Указ подписан, но механизм не определен

В мае 2012 года президент РФ подписал указ, в котором поручил правительству разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса. Согласно плану, под застройку будут безвозмездно предоставляться неэффективно используемые или бросовые земли, на которых стоимость возведенного жилья снизится на 20% (цена самой земли). Кроме того, по мнению Путина, ставка по ипотеке для такой недвижимости не должна превышать инфляцию более чем на 2,2%. Эксперты омского рынка недвижимости выразили свое мнение относительно данного указа.

Наталья Маракшина,
директор АН «Развитие»

Указ президента призван сделать доступным жилье для россиян. Квартирами эконом-класса действительно интересуется большая часть населения страны.

Но наряду с возведением недвижимости на земельных участках, примыкающих к городу, либо бросовых наделах, я думаю, нужно рассматривать и меры поддержки самих застройщиков. Потому что отсутствие инфраструктуры на бесхозных землях как раз и будет влиять на стоимость возведенного жилья.

Еще одно препятствие на пути реализации указа – это удаленность, либо отсутствие на прилегающих и бросовых землях необходимых инженерных коммуникаций. Недоработки в указе, на мой взгляд, должно отладить именно правительство, и не сбрасывать решение этих задач на плечи застройщиков, потому что в противном случае стоимость одного квадратного метра жилья вряд ли уменьшится.

Из указа также следует, что процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту снизится по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2%.  Инфляция в прошлом году составила 6,1%, соответственно на уровне прошлого года процентная ставка по ипотечным кредитам составляла бы 8,3%. Есть некоторые банки, которые предлагают кредитные программы под 9% годовых, т.е. с достаточно небольшой разницей от предполагаемой процентной ставки. Поэтому хочется надеяться на уменьшение процента инфляции, от которого напрямую будет зависеть процентная ставка по ипотечному кредитованию.

Но все же, даже если удастся увеличить объемы строительства жилья эконом-класса, уменьшить процент инфляции и снизить процентные ставки по ипотечному кредитованию, цены на недвижимость вряд ли упадут. Но в то же время данные меры сделают более доступным приобретение квартир и дадут возможность населению решать свои жилищные проблемы. Но без поддержки со стороны государства как застройщиков, так и банков, никаких изменений ожидать не стоит.

Евгений Соловьев,
директор АН «АНИКОМ»

На данный момент ситуация с жильем в России непростая. Цены на недвижимость стремительно растут, делая ее недоступной для большинства населения. Указ президента действительно способен решить жилищную проблему в России, но на пути благого дела, как всегда, возникает множество препятствий.

К примеру, как заставить руководителей государственных контор поделиться с обществом земельным ресурсом? Как забрать пустующую землю, принадлежащую Министерству обороны? На каких основаниях будут передаваться данные участки? На сегодняшний день можно констатировать, что за три месяца, прошедших со дня подписания указа, для его реализации ничего не сделано.

Что касается уменьшения цен на недвижимость и снижения ставок по ипотеке, то, действительно, стоимость земли для застройки составляет около 20% готового жилья, и поэтому, можно рассчитывать на то, что цена квартир уменьшится. В указе также четко прописана ставка по ипотеке на жилье эконом-класса, построенного на этой земле, которая не должна превышать инфляцию более чем на 2,2%.

Сейчас инфляция составляет 6,1% годовых, из чего можно сделать вывод, что ипотечная ставка для такой недвижимости должна быть на уровне 8,3-8,5% годовых. Подобный процент за 20-ти летний срок выплаты платежей по ипотеке составит стоимость покупки примерно двух квартир. И тем не менее этот вариант является лучшим из того, что предлагают банки на сегодняшний день.

Марина Алексеева,
советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости
ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

Подписанный в мае указ действительно был направлен на улучшение жилищной ситуации в России и создание доступных условий для покупки недвижимости.

Но прежде, чем подписывать такой важный документ и принимать его, нужно было тщательно проработать механизм его реализации.В обязательном порядке необходимо было прописать источники финансирования, определить участников проекта, а также отладить механизм взаимодействия всех участников процесса. Всего этого в документе нет, поэтому данный указ, на мой взгляд, является просто популистским приемом, своеобразным политически-маркетинговым ходом.

Даже если документ дополнят всеми необходимыми условиями реализации, то следующим препятствием может стать отсутствие финансирования. Если этот проект будет поддерживать государство, то непонятно на каких условиях. Кроме того, земля, которую правительство планирует предоставлять бесплатно, в любом случае кому-то принадлежит. Земля расписана по кадастру, участки как-то эксплуатировали, что-то на них строили или выращивали. И кто оплатит существующие налоги или накопившиеся долги на эти участки, тоже не ясно.

Прежде чем раздавать эти так называемые «бесхозные земли», нужно их «очистить» от долгов, чтобы будущий собственник был уверен, что завтра чиновник из местной администрации не потребует оплатить чужой десятилетиями накопленный долг. Еще один важный момент – это инженерные коммуникации. Просто так построить здания не так сложно, а вот сделать участок пригодным для жизни, провести необходимые коммуникации –  самое главное. Ведь в противном случае, подобное строительство не профинансирует ни один банк, да и у людей не будет желания вкладывать деньги в «мертвые» постройки.

Чиновники, у которых есть определенные регламенты, кадастровый комитет и различные землеустроительные правила, даже не знают как подступиться к реализации указа, что они должны делать с землей и на чей баланс ее переводить. На самом деле реализация данного указа очень длительный процесс, и он должен быть подробно описан. Этот документ еще долго не будет работать. Потому что пока нет ответственного за это ведомство никто не разработает четкий и действительно практичный, применимый к нашим реалиям, механизм действий. 

Олег Малахов,
директор ООО «Градъ-Сервис»

Обозначив жилищную проблему в России, президент подписал указ о строительстве доступного жилья. Суть его заключается в следующем: имеющееся в нашей стране огромное количество свободной земли направить на снижение стоимости жилья эконом-класса путем бесплатной передачи этих участков под строительство.

Согласно указу, планируется застраивать земли, которые используются неэффективно или просто являются брошенными, примыкающие к крупным городам и принадлежащие государственным организациям. Предполагается, что стоимость квадратного метра в этом случае снизится на 20%, а процентная ставка по ипотеке на такое жилье не будет превышать инфляцию более чем на 2,2%.

Но к сожалению, за три месяца, прошедших со дня подписания указа, никаких практических мер правительством так и не предложено. Сам указ не может влиять на стоимость квадратного метра жилья в нашей стране. Экономика России является рыночной, и рынок диктует цену. При нынешней инфляции в стране снижение процентной ставки по ипотеке невозможно, как и уменьшения стоимости квадратного метра жилья в целом.

При подписании указа президент поручил правительству разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков, а также определить порядок признания земли бросовой или использующейся неэффективно.

Но до сих пор непонятно, как это будет проходить на практике, ведь механизмы реализации данного указа четко не отработаны. И вообще, захотят ли отдавать свои земли государственные учреждения и организации? Отсутствие единого общероссийского земельного кадастра также затрудняет безвозмездную передачу таких участков застройщикам.

Стоимость жилья в крупных городах потому и высока, что на земле, которой построена недвижимость, есть все необходимые коммуникации. Участки, которые планируют предоставлять по указу, являются непригодными для жизни из-за отсутствия как раз этих самых коммуникаций. Это также становится камнем преткновения при реализации данного указа.