Узаконить сложно, но можно...

Как и во многих городах, большие участки на территории Омска занимает частный сектор. Некоторые дома возводили еще в советское время, когда жилье у ряда людей появлялось по схеме: «дали» участок, сами построили дом. Некоторые омичи рискуют приступать к строительству без правоустанавливающих документов и сегодня. За советом, как узаконить самострои, мы обратились к экспертам.

Светлана Гоненко,
директор ЗАО «Омскстройпроект»:

Самовольные строения не редкое явление в России. Но правовой статус этих объектов и возможность их легализации четко не регламентированы в законодательстве. Отсюда возникают сложности при распоряжении самовольными постройками и оформлении права собственности на них. Понятию самовольной постройки, последствиям ее возведения, способам легализации посвящена статья 222 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время существует два способа легализации самовольных построек: административный и судебный. В административном порядке можно легализовать индивидуальные жилые строения и недвижимость, для возведения которых не нужно получать разрешение на строительство, а также объекты дачного хозяйства или садоводчества.

Федеральная регистрационная служба регистри­рует права на такие строения при наличии  правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве, акт органа власти о предоставлении участка, выписка из похозяйственой книги или иной документ) с приложением в необходимых случаях кадастрового плана, а также кадастрового паспорта либо декларации об объекте недвижимого имущества (для дачного, садоводческого объекта, гаража).

В суде легализуют все остальные самовольные постройки. В обоих случаях право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она возведена. Упрощенная система оформления самостроев действует до 1 марта 2015 года. С момента вступления в действие закона № 93-ФЗ («О дачной амнистии») с 01.09.2006, при легализации самоволок возник «замкнутый круг».

Самовольную постройку узаконить нельзя, пока земля не в собственности, надел в собственность под строением получить невозможно, пока не узаконена самоволка. Для многих людей единственная возможность узаконить самовольное строение, возведенное на неоформленном участке – обратиться в суд. При защите в суде для каждого дела нужна индивидуально разработанная доказательная база. Начинать стоит с оформления земли. Если на участке есть несколько объектов, и хотя бы один из них в собственности, то получить документы на владение наделом можно руководствуясь Земельным кодексом.

После этого через суд нужно признать право собственности на самовольную постройку (если объект не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью). Раньше по закону признать владельцем самостроя через суд можно было человека, который возвел это здание на не принадлежащем ему участке (при условии, что органы власти не возражают против предоставления ему участка под это строение в собственность либо в аренду в будущем).

Но с 01.09.2006 года согласно новой редакции п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, собственником самовольной постройки может стать только гражданин, у которого земля под самостроем находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. Если здание построили до вышеуказанной даты, то в суде должна применяться прежняя редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В каждом конкретном случае при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку нужно учитывать момент возникновения правоотношений и подходить к созданию доказательственной базы с учетом изменений в законодательстве. Такие дома продолжают возводить на свой страх и риск, поэтому количество обращений по этим вопросам в нашу компанию постоянно растет.

Михаил Чернов,
директор ООО «Камин-Риэлт»:

Среди клиентов нашего агентства есть омичи, которые хотят узаконить самовольные постройки. Эти дома возводили на участках, выданных с 1929 по 1980 годы. Разрешительных документов на наделы у жильцов нет. Такие объекты есть в Старом Кировске, в Порт-Артуре, реже они встречаются на Старой Московке. Самострои тех лет можно оформить в собственность только через суд (раньше это можно было сделать, обратившись в администрацию города).

Сегодня люди сразу оформляют все бумаги на жилье и землю, а в советские годы часто составляли так называемый договор «на домашних условиях». Ранее с учетом этой бумаги суды признавали право собственности на строения, но теперь это невозможно. Случается, что в деревнях при переезде люди отдают свой дом знакомым, не оформив никаких документов. Таким образом жилье могут передавать новым хозяевам несколько раз.

А когда последним жильцам понадобится оформить право собственности на строение (например, необходима легализация при подключении к центральному отоплению и оформлении техпаспорта), они вынуждены идти в суд. Таким имуществом нельзя распоряжаться: продавать, оставлять в наследство, дарить. С просьбой узаконить самострой к нам обращаются жильцы возведенных в советское время домов, иногда это делают их дети, которые хотят унаследовать недвижимость родителей.

Некоторые клиенты хотят получить документы на новый дом, который они возвели на месте старой постройки. Услуга по оформлению участка и дома в собственность стоит не менее 20 тысяч рублей. Замечу, что все омичи, которым мы помогали, получили положительное решение суда по этому вопросу. Минимальные сроки выполнения работ составляют приблизительно шесть месяцев: около двух месяцев уходит на подготовку к судебному заседанию, решение суда вступает в силу через 45 дней, после чего нужно зарегистрировать недвижимость в Министерстве юстиции, на что потребуется еще один месяц.

Василь Салихов,
директор ООО «Юридическая фирма «Решение»:

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

У людей, самовольно построивших дом, как правило, возникают неприятности.  Связаны они в первую очередь с тем, что они не приобретают на постройку право собственности, а значит не могут распоряжаться ею – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Требовать ее сноса могут люди, права и интересы которых нарушает сохранение постройки. Человек, который самовольно возвел здание, должен снести ее самостоятельно или за свой счет. Самовольное строительство также относится и к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Суд может признать законным владельцем постройки человека, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок под зданием.

Также можно попасть под так называемую «дачную амнистию» (согласно Федеральному Закону  от 30 июня 2006 года  №93-ФЗ). Если надел находится в собственности жильца, то узаконить постройку по «амнистии» намного проще. При этом важно, чтобы наличие постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не угрожало жизни и здоровью людей. Наши специалисты оказывали услуги собственнику жилого дома, который полностью реконструировал строение (увеличил количество этажей и общую площадь).

Для того чтобы поставить обновленное жилье на кадастровый учет и оформить на него право собственности нужно было в судебном порядке признать право постоянного (бессрочного) пользования на участок. После этого на реконструированный дом мы заказали и получили технический и кадастровый паспорта и в упрощенном порядке по «дачной амнистии» зарегистрировали в Росреестре право собственности. Другой клиент снес старый дом и рядом построил новый.

Разрешение органа местного самоуправления на строительство было, но он потерял все документы. Сотрудники компании на основании архивных справок и косвенных доказательств через суд добились признания права на надел и помогли зарегистрировать право собственности на жилье. Были случаи, когда мы не могли помочь клиенту оформить право собственности на самовольную постройку. Это происходило по одной причине – у владельца жилого дома не было доказательств того, что он имеет право на земельный участок под зданием.

В Омске самовольные постройки есть в каждом округе. Но большее количество таких объектов мы наблюдаем в Ленинском и Кировском округах. Омичам, которые собираются построить дом, я рекомендую проконсультироваться со специалистами. Мы живем в эпоху постоянных реформ и прежде, чем инвестировать время, силы и деньги в строительство нового дома, разумно узнать о произошедших и будущих изменениях в этой сфере. Например, 1 марта 2015 года заканчивается срок действия «дачной амнистии».

Это означает, что по истечении данного срока  индивидуальному застройщику придется вспомнить такие забытые термины, как разрешение на строительство, проект и согласование проекта, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д. Наша компания является прежде всего юридической фирмой, оказывающей риэлторские услуги, поэтому мы можем помочь людям, у которых возникли сложности с оформлением права собственности на жилую и нежилую недвижимость. Стоимость услуг составляет не менее 20 тысяч рублей.