Офисы есть — спроса нет

 

Александр Барко, руководитель отдела коммерческой недвижимости «Авеста-риэлт».

В сегменте офисной недвижимости осенью 2012 года наблюдается стабильность и даже некоторое снижение спроса, что естественным образом влияет на арендные ставки. Если с середины 2010 до лета 2012 года ставки медленно, но стабильно росли, то сейчас они держатся на одном уровне.

Спрос в сегменте офисной недвижимости уменьшился даже в традиционно дефицитном секторе площадей до 50 квадратных метров, из чего можно сделать вывод, что основная послекризисная миграция арендаторов офисных помещений закончена. Перемещение арендаторов обосновано, прежде всего, желанием улучшить географическое положение (привязка к центральной части города и узловым развязкам) и качество арендуемых помещений (новые строения в хорошем состоянии с необходимыми коммуникациями).

Основными требованиями арендаторов к офисной недвижимости прежде всего  являются: транспортная доступность и наличие парковки, хорошее состояние помещения, наличие всех коммуникаций (в первую очередь — высокоскоростной интернет, несколько провайдеров), арендная ставка.

Разница ставок по сравнению с докризисными временами сейчас уменьшилась. Арендовать комфортное офисное помещение сейчас менее чем за 300 рублей за «квадрат» невозможно. При этом очень трудно сдать площади с арендной платой выше 600 рублей за «квадрат» (не берем в расчет банки, которые приравниваются по стоимости аренды к торговым помещениям). Таким требованиям чаще отвечают офисные центры, поэтому на такие площади стабильно есть спрос.

Думаю, что на данный момент существует примерный паритет спроса и предложения, и нет предпосылок для его резкого изменения. Скорее всего, в будущем будет преобладать естественная миграция арендаторов в офисы с лучшим соотношением «цена-качество», а также наблюдаться обычное движение в меньшие/большие площади, закрытие офисов одних компаний и открытие других. Тренд нынешнего сезона — стабильность.

Марк Лось, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Аркада-Стиль».

В Омске спрос на офисную недвижимость стабильно низкий, и предложение намного его превышает. Большинство помещений, представленных на рынке, далеки от идеала и имеют важные для арендатора недостатки (отсутствие парковки, ремонта, удобства в обслуживании и т.п.). В городе налицо дефицит качественных офисов. Однако объектов класса В (реконструированные бывшие административные здания с капитальным ремонтом, а также некоторые вновь возведенные офисные здания) достаточно, и арендаторы выбирают те офисы, в которые можно на следующий же день въехать и начать работу, а не заниматься ремонтом или организацией деятельности.

Все большей популярностью у арендаторов пользуются офисные центры, где предоставлен весь необходимый комплекс удобств для ведения бизнеса. Эти здания отличаются высоким уровнем технологий: надежное энергообеспечение, качественные каналы связи, повышенный уровень безопасности (противопожарные и охранные системы, видеонаблюдение). В таких центрах арендная ставка составляет 400–600 рублей за квадратный метр. В среднем арендаторы снимают 60–100 «квадратов», пользуются спросом и площади поменьше (20–40 «квадратов»).

Месторасположение выбираемого офиса во многом зависит от вида деятельности компании. Большинство предпринимателей стремится снять офис в узнаваемом месте, вблизи главных улиц города. В целях экономии чаще всего офисы компаний располагаются на параллельных магистралях центральных улиц (Пушкина, Маяковского). Интересуются арендаторы помещениями и в спальных районах, где офис находится рядом с местом проживания. За аренду квадратного метра площади в этих зданиях придется заплатить 250–300 рублей.

Предприниматели, начинающие бизнес, предпочитают жертвовать некоторым комфортом ради минимальной арендной ставки. Так, из предложенных вариантов они чаще всего выбирают офисные помещения класса «С», в большинстве своем перепрофилированные или реконструированные из бывших административных зданий, оставшихся в наследство от советских времен. В них помещения не отличаются современной отделкой, наличием большой парковки или круглосуточной охраны, но их стоимость укладывается в концепцию экономии затрат. Самое главное, чтобы вблизи находилась остановка общественного транспорта. Стоимость таких помещений составляет 250–300 рублей за квадрат.

Роста арендных ставок на офисную недвижимость в будущем не предвидится, потому что на рынке достаточно много объектов. Спрос начнет расти в том случае, если начнется экономический подъем и к нам в регион станут заходить новые компании, которым будет нужна офисная недвижимость. Кроме того, в Омске растет дефицит качественных офисных площадей. Если офис будет удобным и комфортным, то он будет пользоваться спросом.

