Новостройки: цена спросу не помеха

Несмотря на то, что с помощью ипотеки купить недвижимость в новостройках удается немногим, а стоимость таких квартир по сравнению со «вторичкой» достаточно высока, сегодня омичи раскупают жилье в строящихся домах, как горячие пирожки на морозе. О том, как в Омске подбирают квартиры на первичном рынке недвижимости, мы поговорили с экспертами. 

Ирина Попова,
руководитель агентства «Премьер-недвижимость»:

 Сегодня спрос на новостройки постепенно растет. Предложений по продаже квартир в строящихся домах много. Большей популярностью пользуются квартиры с чистовой отделкой, но, к сожалению, на омском рынке недвижимости такого жилья очень мало (например, на Левобережье, которое по-прежнему пользуется повышенным спросом, купить его практически невозможно). В основном сейчас строят дома с квартирами «под отделку», и люди вынуждены сначала ждать сдачи дома в эксплуатацию, а потом тратить время и деньги на ремонт.

Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Квадратный метр жилья в новостройке стоит минимум 35 тысяч рублей – именно такую цену сегодня выставляют застройщики, которые возводят объекты качественно и при этом выполняют работы в установленные сроки. При выборе жилья в новостройках репутации застройщика, безусловно, уделяют внимание. Но сначала люди выбирают квартиру по месторасположению, а затем выясняют, можно ли доверять застройщику. Среди покупателей квартир в новостройках лишь немногие берут ипотечный кредит.

Банки готовы кредитовать людей, которые заключили договор о долевом участии в строительстве, а тем, у кого оформлен договор переуступки права требования, или членам ЖСК, займы выдавать не хотят. Поэтому у людей, рассчитывающих на финансовую поддержку банков, на первичном рынке жилья выбор очень ограничен. Такое положение дел едва ли может измениться. Не секрет, что есть банки, которые предоставляют ипотечный кредит и почти сразу продают закладную в рефинансирующую организацию. Когда заемные средства выдают на жилье в новостройке, закладной нет, и значит кредит продать нельзя.

Закладную можно будет оформить, когда дом сдадут в эксплуатацию и подготовят все документы. В таком случае банки должны кредитовать клиента за счет собственных ресурсов. Именно поэтому они так неохотно выдают кредиты на недостроенное жилье. Что касается отрасли строительства, то в нашем городе она может развиваться. Здесь есть много площадок, которые нужно застраивать и достраивать. Жилье могло бы стать более доступным для людей, если бы строителям выдавали дешевые займы.

А сегодня застройщики, которые оформляют кредиты, ежемесячно выплачивают банкам немаленькие проценты, что отражается на стоимости жилья. Поэтому власти должны поддерживать эту социально значимую отрасль с помощью областных и федеральных программ.

Надежда Буякова,
директор АН «Крещатик»:

 Спрос на новое жилье в Омске есть, и он растет. В городе стали возводить меньше объектов, а многие омичи сегодня стремятся избавиться от старого жилья. Застройщики это понимают, поэтому цены, естественно, стремятся вверх.

Предложений по продаже такой недвижимости много. У омичей востребованы новостройки Левобережья и городка Нефтяников (в последнем строят мало нового жилья, поэтому оно пользуется спросом).

Люди, которые придают большое значение месторасположению дома, как правило, не интересуются репутацией застройщика (таких большинство). Они, безусловно, идут на риск, но с другой стороны, все узнать невозможно. Омичи зачастую покупают квартиры в новостройках, когда строительство уже приближается к концу. В основном их интересуют новые квартиры с ремонтом, но сегодня 90% застройщиков сдают дома без отделки, поэтому люди покупают то, что предлагают.

На ремонт квартиры без отделки, потребуется не меньше двух месяцев и 300 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что дом даст усадку, поэтому лучше подождать 2-3 года, прежде чем делать дорогостоящий ремонт. Жилье в новостройках стоит недешево. С конца 2011 года цены на них выросли.  На вторичном рынке цену диктует покупатель, а на  рынке новостроек–застройщик, и торг здесь невозможен.

Однокомнатная квартира в несданном доме обойдется дороже, чем «хрущевка» с ремонтом. Квадратный метр в новостройке в среднем стоит 35 тысяч рублей. На мой взгляд, спрос и цены на новостройки будут расти и в дальнейшем. Доступность такого жилья для населения будет зависеть от правительства. Власти должны на законодательном уровне решить этот вопрос и внести поправки в законы.

Наталья Шуканова,
исполнительный директор ООО «АН «Инженер»:

Спрос на жилье в новостройках был и остается на достаточно высоком уровне. Особой популярностью пользуются квартиры небольшой площади – одно- и двухкомнатные, преимущественно в кирпичных домах. Сегодня застройщики стараются учитывать предпочтения потребителей.

