IRN.RU: Руководитель IRN.RU: изменение закона об ипотеке будет сдерживать цены на жилье

Кредиты станут менее доступными, но более надежными. Ограничение ответственности ипотечных заемщиков стоимостью залога приведет к ужесточению условий выдачи кредитов, что в итоге будет работать против роста цен на жилье, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Финансовый ликбез» на 3-м канале.

На днях Госдума приняла поправку к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, если стоимость заложеннойквартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком-кредитором, то «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается».

Такая практика принята в США: там несостоятельный заемщик, передав жилье банку, может считать себя абсолютно свободным от всех финансовых обязательств перед кредитором – даже если стоимость недвижимости не покрывает сумму кредита, отметил эксперт. А в России заемщик ранее должен был полностью расплатиться с банком при любых обстоятельствах. Поэтому в кризис, когда жилье резко подешевело (в Москве – на 35%), нередко получалось так, что человек оставался без квартиры, но с огромным долгом перед банком.

Принятием этой поправки депутаты переложили финансовые риски с заемщиков – физических лиц – на кредиторов, то есть банки, подчеркнул Олег Репченко. И это правильно: граждане в отличие от кредитных учреждений не обязаны разбираться в экономике и уметь правильно оценивать ситуацию на рынке. Кроме того, если банк будет понимать, что ничего, кроме залога, с заемщика не получит, он будет заинтересован продать недвижимость дороже и выгоднее. Сейчас кредитные учреждения нередко сбывают жилье по дешевке, зная, что клиент в любом случае возместит им убытки.

Таким образом, поправка в принципе улучшает положение заемщиков. Однако есть одно но: чтобы компенсировать возросшие риски, банки обязательно пересмотрят условия выдачи ипотеки: ужесточат требования к заемщикам, увеличат первоначальный взнос до по крайней мере 20%, а в идеале - 30% (сейчас есть программы с нулевым первоначальным взносом), поднимут ставки. Впрочем, последние рыночная конъюнктура, а именно дефицит ликвидности, и без того толкает вверх («Руководитель IRN.RU: дефицит ликвидности заставит банки поднять ставки по ипотеке»).

Хорошо это или плохо – вопрос философский. Если ставить целью внедрение ипотеки в массы, то очевидно, что новая поправка сделает эту задачу еще более трудновыполнимой.

«С другой стороны, надо понимать, что люди мечтают не об ипотечных кредитах, а о собственном жилье. Причем таком, которое у них не заберут. И в этом отношении защита заемщика с принятием поправки оказывается более серьезной, потому что с него снимаются дополнительные рыночные риски», - сказал руководитель www.irn.ru. Банки просто перестанут предоставлять кредиты людям, желающим взять ипотеку на пределе возможностей и, соответственно, рискующим в итоге лишится квартиры.

Еще одним следствием изменения закона станет сокращение платежеспособного спроса на недвижимость. Во-первых, в связи с ужесточением условий кредитования уменьшится число граждан, которые могут позволить себе такую роскошь, как покупка жилья. А во-вторых, те, кому банки все-таки дадут ипотеку, будут вынуждены приобретать более дешевые квартиры из-за роста расходов на обслуживание кредита. В результате поправка станет дополнительным фактором, работающим против роста цен на жилье, а возможно, даже на их снижение.

При этом повысится качество банковских ипотечных портфелей, что снизит вероятность повторения в России волны дефолтов по американскому образцу. Осознав, что теперь, как и в Америке, все финансовые риски лежат на них самих, российские банкиры поостерегутся следовать печальному опыту заокеанских коллег, раздававших кредиты кому ни попадя. Во всяком случае, надо на это надеяться...

Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU www.irn.ru

Теги: ипотека