Чаще берут, чем покупают

Изменилось ли с приближением зимы положение на рынке коммерческой недвижимости? Выросли ли цены на нежилые объекты? Какова их средняя стоимость? В рамках рубрики мы обратились с вопросами к специалистам.

Владимир Селин,
директор ООО «Соточка»:

За последнее время спрос на коммерческую недвижимость остался прежним. Количество арендаторов на сегодняшний день значительно превышает число покупателей. Поэтому, учитывая общие показатели, можно сказать, что сейчас коэффициент спроса по сдаче в аренду – средний, а по продажам – ниже среднего.

Омичи редко приобретают и арендуют большие и дорогие объекты. Это связано с тем, что в нашем регионе мало крупных предприятий и совсем мало денег. В основном, подобные площади пользуются спросом среди иногородних клиентов (московских, новосибирских и др.) Как правило, они предпочитают их арендовать, а не покупать, потому что цена предложения по продаже объектов в большинстве случаев завышена.

Когда объект продается за 20 миллионов рублей, а снять его можно за 100 тысяч рублей в месяц, то любой бизнесмен предпочтет аренду покупке. Если же арендная плата такого объекта будет обходиться предпринимателю дороже 200 тысяч рублей в месяц, то он предпочтет его купить. Многие клиенты приобретают объекты для сдачи их в аренду.

В этом случае, при выборе помещения, прежде всего просчитывается коммерческая выгода: большинство покупателей хотят вернуть вложенные деньги в срок до 7-8 лет, то есть объект должен приносить от 14% годовых на вложенный капитал.  Клиенты, покупающие помещения для себя, прежде всего обращают внимание на проходимость, наличие парковок, коммуникации и на сам вид помещения. Предпочтение отдается более новым зданиям: объект должен иметь респектабельный внешний вид.

Цены ни по аренде, ни по продаже не меняются. Например, реальная продажная стоимость офисных помещений в нестарых зданиях в центре города составляет 40-45 тысяч рублей за один квадратный метр. Цена может быть выше, если офис имеет маленькую площадь, или он  находится на 1 этаже с отдельным входом. Арендная плата изменяется в зависимости от местонахождения объекта.

На улице Маркса, к примеру, можно арендовать площадь на 1 этаже с отдельным входом  в районе 800-1000 рублей за один квадратный метр, а на той же улице Маркса, но на второй линии стоимость такой же площади будет в районе 400 рублей за один квадратный метр. Если финансовая ситуация в стране резко не изменится, то можно быть уверенным, что цены на аренду и продажу объектов будут стабильными. 

Эдуард Сергеев,
директор ООО «АН «Монолит»:

За последний месяц повысился спрос на коммерческие объекты недвижимости. Особой популярностью стали пользоваться здания и помещения небольшого размера. Среди предложений по аренде нежилых объектов в нашем агентстве в основном представлены складские помещения. Поэтому на сегодняшний день мы занимаемся их реализацией.

Если назвать конкретные цифры, то размер приобретаемого на сегодняшний день земельного участка под склад не превышает 500-700 квадратных метров, а площадь самого помещения – 300-500 квадратов. Арендатор снимает помещение, ориентируясь на объем своей продукции, чтобы не переплачивать за пустующие места. А так как в нашем городе более развит средний и мелкий бизнес, то и предпринимателям нет нужды в приобретение больших строений.

Немаловажным фактором при выборе помещения является инфраструктура. Покупатель или арендатор прежде всего смотрит на место, где расположен объект: стоит ли он вдоль главной магистрали или находится в отдалении. Пользуются спросом места, где расположены основные бизнес-центры города. Размер арендной платы за такие помещения колеблется по разным оценкам от 500 до 1 тысячи рублей за один квадратный метр.

На данный момент обстановка на рынке коммерческой недвижимости стабильная. И хотя идет тенденция к повышению роста цен на складские помещения, все же резких скачков пока  не наблюдается. И вряд ли в ближайшем будущем в этой сфере что-либо изменится. 

Игорь Баврин,
директор ООО «АГИС-риэлт»:

Осенью активность продаж была выше, чем сейчас. В этом наблюдается определенная тенденция: в зависимости от изменения сезонных условий, меняется и спрос на коммерческую недвижимость. Зимой, как правило, продажи падают. На сегодняшний день (и это касается не только зимнего периода года, но и вообще последних лет на рынке недвижимости Омска) офисы пользуются меньшим спросом нежели склады, базы и производственные помещения.

