Не хватает на квартиру? Купи комнату!

Молодые люди, создавая семьи, как известно, стремятся жить отдельно. И здесь возникают трудности: что делать, если на покупку квартиры денег нет, а снимать жилье не хочется? Выход есть: можно купить долю или комнату в квартире либо в доме. Каким образом совершается сделка? В каком районе дешевле приобрести помещение? С какими трудностями может столкнуться покупатель? Отвечают омские эксперты по недвижимости.

Ирина Воробьева,
директор АН «Антей»:

В первую очередь доли в квартире приобретают родственники – те, кто уже проживает на данной территории. В иных случаях купля-продажа доли не актуальна для людей, приобретающих жилье для постоянного проживания. Для удобной продажи и пользования помещением выделяются доли в натуре, то есть, по сути человек покупает не абстрактные метры, а самостоятельный объект – комнату, которая за ним закрепляется в собственность.

Сделки с комнатами, напротив, популярны, так как выделенные метры можно купить и по ипотеке, и используя материнский капитал. Кроме того, приобретение комнат удобно тем, что существует возможность расширения своей территории. Например, в моей практике была ситуация, когда семья выкупила у соседа его комнату, взамен предложив ему аналогичную на другом этаже. Клиенты приобретают комнаты в качестве «стартового» жилья, в основном это молодые семьи, которые до покупки своей площади снимали квартиру.

Наибольшее количество сделок мы заключаем в Октябрьском округе, там много домов гостинного типа в неплохом состоянии. Также много гостинок в Нефтяниках, но здания более старые, качество мест общего пользования и подъездов оставляет желать лучшего. На Левобережье дома более поздних годов постройки, и цена на жилье выше. Чтобы продать комнату в квартире или долю, нужно получить отказ от сособственников этого помещения, имеющих право преимущественной покупки, а если совладельцы еще и несовершеннолетние дети, отказ запрашивается через Управление образования. Объем работы большой, и времени на заключение сделки уходит больше – минимум 30 дней. Сделка в отношении комнаты, находящейся в секции, проходит просто: ищем покупателя и реализовываем жилье. 

Ирина Попова,
руководитель АН «Премьер-недвижимость»:

 Покупка комнаты в квартире является вполне логичным выходом для молодой семьи: и крыша над головой, и родственники «не достают», и перспектива расширения – например,  путем покупки соседней комнаты. Приобретение долей в праве общей долевой собственности на квартиры с неопределенным порядком пользования (не выделенных в натуре) с моей точки зрения категорически противопоказано, так как зачастую вместе с долей покупатель приобретает и конфликт по фактическому использованию жилого помещения.

В жилых домах долевая собственность  зачастую сопровождается сложившимся порядком пользования, что, конечно, облегчает ситуацию для покупателя. Стоимость комнат, долей в квартирах и жилых домах складывается из различных факторов. Для комнат, гостинок, подселений географическое расположение в меньшей степени влияет на формирование рыночной цены, чем при покупке целых объектов. Здесь определяющими является количество метров, количество соседей, состояние мест общего пользования, то есть пригодность жилого помещения к проживанию в нем.

Сделки с долями и комнатами несколько отличаются от приобретения целых объектов, так как у участников долевой собственности при продаже доли постороннему лицу возникает  право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ регламентирует реализацию участниками долевой собственности этого права, в связи с чем, у продавца доли возникает обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

И только если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Несоблюдение продавцом этой нормы грозит покупателю судебными спорами и прочими неприятностями.

Ирина Полетаева,
директор АН «Династия»:

Приобретение комнат в собственность менее популярно, чем покупка квартиры или дома, но все же эта услуга пользуется спросом. Особенно приобретение части квартир интересует тех, кому не хватает средств на покупку «целого» жилья. Подселяются в квартиры молодые семьи, студенты, неженатые и незамужние люди. Подселение – это первая ступень к приобретению своего жилья. Цена в первую очередь зависит от местоположения объекта. Самые дорогие «метры» – в квартирах на Левобережье и в центре, жилье в этих районах котируется на рынке недвижимости выше, чем в остальных.

В Нефтяниках приобретать части квартир предпочитают студенты, и цены на жилье в этом районе соответствуют их возможностям. Ленинский и Октябрьский округа не пользуются популярностью. Кроме месторасположения, в расчет цены входит и состояние квартиры, дома, подъезда, и расположение других объектов – детских садов, школ, магазинов и поликлиник.  Цена комнаты рассчитывается исходя из ее метров, месторасположения, состояния мест общего пользования.

Кухня, коридор, туалет и ванная считаются местами общего пользования, поэтому покупатель не оплачивает стоимость этих «метров». Это отражается только в счетах за коммунальные услуги. Площади продаваемых комнат сильно варьируются: от 8-9 до 25 «квадратов». Основной фонд жилья, в которых продаются и покупаются комнаты, – старые дома. Это опять-таки связано с разъездом семей – люди долгое время жили в квартире, а сейчас ее требуется разделить.

В новостройках сделок с долями проводится значительно меньше. С приобретением  комнат связаны определенные трудности, чаще всего временные. Например, если обычную сделку купли-продажи можно совершить за несколько дней, то в случае с приобретением части квартиры сделка займет намного больше времени.

Татьяна Целебеева,
директор АН «Любинский проспект»:

В настоящее время объекты недвижимости в виде комнат в квартире или частном доме не пользуются особым спросом. Покупателями комнат в основном являются молодые семьи, так как комната стоит дешевле квартиры, а продают свои «метры» те, кто хочет приобрести «единое» жилье. В период кризиса продаж комнат с подселением было гораздо больше, таким образом люди, особенно пенсионного возраста, улучшали свое материальное положение.

Сейчас пенсионеров, решившихся на такой шаг, меньше, так как они боятся пускать посторонних на подселение. Спрос на доли в частном доме выше, чем в квартире. Обычно дом делится на две квартиры с отдельными входами и дворами. У таких собственников уже сложившийся порядок пользования и домом, и земельным участком.  Таким образом, каждый хозяин получает отдельное жилье и спорных вопросов не возникает, хотя в документах собственность числится как долевая.

Если же между собственниками нет сложившегося порядка пользования, то, когда дело касается продажи долей, почти всегда возникают  конфликты. Необходимо помнить, что покупка доли в объекте недвижимости – это покупка только прав (пользования, владения и распоряжения), а не конкретного объекта. В таком случае собственники сами определяют, кто какой территорией будет владеть, а если стороны не могут прийти к соглашению самостоятельно, порядок пользования установит суд.  Порядок продажи доли строго определен законом.

Продавец доли  должен за месяц письменно уведомить других сособственников обо всех условиях предстоящей сделки с предложением преимущественной покупки. Если совладельцы своим правом по истечении месяца не воспользуются, собственник вправе продать свою долю любому третьему лицу на тех же условиях и за ту же цену. Если сособственники отказываются выкупать долю, то возможно сократить срок ожидания. Для этого они должны либо написать нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки, либо подать заявление в Росреестр.