Они все чаще возводят дома, в которых площадь однокомнатных квартир составляет 37-42 квадратных метра, двухкомнатного жилья – 45-52 «квадрата». Такая недвижимость востребована. Безусловно, спрос рождает предложение. И квадратный метр в таких квартирах значительно вырос в цене.

При выборе жилья первостепенным становится имя застройщика, его надежность,  люди интересуются его предыдущими проектами и соблюдением сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Важнейшим фактором при подборе квартиры является, конечно, цена, но за качество и  улучшенную планировку люди готовы платить больше. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках сегодня составляет 30-35 тысяч рублей. Почти все новостройки сдают без отделки.

Это позволяет счастливым обладателям нового жилья выбирать все материалы для ремонта на свой вкус и кошелек – от простых до элитных. Отделка однокомнатной квартиры занимает около месяца, а размер финансовых затрат зависит от  возможностей заказчика. На сегодняшний день возросло количество желающих приобрести жилье в новостройках за счет ипотечных средств. В связи с этим увеличился и  список кредитных учреждений, предоставляющих займы на жилье на первичном рынке.

При этом основным требованием банков при выдаче кредита является степень готовности здания – не менее 50%, а также положительная репутация застройщика. В настоящее время банки стараются аккредитовать большее количество застройщиков, причем не только тех, кто работает по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».  В частности, существуют программы ипотечного кредитования по договору ЖСК, и в настоящее время они очень востребованы.

Вячеслав Гуринов,
директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

На сегодняшний день на первичном рынке наблюдается рост спроса и уровня цен. Строительный бум давно прошел, и сейчас востребовано все новое жилье от застройщиков с хорошей репутацией. Кризис заставил людей опасаться долгостроев, поэтому репутация застройщика – это то, чем омичи интересуются в первую очередь.

На мой взгляд, серьезных изменений в строительной отрасли в ближайшее время не будет – вряд ли она начнет стремительно развиваться (при этом спрос на новое жилье продолжит расти, а цены, по моим прогнозам, до конца года повысятся на 2-3%). Наш партнер – ЗСЖБ № 6 –  сегодня строит такое количество жилья, которое можно продать.

Большинство застройщиков в Омске руководствуется этим же принципом. В свое время областные нормативы ввода жилья в один миллион квадратных метров в год привели город к строительному кризису. Зарплаты омичей не стали выше, поэтому строить такими же объемами проблематично – на рынке недвижимости снова будет много предложений. С другой стороны, если не возводить дома, возникнет дефицит квартир.  Клиенты нашего агентства подбирают жилье в зависимости от суммы, которую они могут потратить. Как и обычно, наиболее востребованы однокомнатные квартиры.

В равном соотношении их приобретают как для инвестирования, так и для проживания. Стоимость квартиры с ремонтом «под ключ» зависит от месторасположения дома, от спроса на объект и других показателей. Она составляет 34-42 тысячи рублей за квадратный метр. Цена однокомнатной квартиры в новостройке по сравнению со вторичным сектором дороже, потому что сейчас возводят более просторное жилье. Минимальная площадь однокомнатной квартиры – 34 квадратных метра (зачастую – около 40-45 «квадратов»), двухкомнатного жилья – 53 квадратных метра (в среднем – 59 «квадратов»), трехкомнатной квартиры – от 73 «квадратов» и больше.

Сегодня в городе строят мало жилых объектов. При этом все больше покупателей интересуются квартирами в новостройках. Около половины наших клиентов покупают недвижимость за наличные деньги, остальные берут ипотечный кредит. Такое количество займов им удается взять, потому что мы реализуем новое жилье после получения свидетельства государственной регистрации, то есть продаем «вторичку», в которой еще никто не жил. В целом же люди не хотят приобретать недвижимость в недостроенных зданиях с помощью кредитных средств, ведь дом возводят как минимум 1,5 года, и все это время нужно выплачивать банку процент за несуществующую квартиру.

Для того чтобы жилье становилось более доступным, необходимо понижать цену строительных материалов, делать менее дорогостоящим подведение коммуникаций. В этом должно помогать государство. Еще одна проблема – отсутствие площадок под застройку. Сейчас строители ведут точечную застройку (приобретают небольшой участок земли, на котором можно возвести дом), выкупают промышленные зоны или сносят ветхое жилье. На мой взгляд, можно расширить город – начать активную застройку сельского поселения Дружино или строить дома по направлению поселка Чернолучье.

Правда, в таком случае придется потратить не один десяток миллионов рублей на коммуникации – нужно будет прокладывать 20-30 километров сетей. Такой проект может быть востребован, если не производить точечную застройку, а возвести микрорайон, на территории которого открыть супермаркет, аптеку, детский сад, школу и т.д.