Как поменять квартиру за день?

Время не стоит на месте, все меняется, и порой нам приходится расставаться с давно полюбившейся квартирой и искать новое жилье, где будет удобнее жить всем членам семьи. Как лучше поступить: подобрать новую квартиру после продажи прежней или совершить альтернативную сделку? Какому из вариантов отдают предпочтение омичи? Слово экспертам.

Ирина Попова,
руководитель АН «Премьер-недвижимость»:

Альтернативная сделка – это продажа жилого объекта с одновременным приобретением одного или нескольких других. Подобные сделки совершают, когда нужно изменить свои жилищные условия и переехать из одной квартиры в другую, поменять район, количество комнат, качество жилья, разъехаться с родственниками или купить общую недвижимость.

Как правило, все клиенты, которые хотят купить альтернативный объект, то есть не просто продать свое жилье, получить за него деньги и распорядиться ими, а вложить их в другую недвижимость, стремятся произвести две операции одновременно.

Такая сделка исключает риски инфляции и дефолта. Она удобна тем, что человеку не придется переживать из-за того, как освободить проданную квартиру, куда и когда переехать. Поэтому клиенты крайне редко настроены на разрыв сделки во времени.

Несмотря на то, что это всегда усложняет сделку, добросовестные риэлторы, которые хотят удовлетворить потребности клиента, всегда готовы одновременно осуществить продажу и приобретение нескольких объектов недвижимости.

Светлана Марашан,
директор АН «Золотая рыбка»:

При альтернативной сделке клиенты одновременно продают свое жилье и приобретают новое. Когда человеку необходимо обменять жилую недвижимость, чаще всего мы проводим именно такие сделки, а прямые обмены происходят очень редко.

Альтернативная сделка позволяет сразу купить квартиру и не опасаться изменений на рынке недвижимости. Пока вы будете подбирать новое жилье, ситуация может поменяться, например, могут вырасти цены.

Существует очень много нюансов. Разрыв сделки, то есть продажу и последующую покупку жилья, мы также производим. Это целесообразно, когда квартиру удается очень выгодно продать или в случае, когда на неликвидное жилье мы находим покупателя. Словом, мы анализируем обстановку и выбираем лучший вариант для клиента.

Омичи сегодня меняют недвижимость по разным причинам. Одни улучшают жилищные условия, когда в семье рождаются дети. Другие, наоборот, разъезжаются с выросшими детьми, и продают большую квартиру для покупки двух маленьких. Нередко люди вынуждены переезжать в менее привлекательные районы. При этом часто приходится добавлять деньги (это могут быть, например, средства материнского капитала), потому что в многокомнатных квартирах квадратный метр стоит дешевле, чем в однокомнатных .

Сейчас многие покупатели используют ипотечные средства, и продавец получает деньги только через неделю после регистрации, а затем с нашей помощью приобретает жилье. Подобные сделки наши специалисты также связывают в одну цепочку. Мы несем ответственность за недвижимость своих клиентов, поэтому для риэлтора надежнее провести сделку в рамках одного пакета документов.

На продажу с последующей покупкой мы идем, когда уверены в том, что клиент не пострадает. В нашем агентстве разницы в цене при альтернативной сделке и сделке с разрывом нет. Клиент оплачивает комиссию, и мы работаем с ним до тех пор, пока он не получит то жилье, которое ему подходит.

Татьяна Целебеева,
директор центра недвижимости права «Любинский проспект»:

Почти у каждого рано или поздно возникает необходимость или желание обменять имеющееся жилье на другое. Прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко, поскольку практически невозможно совместить желания собственников разных объектов недвижимости.

И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу, то есть альтернативную сделку, когда продажа старой квартиры происходит одновременно с покупкой новой. При этом человек выступает сразу и в роли продавца, и в роли покупателя.

Причинами совершения альтернативных сделок являются различные жизненные ситуации, а отсюда и разные варианты их разрешения. Например, при смене места работы либо учебы, возможен равноценный обмен квартиры из одного района города на жилье в другом. Он может быть и неравноценным, когда семья улучшает свои жилищные условия: продает «однушку» и с доплатой покупает более просторное жилье. В общем, люди рождаются, влюбляются, женятся, ссорятся, а соответственно и съезжаются, и разъезжаются.

Именно альтернативные сделки являются наиболее востребованными и составляют около 80% всех операций на вторичном рынке жилья. Между тем, продать свое жилье, получить деньги и только потом начать подыскивать себе альтернативный вариант очень рискованно. Так, в период 2006-2007 годов были случаи, когда собственники  продавали жилье, происходил резкий скачок цен и они не могли приобрести ту квартиру, на которую рассчитывали.

Чтобы не остаться без крыши над головой, они покупали уже любое жилье или искали заемные средства. Поэтому в настоящее время омичи отдают предпочтение одновременным сделкам, когда и продажа, и покупка происходят день в день. Вместе с тем, это довольно сложная процедура, особенно при формировании «цепочки» продаж из нескольких звеньев, когда один продает и покупает у второго, второй – у третьего, и так может собраться до 10-12 звеньев.

А учитывая непредсказуемость отечественного рынка недвижимости, мировой экономики и неуверенность в завтрашнем дне,  желательно весь этот «паровоз» «вывести» на сделку в один день. Поэтому без помощи опытного риэлтора такие «обмены» лучше не проводить. Конечно, и у профессионалов бывают сложности. Альтернативная «цепочка» в процессе подготовки сделки может разорваться в любой момент.

Кто-то из участников общего обмена вдруг настаивает на изменении цены в свою пользу. У кого-то могут существенно измениться обстоятельства (например, смерть, болезнь и т.д.), могут возникнуть проблемы с органами опеки, кто-то может просто передумать или уйти в другую «цепь», выбрав иной вариант.  Случаются всякие неожиданности, человеческий фактор – вещь упрямая. 

Татьяна Долгановская,
директор ООО «Альфа-Риэлт»:

Альтернативная сделка происходит, когда вместо продаваемого жилья люди приобретают другое. В нашем агентстве мы стараемся проводить только альтернативные сделки, чтобы люди в один день продали одно и приобрели другое жилье. Специалисты сразу готовят пакет документов на оба объекта недвижимости.

В этом случае клиенты не рискуют остаться без жилья, застать период, когда деньги могут обесцениться, а также имеют возможность уже в течении двух недель после сделки переселиться в другое жилье. При этом риэлтор должен выполнить больший объем работы, ведь нужно подобрать варианты квартир, которые бы устраивали всех. При размене жилья необходимо выстроить цепочку, иногда из нескольких квартир, проверить и подготовить необходимые для сделки документы на все объекты и т.д.

Стоимость услуг в данном случае увеличивается, но ненамного, и в большинстве вариантов клиенты предпочитают сразу решить свой жилищный вопрос, чем идти на разрыв сделки. Многие добавляют при этом свои сбережения или берут ипотеку, помощь в оформлении которой мы также оказываем.