Что такое эксклюзивный договор и кому он нужен?

Хочу купить квартиру, но натыкаюсь на ситуацию, когда одна и та же квартира продается разными агентствами и по разным ценам. Пытаюсь найти реального продавца, чтобы  увидеть документы на объект и  в ответ  слышу какие-то невнятные отговорки и требования внести аванс и только после этого мне покажут документы. И что самое поразительное, внести аванс требуют все продающие агентства! Что делать, ума не приложу? Может вы  объясните, что происходит? Андрей.

Алексеева М.А.,
советник по вопросам недвижимости и ипотечного кредитования ООО»ИнБГ-Брокеридж»

Уважаемый Андрей, к сожалению, такие ситуации создаются, как правило, самими продавцами квартир, а малоопытные риэлторы их в этом поощряют, соглашаясь выставлять квартиру на продажу без договора с продавцом, без документов на продаваемую квартиру, зная, что данная квартира уже выставлена в нескольких агентствах.

Что называется, кому повезет первому  найти покупателя. Это крайне порочная практика, поскольку случаются  такие казусы, когда в квартире  сходятся несколько покупателей со своими риэлторами и  продавец устраивает  настоящие торги, кто больше даст, а риэлторы начинают  скандалить  между собой, кто  получит комиссию. Вот  реальная  история, которую мне рассказал потерпевший покупатель.

Он искал квартиру в конкретном районе, нашел подходящую по стоимости, позвонил в агентство, договорился о просмотре. В день, когда он вместе с риэлтором приехал на просмотр, там уже находились два покупателя с своими  риэлторами, которые на повышенных тонах   выясняли, кто пришел первый и кто будет покупать. Продавец послушал эту перебранку и сказал, что продаст тому, кто больше заплатит. Тут уже риэлторы возмутились, скандал разгорелся нешуточный, в итоге продавец  вообще отказался продавать свою квартиру и выставил всех за дверь.

Но история на этом не закончилась. Видимо, в ходе яростных перебранок, он успел незаметно для  всех  взять телефон моего визитера и  позднее сам ему позвонил, сказав, что готов  скинуть   пятьдесят тысяч (риэлторская комиссия) и продать квартиру без посредников. Покупатель согласился: жадность победила осторожность! Всю инициативу по сделке взял на себя продавец и очень поторопился  с продажей. Покупатель знал, что на сделку нужны правоустанавливающие документы и техпаспорт, о том, что нужны какие-то дополнительные документы даже не подозревал (а квартира была приватизированная!), ведь он покупал без  сопровождения.

Хорошо хоть не забыл попросить справки об отсутствии долгов! Купил квартиру, а через три месяца к нему  заявился  человек и  предоставил доказательство своей регистрации в этой квартире. Оказалось, что гражданин  отбывал срок, а  брат мошенническим путем  выписал  его из квартиры и приватизировал ее только на себя, а потом «удачно» продал и  отбыл в неизвестном направлении.  Ситуация сложилась явно не в пользу нового собственника. Выписанного  собственника полиция вселила в его бывшее жилье до решения суда.

Незадачливый покупатель ходит по инстанциям и ищет  помощи. Вот и к нам он зашел в надежде, что  может услышать что-то обнадеживающее…Воистину, «скупой платит дважды!» Покупатель  обрадовался, что сэкономил на  услугах риэлтора и в итоге  «влип по полной программе».  Если бы квартира продавалась  через риэлтора, он безусловно запросил бы  все необходимые документы (развернутую копию лицевого счета), увидел  еще одного  претендента на включение в приватизацию и стал выяснять по какой причине он был исключен, а обычному покупателю такие тонкости  неведомы, вот на эту неосведомленность и рассчитывал продавец-мошенник, который специально   выставил квартиру в нескольких агентствах, создал ситуацию, когда станет возможно  отказаться от всех риэлторов и  выбрать самого неискушенного покупателя, да еще и  скидкой в 50 тысяч окончательно усыпить его бдительность. Ведь никто из присутствовавших на том «спектакле» не заподозрил, что все  делается умышленно.

Чтобы избежать подобных непоправимых ошибок, существует практика эксклюзивных договоров; когда одно агентство продает конкретную квартиру, именно оно и несет полную ответственность за чистоту сделки и скорость продажи объекта. Оно и рекламирует квартиру активно, и портфолио ее составляет, чтобы покупатель мог в офисе посмотреть, что  он увидит при личном осмотре  и все документы на квартиру  изучает подробно, т.к. знает, что только ему доверена данная квартира.

Когда документы раскидываются по разным АН, то  скорость продажи от этого не увеличится, а даже  наоборот (квартира стоит у разных АН по разным ценам), рекламируется такая «веерная» квартира  менее активно (реклама денег стоит, а если нет уверенности, что именно у  тебя ее купят, то и денег на такой объект выделяется минимум). Когда объект раскидывается по АН, то очень часто  квартира «с  проблемами»  и описанный выше случай не исключение. Хотите купить  нормальную квартиру, поинтересуйтесь на эксклюзивном она договоре или нет.

Если нет, то вы очень рискуете попасть в выше описанную ситуацию. Вот и решайте, кому нужен эксклюзивный договор? Прежде всего покупателю, чтобы не  потерять свои деньги. Хочу обратиться к риэлторам. Не поощряйте продавцов  работать с несколькими АН. Вероятность, что купят именно у вас призрачна, а  ссора  с коллегами по цеху  реальна. Думайте не только о  заработке, но и о своей репутации: когда  вы бъетесь  за  комиссию от квартиры, которую взяли «поторговать», вы  процесс контролировать не можете и вас легко могут «кинуть», а где назревает «кидалово» там скандал  и «потеря лица» неизбежны.

Да и несолидно   торговать чужим… Выглядит как-то жалко и убого (раз своих объектов нет, хоть на чужих «копейку сорвать»). Только эксклюзивный договор  обеспечит и стабильный доход АН, и  сохранит его репутацию. Именно  за сохранение рынка эксклюзивных договоров  выступает СРО «Профессиональные риэлторы Омской области». Это основной принцип нашей работы. 

ул. Красногвардейская, 49, каб. 10.
тел. 63-90-63, 8-923-681-07