Земельный участок – общая долевая собственность

О том, что права на земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома,  подлежат государственной регистрации рассказывает ведущий специалист, эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Омской области Мария  Юшкевич.

С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) законодатель закрепил нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении не только приватизированного (или приобретенного иным способом) жилья, но и земельных участков под ним. Так, в соответствии с пунк­том 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)  в существующей застройке земельные участки (на которых находятся сооружения), входящие в состав общего имущества многоквартирного дома; жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен  многоквартирный дом, входит в состав общего имущества этого дома.

Кроме земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности иные помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). А также крыши: ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Следует отметить, что ввиду особого правового режима недвижимого имущества права на земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома, также подлежат государственной регистрации. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), записей о государственной регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Инструкцией.

Исходя из статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок (где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества), который сформирован до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. При этом каких-либо актов органов власти о предоставлении либо о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если же подобный земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирных домах вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.

Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Формирование земельного участка необходимо, потому как в него будет входить не только земля под домом, но и элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации дома объекты, расположенные на земельном участке.

В первом случае право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с 1 марта 2005 года, то есть с момента вступления в силу ЖК РФ. Во втором случае право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона независимо от его  государственной регистрации с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Перечень документов, необходимых для приобретения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, определен в Приказе Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 №475 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.97 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Представляется, что только при наличии государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в доме появляется возможность отстаивать свои права на этот участок.

В качестве обязательного условия возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом жилищное законодательство предусматривает постановку участка на государственный кадастровый учет. Необходимость  четкого определения границ земельного участка и его кадастрового учета объясняется не только потребностью в индивидуализации земельного участка как объекта гражданских прав, но и для осуществления налогообложения.

С возникновением права собственности на земельный участок у собственников появляются обязанности по уплате земельного налога. Признание конкретного земельного участка, не имеющего естественных границ, объектом гражданских прав, равно, как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации в взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Момент возникновения права общей долевой собственности на иное имущество многоквартирного жилого дома определяется моментом возникновения права собственности на помещение в таком доме либо при создании такового имущества – с момента его создания в случае существования наличия прав на помещение в жилом доме. Если имущество существовало на момент введения в действие ЖК РФ, то право общей долевой собственности возникло на такое имущество с момента введения в действие ЖК РФ.

При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (статья 15 Закона о введении в действие ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Следовательно, в силу закона при приобретении прав на жилое помещение в многоквартирном доме приобретаются права на земельный участок под таким домом. При приобретении квартиры эта доля переходит к приобретателю, запретить такой переход нельзя. То есть земельный участок, а вернее, его доля, пропорциональная площади квартиры, изначально входит в стоимость квартиры. Однако не всегда возникновение права собственности на помещение, «привязано» к моменту государственной регистрации, в частности, когда момент возникновения права собственности предусмотрен в случае наследования, приобретения имущества в результате полной выплаты пая членом потребительского кооператива (пункт 4 статьи 1152, пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

Таким образом, в таких случаях момент приобретения доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома будет определяться моментом открытия наследства в отношении жилого либо нежилого помещения или моментом полной выплаты паевого взноса за соответствующее жилое или нежилое помещение.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок (общее имущество многоквартирного дома) обязательна:

• когда земельный участок передается в пользование (например, в аренду на срок не менее одного года) какому-либо лицу (лицам);
• является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте – пункт  2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации);
• при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 ГК РФ).

В большинстве случаев земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, до настоящего времени еще не сформированы, то есть они продолжают оставаться в государственной собственности, что в силу статьи 209 ГК РФ предоставляет уполномоченным органам исполнительной власти возможность распоряжаться такими земельными участками в интересах публичного собственника для пополнения местного бюджета. Данные земельные участки предоставляются во временное пользование собственникам или арендатором встроенных нежилых помещений земельного участка или его части под многоквартирным жилым домом на условиях договора аренды.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, представляются следующие документы:

1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме либо представителей собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании нотариально удостоверенных доверенностей;

2. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ;

3. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе и площади общего имущества в многоквартирном доме;

4. Решение (протокол) общего собрания либо иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме об определении долей в праве общей долевой собственности, в случае если собственники помещений в многоквартирном доме решили, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме будет определена не пропорционально размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения, а  в виде правильной дроби;

5. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав на помещения (жилые или нежилые) в многоквартирном доме (зарегистрированные в  установленном законом порядке);

6. Свидетельство о государственной регистрации прав на помещения (жилые или нежилые) (в случае если право было зарегистрировано в ЕГРП);

7. Документ об оплате государственной пошлины (в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в  многоквартирном жилом доме составляет 100 рублей, государственная пошлина за повторную выдачу свидетельства составляет: для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 600 рублей).

Представление кадастрового паспорта земельного участка, а также документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, не требуется, если эти документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное предоставление названных документов необходимо в случае, если земельный участок или многоквартирный дом претерпели изменения (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (пункт 74 Правил ведения ЕГРП). Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения ЕГРП.

Иногда возникают такие ситуации, когда под строительство многоквартирного дома предоставлялось два и более земельных участков. В статье 16 Закона о введении в действие ЖК РФ речь идет о земельном участке в единственном числе, следовательно, необходимо объединение земельных участков для возникновения права собственности.

Согласно пункту 4  статьи Градостроительного кодекса РФ объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образуемый земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На основании статьи 38 Градостроительного кодекса РФ размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. В соответствии со статьями 11.2 и 11.6 ЗК РФ объединение нескольких земельных участков, находящихся под многоквартирным домом, в один возможно на основании соглашения между их собственниками.

Таким образом, если орган (организация) по учету объектов недвижимости имущества принимает решение о формировании документации на объект недвижимости как сложный объект (который может состоять из нескольких объектов недвижимого имущества) и описывает эти объекты как единый объект недвижимости, то государственная регистрация права будет происходить на один объект недвижимости.

Право собственности на земельный участок дает собственникам помещений в доме значительные правомочия в части владения, пользования и распоряжения им. В частности, исключительно по их усмотрению на данном земельном участке может осуществляться строительство, например, гаражей и иных объектов инфраструктуры и благоустройства жилого дома. Кроме того, возможно осуществить реконструкцию уже имеющихся на участке сооружений, предназначенных для обслуживания такого дома (трансформаторные подстанции и т.п.), с целью создания, например, объектов нежилого назначения для сдачи их в аренду. При этом, следует отметить, что любое строительство на земельном участке многоквартирного дома, осуществленное без ведома и согласия собственников помещений в таком доме, будет являться незаконным.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок  под многоквартирным домом является дополнительной юридической гарантией  для собственников помещений, в случае случайной гибели, сноса многоквартирного дома, при этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют свою долю в праве  общей долевой собственности на земельный участок. Наряду с этим исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.