Офис меньше – спрос больше

Осень должна ознаменоваться повышением спроса на коммерческие помещения, особенно офисные– ведь прошедшим летом популярность этих объектов упала. Где удобнее предпринимателю приобрести офис и  по какой цене, ответили омские специалисты по недвижимости.

Оксана Якубова,
директор ООО «РИО»:

По сравнению с прошлым годом крупных изменений на омском рынке коммерческой недвижимости не произошло: спрос все также меньше предложения.  Но некоторый интерес  к офисным помещениям есть. В данное время наиболее востребованы офисы на окраине города, так как там объекты дешевле. Также выбор и цена офиса зависит от нескольких параметров: от  положения, состояния здания, инфраструктуры и проходимости. Средняя стоимость квадратного метра – 45 тысяч рублей.

Кроме того, востребованность офисного помещения напрямую зависит от стоимости его покупки или аренды. Дорогие офисы спросом не пользуются, и даже если они пару лет назад были куплены задорого, то в текущем году их цена упала. Пример из моей практики: в 2009 году было куплено помещение в 58 «квадратов» под отделку за 2170 тысяч рублей. Его отремонтировали под офис, и на сегодняшний день имеется покупатель, но уже за 1800 тысяч.

Перевод жилых помещений в коммерческие встречается регулярно. В частности, нашем агентстве под коммерческую недвижимость были проданы квартиры для дальнейшего перевода под магазины в Советском и Октябрьском округах.

Евгений Щербаков,
генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»:

 Интерес к коммерческим помещениям существует, но зачастую носит «платонический» характер. Реальный платежеспособный спрос в настоящее время невысок. Предложений на рынке коммерческой недвижимости в несколько раз больше. Покупателей торговой недвижимости интересуют жилые густонаселенные районы, где наблюдается наибольший пешеходный трафик.

Основные показатели для покупки офисных помещений: доступность (центральная часть города и «цивилизованные» окраины, например, Левобережье), удобство подъездных путей и парковки, коммуникации. Роль играет даже вид из окна. Отмечу, что о так называемой «средней цене» говорить сложно. Цена зависит от множества факторов, от состояния самого помещения, наличия ремонта и т.д.

Практика перевода жилых помещений в коммерческие существует давно, но сейчас данная процедура популярностью не пользуется. Объекты, расположенные на улицах Красный Путь,  Карла Маркса и Ленина давно переведены, а квартиры на окраинах интереса не представляют. В июне активность в отношении офисных помещений была выше, чем сейчас. На данный момент интерес к офисам практически «нулевой», но в начале сентября спрос начнет расти.

Александр Соловьев,
директор АН «Вертикаль-55»:

На рынке омской коммерческой недвижимости большую популярность имеет аренда, нежели продажа помещений, так как аренда – это постоянный источник заработка для владельца объекта. По соотношению спроса и предложения однозначно ничего сказать нельзя. На большие помещения спрос меньше, а на маленькие – от десяти до двадцати пяти квадратных метров – он превышает предложение. Повышенный интерес к небольшим помещениям обусловлен и тем, что существует большое количество маленьких организаций, численность которых не превышает и десяти человек.

Если говорить о местоположении коммерческих объектов, то центральные магистрали более приоритетны. Однако все зависит от специфики работы организации, которая хочет снять или приобрести офис. Если предпринимателям не требуются афиширование, приток народа и высокая проходимость, то они подбирают офис подальше от оживленных дорог. Основная масса – туристические фирмы, агентства недвижимости, бутики, парфюмерные магазины, фотосалоны – выбирают места «поживее»: центральные магистрали и жилой сектор.

Расположение офисных помещений давно определено – это центр города и, в последнее время, Левобережье. Большой популярностью пользуются объекты в районе метромоста. Также востребованы офисы в торгово-офисных центрах «Фестиваль» и «Континент»: рядом расположено множество торговых точек и организаций. В связи с тем, что целевых офисных помещений много, перевод жилья в коммерческий объект не слишком популярен. Конечно, если расположение квартиры очень удачное, без покупателя она не останется. В первую очередь, цена офисного помещения зависит от его расположения. В невостребованных районах офис можно приобрести за 300-450 тысяч рублей, а новое помещение в престижном торгово-офисном центре обойдется в миллион рублей. 

Игорь Баврин,
директор АН «Агис-риэлт»:

В настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости составляет десять процентов к ста. Это связано с тем, что  c 2006 рынок был перенасыщен предложениями коммерческих объектов. Тогда осуществлялся архитектурный план застройки Омска и в течение трех лет город  активно прирастал коммерческими торгово-офисными площадями. То есть, кто хотел приобрести помещение, тот уже это сделал. Также перенасыщение рынка связано с тем, что сейчас во многих жилых домах проектируются помещения под офисы или магазины.

Коммерческие помещения покупают в основном для малого и среднего бизнеса: под производство, стоматологические клиники и салоны красоты. Офисные помещения на данный момент менее популярны.
Спросом пользуется недвижимость с развитой инфраструктурой, где проходят центральные магистрали с городским транспортом, и ежедневно бывает много людей. А в спальных районах на сегодняшний день продать объект очень тяжело.

На окраине офисное помещение можно приобрести по цене 30 тысяч рублей за метр, ближе к центру  метр будет стоить 50-60 тысяч. А в некоторых деловых комплексах желающему купить офис придется заплатить до 70 тысяч рублей за квадрат. Перевод жилых объектов в коммерческие на данный момент почти не практикуется. Это связано с тем, что перспективные для коммерческой деятельности квартиры или уже выкуплены, или жильцы не собираются выставлять их на продажу.

Но когда продается жилье на первом этаже, например, по Красному Пути, покупатели находятся незамедлительно.  С начала лета ситуация на рынке коммерческой недвижимости мало изменилась, цены остались прежними. По моему прогнозу, осенью увеличится  стоимость квадратного метра, а спрос в связи с сезоном должен немного вырасти.