Рынок недвижимости «замирает»?

Летом активность на рынке недвижимости традиционно падает. Как в настоящее время развивается популярная среди горожан ипотека? Какие изменения в кредитовании жилья ожидают  омичей в течение года? На эти вопросы ответили эксперты омского рынка недвижимости.

Людмила Дьякова,
директор ООО «Ладья»:

Предложений по продаже жилой недвижимости в городе сегодня много. Около 80% сделок в нашем агентстве проходит с привлечением ипотечных средств. Заемщики в основном покупают одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 1,7 миллиона рублей. Один из наших клиентов оформлял ипотечный кредит для покупки коттеджа. 

В месяц по кредиту клиенты платят от 6 до 30 тысяч рублей, а если заемщики вносят минимальный первоначальный взнос, то сумма составляет не менее 10 тысяч. Размер первоначального взноса варьируется в пределах 10 – 50% от стоимости квартиры. Многие задействуют материнский капитал. Процентные ставки сейчас повышаются, а цены на недвижимость находятся на том же уровне. Выбор банков и программ в Омске небольшой.

Мы по большей части работаем с одним из кредитных учреждений. Банки  достаточно лояльны к клиентам. Например, сегодня легче оформить кредит на квартиру, в которой сделана перепланировка. Большинству потенциальных заемщиков удается оформить ипотеку (сложно получить кредит тем, кто имеет судимость). Спрос находится на прежнем уровне, хотя в начале лета мы ожидали спад.

На данный момент люди, которые хотят с помощью ипотеки купить квартиру в новом доме, зачастую вынуждены приобретать вторичное жилье. На покупку квартир в новостройках банки крайне редко выдают кредитные средства. Хотя такая потребность есть, и это одна из весомых проблем. Делать какие-то прогнозы, а особенно в 2012 году, сложно. Замечу, что цены на вторичное жилье расти не будут в отличие от стоимости квартир в новых домах.

Алексей Фадеев,
директор АН «Добрый дом»:

Около половины наших клиентов, которые хотят купить жилье, оформляют ипотечный кредит. Многие берут заемные средства для покупки двух- и трехкомнатной квартиры, когда появляется необходимость улучшить жилищные условия (в основном это семейные пары). На приобретение однокомнатных квартир ипотеку оформляют нечасто. С конца апреля на рынке недвижимости затишье, спрос на жилье упал. При этом выбор у покупателей достаточно большой.

Прежде всего кредиты выдают на покупку жилья во вторичном секторе, а на новостройки заемные средства удается взять редко. Процентные ставки по кредитам не изменились. Клиенты, которые сразу оплачивают приблизительно 70% от стоимости жилья, могут рассчитывать на минимальные ставки в размере около 9%. При минимальном первоначальном взносе (а это 10% от стоимости квартиры) ставка достигает приблизительно 13% годовых.

Банки постоянно предлагают новые программы, приглашают риэлторов на семинары. Так как поток обращений сейчас небольшой, кредитные учреждения борются за каждого клиента. Однако требования банков к заемщикам и самим объектам остаются прежними, и чтобы оформить кредит нужно соблюсти все условия.

С начала года цены на недвижимость повышались, но с середины апреля рост остановился. Не желающие затягивать с реализацией жилья продавцы даже понижают его стоимость. Боюсь, что в дальнейшем произойдет стагнация рынка. На данный момент перспектив роста спроса я не вижу. Скорее всего он будет незначительным до конца года.  

Марина Алексеева,
советник по вопросам ипотеки и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:  

С привлечением ипотечных средств жилье приобретают около 50% омичей. При выборе они исходят из своих финансовых возможностей (подавляющее большинство кредитов берут на сумму около 1 миллиона рублей с ежемесячным платежом в размере не более 20 тысяч), поэтому востребованы наиболее доступные одно- и двухкомнатные квартиры. Частные дома хотят купить многие, но, как правило, они находятся в районах области, а такую недвижимость банки кредитуют неохотно.

Также критично кредитные учреждения относятся к выдаче денег на приобретение дорогостоящих коттеджей, которые сложно реализовать в случае, если клиент не сможет производить платежи на условиях договора, т. е. при дефолте заемщика. Сегодня выбор на рынке недвижимости очень скуден. Зачастую клиент получает одобрение как заемщик и потом не может найти подходящее жилье. Очень часто  в подобранных квартирах сделаны самовольные перепланировки, что является препятствием для выдачи кредита в большинстве банков.

При этом спрос на ипотеку в нашем городе не снижается, потому что купить квартиру за «живые» деньги сегодня могут не многие. Процентные ставки, как и обещали банки в начале года, плавно растут и на это есть объективные причины. Цены на жилье также повышаются, и этот рост стимулируется не только спросом на ипотеку, но и тем, что лишь в небольшом числе омских новостроек можно купить квартиру с помощью ипотечных программ.

Сейчас минимальный первоначальный взнос составляет 10%, но банки стараются увеличивать размер этого платежа (либо  понижая стоимость  оценки объекта, либо просто требуя повысить первоначальный взнос, чтобы минимизировать свои риски при дефолте заемщика). Про лояльность, после всего вышесказанного, говорить не приходится: сейчас банки более скрупулезно изучают кредитоспособность и платежеспособность клиентов.

По-прежнему не могут приобрести жилье с помощью ипотеки люди, не имеющие официального места работы (соблюдение последнего условия обязательно даже при наличии первоначального взноса более 50%, когда можно не предоставлять справки о доходах).

«Длинных» денег в стране остается все меньше, отток капитала из России большой, и, пока новое правительство не нашло механизм, чтобы его остановить, он только растет. Не лучшим образом сказывается и кризис в Европе, последствия которого не обойдут и Россию. В связи с этим банки не стремятся размещать свои деньги в долгосрочных кредитах. Все это дает повод для неутешительных прогнозов.

Лариса Турманидзе,
директор ООО «Пафос»:

С наступлением летнего сезона спрос на жилье стал ниже. Предложений о продаже недвижимости в городе много, можно подобрать квартиры разной площади в любом районе города. Большинство наших клиентов (80%) покупают жилье за счет ипотечных средств. Как правило, оформить ипотечный кредит на покупку жилья хотят семьи, у которых есть материнский сертификат.

Они рассчитывают на то, что используют эти средства в качестве первоначального взноса. Но на сегодняшний день банки, которые работают на таких условиях, требуют, чтобы зарплата заемщиков была достаточно высокой. Это связано с тем, что помимо суммы ежемесячного платежа в расходы клиента они включают высокий прожиточный минимум. Из-за этого формально не всем клиентам хватает их заработной платы на выплаты.

Многие в таких случаях решают купить частные дома, но заемные средства на них дает только Сбербанк (остальные банки хоть и заявляют, что оформляют ипотеку на покупку частных домов, выдают средства на строения коттеджного типа). Это кредитное учреждение учитывает только официальный доход клиента, поэтому программы банка подходят не всем. Такая же ситуация складывается при покупке «гостинок».

Частные дома и коттеджи приобретают на заемные деньги очень редко. В коммерческих банках ипотеку часто берут на однокомнатные малосемейки, при этом кредит можно оформить при меньшем доходе. В некоторых кредитных учреждениях требования к заемщикам более лояльные, например, вместо справки по форме 2-НДФЛ принимают справки по форме банка. Это большой плюс, потому что официальная зарплата людей часто не совпадает с реальной.

В политике банков сейчас наблюдается стабильность. В среднем процентная ставка равняется 12% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости квартиры. Цены на недвижимость поднялись в начале нового года. Несмотря на то, что все ожидали падения, сейчас они находятся на том же уровне. Зачастую заемщики покупают квартиры стоимостью до 1,5 миллионов. При минимальном первоначальном взносе за такое жилье ежемесячный платеж составит 12-14 тысяч рублей на срок 15 лет.

Что касается прогнозов, то они пессимистичны. На сегодняшний день цены на недвижимость достигли уровня 2007 года – они максимально выросли. На мой взгляд, следует ожидать новую волну кризиса. Цены на жилье, с моей точки зрения, будут понижаться. А если банки замедлят темпы выдачи ипотечных кредитов, то не будет и спроса.