Договор участия можно расторгнуть

О порядке и условиях изменения, расторжения договора участия в долевом строительстве рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе Управления Росреестра по Омской области,  государственный регистратор Ирина Юрченко.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме участия в долевом строительстве.

Отношения, вытекающие из договоров, заключенных гражданами или  юридическими лицами (участниками долевого строительства) с застройщиком, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Согласно п. 1  ст. 4 этого закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий в нем объект (квартиру) участнику долевого  строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом о долевом строительстве. Как  всякий гражданско-правовой договор, он может быть изменен или расторгнут по общим основаниям и в общем порядке одним из способов, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ):

1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон по решению суда:
3. при существенном нарушении договора другой стороной;
4. в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

1. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, при этом договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Так, в соответствии со ст. 9 Закона о долевом строительстве  участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушения застройщиком обязанностей об уведомлении участника долевого строительства о прекращении поручительства банком, если исполнение обязательств по договору долевого строительства обеспечивалось поручительством, а застройщик не заключил другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В судебном порядке по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в случае:

• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,  в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
• Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются:
• просрочка внесения платежа по договору участником долевого строительства в течение более чем два месяца (в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа).
• систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период).

При этом застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 ст. 8  Закона о долевом строительстве, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Если участник долевого строительства не исполнил требование застройщика по уплате цены договора, при этом у застройщика есть сведения о получении участником долевого строительства вышеназванного предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи сообщено об отказе участника долевого строительства от его получения, либо участник долевого строительства отсутствует по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае расторжения договора в одностороннем порядке, на Застройщика возлагается обязанность в указанный Законом о долевом строительстве срок возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Заявление в территориальный орган Росреестра о внесении записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть представлено одной из сторон договора. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие расторжение договора. Государственная пошлина при этом не уплачивается.

Если речь идет об изменениях, вносимых в договор, о расторжении договора на основании соглашения сторон, то такое соглашение подлежит государственной регистрации, как и сам договор участия в долевом строительстве. Поэтому соглашение об изменении, расторжении договора может быть зарегистрировано только по заявлению обоих сторон договора, представленному в территориальный орган Росреестра.

За регистрацию соглашения об изменении или  расторжении договора участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  предусмотрена оплата государственной пошлины в размере 200 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).