В свое время, начиная с 2002-2003 года в городе активно строилось большое количество коммерческих объектов, предназначенных для офисных помещений. Многие из них на данный момент просто пустуют, даже в местах с хорошо развитой инфраструктурой. Спрос как на покупку, так и на аренду этих объектов за прошедшие годы заметно снизился. Сейчас, при развитии малого бизнеса, арендаторы предпочитают брать небольшие по площади помещения. Их общий размер не превышает 50-150 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 400-1000 рублей за один квадратный метр.

При развитии торгового направления, в нашем городе на данный момент открываются торговые комплексы, имеющие узкую направленность. Предприниматели с большой охотой приобретают в них помещения. Интерес их понятен – покупатель всегда стремится купить нужный ему товар в одном месте, а подобные здания, рассчитанные на специализированную продажу, как раз отвечают этим требованиям. Поэтому и «проходимость» в таких комплексах значительно лучше.

Еще совсем недавно  собственники квартир на первых этажах могли получить за свои квадраты больше, чем их соседи, живущие наверху. Ажиотажный спрос длился недолго: предприниматели довольно быстро  раскупили самые выгодные  для ведения малого и среднего бизнеса помещения и потеряли интерес  к квартирам, расположенным на первых этажах. Сейчас собственникам такого жилья приходится значительно снижать цену, чтобы реализовать свои квадраты побыстрее.

С осени 2010 года цена на нежилую недвижимость выросла приблизительно на 5-10%. Разница в стоимости помещений зависит не только от его площади, но и от того есть ли  у него дополнительные преимущества (к примеру, отдельный вход). Сегодня цена  квадратного метра нежилой недвижимости в центральной части города с площадью 100-150 квадратов составляет 40-50 тысяч рублей. Стоимость такого же объекта с отдельным входом будет равна 60-70 тысяч. Резких скачков  на рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время не предвидится. 

Ирина Шилова,
директор ООО «Единство»:

По моим оценкам, спрос на коммерческую недвижимость сейчас стабильно невысок.  Небольшие, компактные по размеру офисы по-прежнему востребованы в нашем городе. Конечно, многие из бизнесменов хотели бы приобрести большие помещения для развития своего бизнеса, но только не у всех есть такая возможность. Тех, кто решается на это – единицы. Весь крупный бизнес надолго занял места в центральных районах города и какая-либо «миграция» здесь вряд ли возможна.

Малый и средний бизнес, в зависимости от того, успешно или не очень идут  дела,  время от времени переезжает с окраин в центр города и обратно. Арендаторы уже запланировали в 2012 году повышение цен, поэтому я думаю скоро снова начнется «переселение». Так или иначе, всем необходимо для работы место, но менталитет у нас такой: есть стул, стол, оргтехника и этого достаточно. Колл-центры так и не прижились в нашей стране, а вести переговоры с клиентом в ресторане, тоже как-то «не по-нашему».

Как выход из создавшегося положения, остается аренда помещения. Крупные торговые и офисные комплексы в нашем городе по-прежнему остаются «модными». И тенденция на их приобретение постоянно возрастает. Кому-то просто нужно здание, кому-то первый этаж, здесь все очень индивидуально. Однако поскольку бизнес в Омске в основном мелкий и очень мелкий, то арендуют все же помещения в офисных и торговых центрах.

Они удобны как для арендаторов, так и для самих клиентов. Последних притягивает удобная парковка, современные лифты и дизайн помещений. Ничто не может оживить поток людей, если самому человеку там некомфортно. «Умирающие» магазины на улице Ленина, лишь частный случай этого правила. В тоже время офисы на улице 1-я Линия – это сейчас престижно.

В связи с тем, что спрос на коммерческую недвижимость остался небольшим, цены также не поднялись. К примеру, аренда офисных помещений в центральной части города сейчас обходится в 300-500 рублей за один квадратный метр; на окраинах – от 150 рублей. Для торговых же площадей, стоимость арендой платы равна 1000-3000 рублей за один квадратный метр в центре города, и 700 рублей на его периферии.

Рынок коммерческой недвижимости сейчас стабилен, и я думаю нет причин для всплеска цен. Изменение же арендной платы в 2012 года не поднимется выше нормы допустимого для этого процента. Поэтому, единственные вещи, которые на сегодняшний день могут повлиять на изменение стоимости объектов – это инфляция и коммунальные услуги.