«Живые деньги» заменят безналичкой?

Министерство финансов России выступило с инициативой перейти на безналичный расчет при покупках свыше 600 тысяч рублей. И в большей степени это коснется рынка недвижимости. В чем суть новой системы расчета и как отра­зится нововведение на работе риэлторов, нам рассказали эксперты.

Наталья Маракшина,
директор АН «Развитие»

Говорить о смене расчетов с помощью банковской ячейки на использование безотзывного аккредитива на Омском рынке недвижимости слишком рано. В нашем регионе сделок с недвижимостью намного меньше, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге. В основном сделки по безналичному расчету на данный момент происходят в сегменте первичного рынка.

При существующем методе оплаты жилья деньги от покупателя продавцу передаются с помощью депозитарной банковской ячейки, куда закладываются денежные средства, которые продавец может забрать, предъявив договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации Росреестра. При использовании безналичного расчета покупатель открывает аккредитив в пользу продавца, на котором средства блокируют, деньги находятся до момента получения необходимых документов, при предъявлении которых деньги зачисляются на счет продавца.

На рынке новостроек уже привыкли к безналичному расчету, потому что продавцом выступает юридическое лицо, для которого получение денежных средств идет потоком. Перевести вторичный рынок на безнал будет достаточно сложно.  В первую очередь, потому что он подразумевает наличие длинных цепочек, соответственно большим минусом будет отсрочка расчетов (и в одном, и в другом случае передача денег происходит после государственной регистрации). Рынок недвижимости достаточно нестабилен, поэтому провести сделку по безналичному расчету в один день будет практически невозможно.

Конечно, как вариант, это наложение обременения на всю цепочку, но при этом вся сделка не может проходить безналичным путем. В данном случае приходится учитывать особенности работы Росреестра, ведь сроки получения наличных, либо перечисление безналичных денежных средств при проведении данного вида сделок напрямую зависят от сроков регистрации, что будет неудобно для продавцов.

Если же говорить о безналичном расчете в целом, то большим плюсом будет то, что продавец получает «настоящие деньги». Из личного опыта могу сказать, что при некоторых видах сделок, при «чистой продаже» продавец желает, чтобы деньги были перечислены на банковский счет. Причины разные – это и боязнь получить фальшивые купюры, и вывоз денежных средства путем безналичных перечислений за пределы региона. В отличие от банковской ячейки, где документы необходимо предъявлять по ее месту нахождения, безотзывный аккредитив дает свободу передвижения.

Однако если учесть банковские проценты за открытие аккредитива, затраты по переводу денежных средств между банками,  а также за выдачу наличных,  то становится понятно, что пострадают от этого как покупатель, так и продавец. Поэтому, прежде чем переходить на безналичные расчеты, нужно обязательно снизить банковские комиссии.

При использовании аккредитива необходимо указывать в договоре только полную стоимость сделки, а это приведет к ее «прозрачности», потому что банк берет на себя обязательство уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах. Данная схема делает «прозрачной» также и работу риэлторов, в которой продавец при безналичном расчете не возьмет на себя движение комиссии по расчетным счетам и уплату процентов еще и за нее. Для данных схем расчетов в нашем агентстве существует расчетный счет, на который в соответствии с договором, заключенным в агентстве, возможно перечисление денежных средств безналичным путем как в день сделки, так и на условиях, оговоренных с клиентом.

Светлана Сикорская,
директор ООО «Триумф»

При переходе на безналичный расчет покупателям и продавцам предстоит ознакомиться с новой схемой расчета – безотзывный аккредитив. Риэлторы считают, что это может привести к повышению стоимости квартир.

Скорее всего, из-за комиссии банков за операции с денежными средствами вырастет цена квадратного метра – многие продавцы жилья будут закладывать комиссию в стоимость квартиры.

Расчет через аккредитив отличается от обычный схемы расчета тем, что покупатель зачисляет на аккредитивный счет деньги в сумме стоимости квартиры. Продавец получает из банка сообщение о поступлении денежных средств. В отличие от расчета по обычной схеме, после зачисления средств на аккредитивный счет, покупатель в определенный период не имеет права отозвать деньги со счета без согласия продавца.

Продавец может получить деньги, выполнив определенные условия, аналогичные условиям доступа к банковской ячейке, т.е. предъявив в банк соответствующие документы. Если условия аккредитива не выполнены по истечению его срока действия, т.е. продавец не получил причитающиеся ему деньги, то покупатель в праве снять средства со счета.

Эта схема похожа на схему применения банковской ячейки, но самый главный ее недостаток – более высокая стоимость. Понадобится оплатить открытие аккредитива, а также прием и проверку документов. Новая система оплаты коснется и риэлторов. Как правило, свое вознаграждение риэлтор получает сразу после проведения расчетов по сделке. Это происходит во время вскрытия банковской ячейки. При новой схеме расчетов для риэлтора появится риск остаться без комиссионных.

Владимир Селин,
директор ООО «Соточка»

Правительство любыми путями стремится увеличить собираемость налогов с населения, и желание ввести безналичные расчеты при купле-продаже  недвижимости связано именно с этим, а не с целью как-то защищать участников сделок.

Сегодня часто встречаются ситуации, когда при купле-продаже квартиры, которая находится в собственности менее трех лет, люди прописывают в договоре сумму до одного миллиона рублей, чтобы не платить 13-процентный налог.

Но никто не помешает оформлять договор так и при новом порядке расчета. По документам и безналу будет проходить тот же миллион рублей, а оставшаяся часть будет доплачена наличными. Плюс данного нововведения – прозрачность сделки (независимо от того, вся или не вся сумма указывается в договоре) и уменьшение рисков для всех сторон. Минус безналичного расчета – сложность совершения альтернативных покупок.

Для продавцов и покупателей жилья с введением системы безотзывного аккредитива усложнится самостоятельное (без риэлторов) проведение сделок и увеличатся расходы. На деятельности порядочных риэлторов это изменение, думаю, отразится положительно. С введением безотзывного аккредитива расходы по сделке возрастут, однако стоимость жилья не станет выше, ведь она зависит от покупательской способности.

Поэтому больше от этого пострадают продавцы, по крайней мере, на сегодняшнем Омском рынке недвижимости. Если представить, что безналичные расчеты введут сегодня (и, допустим, на 1% увеличатся расходы по оформлению сделки), то эти дополнительные расходы будут «выторговываться» покупателями. Цены уже сейчас находятся «на пределе», и клиенты не готовы платить за жилье даже на 10-15 тысяч рублей больше, чем они стоят по их субъективной оценке.