супругов внес больший финансовый вклад в покупку квартиры (например, если на первоначальный взнос деньги дали родители одного из супругов, и соответственно он требует учесть это в дополнительном соглашении).
Скажу сразу, что банки неохотно идут на решение ситуации подобным путем, так как в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга, в частности, права самостоятельно выбрать от кого из должников требовать преимущественного погашения долга (банк может обратиться к любому из должников или сразу к обоим по своему выбору). Поэтому не следует ожидать, что банк легко на согласится на раздел солидарной ответственности бывших супругов. Придется убедительно доказывать, что раздел обязанности по погашению долга не ухудшит положение банка как кредитора. Не следует заблуждаться в части обязанности по возврату, если приобретенная квартира оформлена на супругов не в общую совместную, а в общую долевую собственность. Пока ипотека не будет погашена, ни один из супругов не сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению, ведь квартира в залоге у банка не в долях, а целиком. Поэтому изначально нужно погасить ипотеку, а потом делить имущество.
Второй способ разделить долги по ипотеке — переоформление кредита на одного из супругов. В этом случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате долга, но при этом он лишается права претендовать на квартиру, приобретенную по ипотеке. На данный способ решения проблемы банк пойдет охотнее, при условии, что «оставшийся» из супругов имеет доходы, достаточные для обслуживания ипотеки. До развода обсудите свою ситуацию с банком, а не ставьте его перед фактом развода и раздела имущества согласно готовому решению суда. Не исключено, что решение о порядке раздела имущества между бывшими супругами суд должен будет выносить с учетом наличия ипотечного долга.
Есть третий вариант, когда противоречия между бывшими супругами непреодолимы (этот вариант встречается чаще всего, ведь развод это последствие непреодолимого конфликта). Квартиру продать, долг перед банком по ипотеке погасить, а оставшиеся от продажи деньги поделить — такое решение проблемы возможно только с согласия банка, ведь он является залогодержателем продаваемой недвижимости. Таким образом ситуация зачастую решается гораздо спокойнее. На практике это может выглядеть так: долг банку по ипотеке составляет 1 миллион рублей, и супруги решают продать квартиру с выгодой, то есть за 1,5 миллиона. Банк ставит условие, по которому 1 миллион рублей покупатель обязан перечислить на счет кредитного учреждения для погашения долга ( без этого он не снимет с квартиры обременение), а остаток супруги поделят по договоренности между собой.
Если покупатель квартиры не располагает всей необходимой суммой, то супруги должны рекомендовать ему обратиться в свой банк (то есть в тот, где заложена их квартира), чтобы в нем он согласовывал свою ипотеку. В противном случае возникнут непреодолимые проблемы с ипотекой, утвержденной в другом банке и снятием обременения с заложенной квартиры. У «старого» банка есть непогашенный кредит и обремененная квартира, а у «нового» кредитного учреждения есть согласованные заемщики, но нет освобожденного предмета залога. На последующий залог банки, как правило, не идут. Если покупатель обремененной квартиры не знает, как правильно ее приобрести с использованием ипотеки, то самый лучший совет — обратитесь к профессиональному брокеру, чтобы он за вас урегулировал все возможные проблемы. И поверьте моему опыту, их будет немало.
ООО «ИнБГ-Брокеридж»
Тел. 210-111, 63-90-63
8-923-681-91-07 сот.
ООО «ИнБГ-Брокеридж»
Тел. 210-111, 63-90-63
8-923-681-91-07 сот.
Теги: ипотека
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