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «ЦДН «Навигатор».

Традиционно осенью наблюдается оживление спроса в сегменте офисной недвижимости. В этом году, к сожалению, эта тенденция ярко себя не проявила. Сказалась на этом и общая атмосфера депрессивного ожидания конца затянувшегося кризиса, и локальная атмосфера безысходности в нашем регионе.

Сейчас на рынке недвижимости спросом пользуется малометражное жилье, люди заботятся о том, чтобы иметь собственную квартиру. Для бизнес-активности у населения не хватает средств. В сегменте офисных помещений наблюдается вялотекущий процесс, предложение значительно превышает спрос, арендные ставки не изменяются. На окраине города арендовать офис можно от 100 рублей за «квадрат», в бизнес-центрах со всеми удобствами стоимость помещения может составлять 500–600 рублей за «квадрат». В зданиях классом ниже, средняя ставка аренды офисов варьируется в пределах 200–250 рублей за «квадрат».

Предприниматели за неимением достаточных средств, стремятся снять небольшие помещения: от 10 до 30 «квадратов». Выбирается месторасположение офиса исходя из вида деятельности: если это, к примеру, риэлторские или туристические компании, предприниматели стремятся к большому скоплению людей. Если для организации посетители не являются главным критерием, то компания выбирает помещение с самой минимальной арендной ставкой. В основном это площади в зданиях, оставшиеся с советских времен (административно-бытовые корпуса предприятий, здания бывших ведомств и т.п.). Сегмент подобных офисов разнообразен. Помимо перечисленного к этому классу относятся и подвалы зданий, и нежилые помещения на первых этажах жилых домов.

Помимо того, что кризисные явления особо остро ощущаются в сфере коммерческой недвижимости, положение усугубляется еще и тем, что в нашем регионе инвестиционная привлекательность ниже, чем во многих городах России. Спрос на аренду офисных площадей в ближайшее время останется стабильно низким.

Ирина Попова, руководитель агентства «Премьер-недвижимость».

Спрос в сегменте офисной недвижимости на данный момент невысокий. Продолжающийся кризис внес свои коррективы: количество сделок по аренде и продаже офисных помещений сократилось, и основной целью арендаторов стала минимизация издержек. Переезжали те, кто хотел найти помещение меньшей площади или по более выгодной цене. Поэтому спрос стабильно невысокий, предложение его по-прежнему превышает.

У омских предпринимателей в основном востребованы небольшие офисные помещения. К тому же арендодатели уже сориентированы на подобный спрос и предлагают то, что нужно клиентам. Поэтому компании, которой необходимо рабочее место, к примеру, в 200 квадратных метров, будет очень сложно его найти.

По-прежнему офисные помещения востребованы в Центральном округе города и на Левобережье (вдоль основных магистралей), потому что одно из основных требований к офису — это транспортная доступность для клиентов и сотрудников. В спальных районах Кировского округа востребованы небольшие офисные помещения, которые можно назвать скорее пунктами приема заявок, ориентированными на потребителей узкого круга.

Для офисного помещения в полном смысле этого слова, где предполагается весь документооборот, бухгалтерия и различные аналитические службы, арендаторы предпочитают снимать площади в городских бизнес-центрах, обладающие максимальным комфортом и удобствами. Здесь нет необходимости самостоятельно решать вопросы с управляющими и ресурсноснабжающими компаниями, с уборкой и охраной помещения: арендовал офис и сразу можно приступить к работе. Немаловажные преимущества — это функциональность и эстетичный внешний вид: удобная планировка помещения, возможность свободной планировки, современная отделка. Как правило, такому офису не важна проходимость, но необходима транспортная доступность и удобство в эксплуатации.

Если же главным критерием для арендатора является стоимость помещения, то снять площадь для работы можно в здании, так называемого, старого фонда без особых удобств. Обойдется такая площадь примерно в 300 рублей за «квадрат», в то время как аренда офиса в бизнес-центре будет стоить уже 500–700 рублей за квадратный метр.

На сегодня предложений по аренде офисных помещений больше, чем этого требует рынок. В некоторых бизнес-центрах площади пустуют по нескольку месяцев. Спрос в сегменте офисной недвижимости может увеличиться только в том случае, если будет наблюдаться явный экономический подъем.