Установлены определенные ограничения

Об особенности государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Владимир Ершов.

Государственная регистрация прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 июля 2004 г. № 126.

Законодательством РФ установлены определенные ограничения в отношении распоряжения имуществом несовершеннолетнего, а именно:
• не допускается дарение от имени малолетних, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей;
• родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия; в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей;
• опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

По общему правилу гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. До достижения 18 лет законодательно закреплено три возрастных этапа приобретения дееспособности:
• малолетние до 6 лет (полностью недееспособны);
• малолетние с 6 до 14 лет (частично дееспособные);
• несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет (не полностью дееспособные).

Для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество, несовершеннолетних можно разделить на две группы:
• малолетние до 14 лет (не могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, от их имени данные сделки могут совершать только их родители, усыновители или опекуны);
• несовершеннолетние от 14 до 18 лет (самостоятельно совершают сделки с недвижимостью, при условии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя).
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 37 ГК РФ.

При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление (пункт 1 статьи 38 ГК РФ).

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них также распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия и, соответственно, они могут совершать сделки с недвижимостью без согласия законных представителей.

Во-первых, в случае вступления в брак. В соответствии со статьей 21 ГК РФ в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

Во-вторых, в случае эмансипации. Согласно статье 27 ГК РФ несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.

В данных случаях на государственную регистрацию необходимо предоставить документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним).

При государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество необходимо проверять полномочия родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Полномочия родителей подтверждаются свидетельством о рождении несовершеннолетнего, выданным органом записи актов гражданского состояния, усыновителей – свидетельством об усыновлении, выданным органом записи актов гражданского состояния. Полномочия опекунов и попечителей подтверждаются актом органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя, договором о приемной семье, договором об осуществлении опеки или попечительства, договором о патронатной семье (патронате, патронатном воспитании).

В заключение следует отметить, что на государственную регистрацию прав несовершеннолетних помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством РФ документы, в том числе:
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом.