Перевод в нежилой фонд: популярность в прошлом

Раньше в квартирах, расположенных на первых этажах, часто открывали новые магазины, салоны, банки. Популярен ли сегодня перевод помещений из жилого фонда в нежилой? Как осуществляется эта процедура? Сколько стоит помощь профессиональных риэлторов в решении данного вопроса? Слово экспертам.

Евгений Щербаков,
генеральный директор ООО «ЦДН «Навигатор»: 

Бум на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой пришелся на «нулевые» годы. В то время многие предприниматели скупали в центре города квартиры на первых этажах, осуществляли перевод, и использовали их сами либо перепродавали. Последний вариант был одним из самых эффективных способов заработать деньги.

В последние годы спрос на услугу по переводу жилья в нежилой фонд значительно упал. В нашем городе в наиболее ликвидных местах (проспект Карла Маркса, улица Красный Путь) квартиры на первых этажах уже выкуплены. Что касается перевода помещений, расположенных на окраинах города, то такие объекты не востребованы. К тому же сегодня многие бизнесмены стремятся открыть офис или магазин в крупном комплексе.

Исключение составляют небольшие магазины формата «у дома», которые открывают в микрорайонах. Спрос на них есть до сих пор, но по сравнению с уровнем 6-7-летней давности он значительно ниже. Несмотря на то, что механизм перевода понятен, вся процедура, безусловно, остается длительной и сложной. Необходимо получить согласование разных инстанций, в числе которых санэпидемстанция, пожарная инспекция, Департамент имущественных отношений.

Если собственник хочет прорубить дверь и сделать крыльцо, нужно пригласить специалистов из Департамента архитектуры, чтобы согласовать входную группу. Помещение регистрируется в юстиции и в БТИ, где на него делают новый техпаспорт. Сейчас агентства недвижимости предлагают услуги по переводу, однако их стоимость очень высока (не менее 100 тысяч рублей).

К тому же сроки выполнения работ, как правило, не соблюдаются, и в среднем перевод может занять от 4 месяцев до 1 года. В данном вопросе есть большое количество нюансов, поэтому каждый случай индивидуален. Раньше разрешение жильцов дома было обязательным, а сейчас нет. Однако если соседи не захотят, чтобы перевод был сделан, они могут этого не допустить. Так, в нашей практике был случай, когда двор дома, где клиент купил квартиру с целью открыть магазин, обнесли забором, поставили в нем охрану и не пропускали машины. Жильцы были категорически против торговой точки, и в результате бизнесмен не смог использовать помещение по назначению, хотя уже осуществил перевод в нежилой фонд.

Марина Денисова,
директор АН «Город Солнца»: 

Для того чтобы перевести помещение в нежилой фонд необходимо сделать проекты в Департаменте архитектуры, в ГИБДД. Также нужно заключить новые договоры с организациями, предоставляющими воду, электричество, отопление, обратиться в ЖКО. На основании выданного администрацией распоряжения на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой, специалисты этих организаций подписывают акт приема в эксплуатацию. После этого в БТИ получают новый техпаспорт на нежилое помещение. На завершающем этапе необходимо зарегистрировать объект в юстиции.

Стоит отметить, что после подачи документов в администрацию района, в новом помещении можно начинать ремонт, потому что ждать подписания бумаг придется в течение 1-2 месяцев. Собственнику предстоит не только отремонтировать офис, но и провести работы на прилегающей территории: она должна быть благоустроена, рядом нужно сделать подъездные пути и стоянку.  Вся процедура по переводу может занять от двух месяцев до полугода. В омских агентствах недвижимости такая услуга стоит от 50 до 100 тысяч рублей. Сейчас в нашем городе она не востребована, потому что есть много предложений по продаже и сдаче в аренду офисных помещений.

Олег Лизгунов,
заместитель директора фирмы «Николь»:

Перевод  жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом РФ и постановлением мэра Омска. В соответствии с нормативными документами  собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обращаются в администрацию округа по месту нахождения квартиры с заявлением типовой формы.

К заявлению прикладываются подлинник или нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности), технический паспорт квартиры, поэтажный план жилого дома, проект переустройства и (или) перепланировки квартиры, если таковые требуются для дальнейшего ее использования уже в качестве нежилого помещения. Этот перечень прикладываемых документов является исчерпывающим.

Как мы видим, в него не входит документ, подтверждающий согласие на перевод со стороны соседей. Однако следует отметить, что если перевод требует такого переустройства квартиры, при котором предполагается реконструкция самого дома (например, присоединение к квартире части общего имущества дома –  коридора) или использование части общего земельного участка под домом (например, под строительство отдельного крыльца для входа в помещение), и при этом участок является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, потребуется предоставление документа, подтверждающего согласие всех собственников, либо протокол их общего собрания, содержащий решение с таким согласием.

В администрации каждого округа создана комиссия для рассмотрения таких заявлений о переводе и принятия по ним решений о даче согласия или отказе. Кроме специалистов администрации округа в комиссию входят представители администрации города, Роспотребнадзора, общественности. Она должна рассмотреть заявление в течение 45 дней с момента его подачи.

По результатам положительного рассмотрения издается распоряжение главы администрации округа о переводе помещения из жилого в нежилое (в случаях, если не требуется переустройство и (или) перепланировка помещения), или о согласовании переустройства и (или) перепланировки. В первом случае распоряжение является окончательным документом, подтверждающим завершение процедуры перевода. Во втором случае таким документом будет акт приемочной комиссии округа, который оформляется после завершения работ по переустройству и (или) перепланировки.

Решение комиссии об отказе в переводе должно содержать конкретные причины отказа и может быть обжаловано в судебном порядке.
На процедуру перевода в простых случаях (если не требуется проведение работ по переустройству и (или) перепланировке) уходит около двух месяцев. Еще один месяц потребуется на регистрацию права собственности уже на нежилое помещение в юстиции. Если будут проводиться дополнительные работы, нужно учитывать, что на них также необходимо время.

По моему мнению, среди омских бизнесменов эта услуга не  востребована. Массовый перевод квартир на первых этажах многоквартирных жилых домов в Омске там, где это имело практический смысл, уже завершен. Цена услуги индивидуальна и зависит от конкретных ситуаций, необходимой клиенту скорости оформления документов, технических сложностей работ по переустройству (перепланировке) квартиры и т. д. 

Андрей Белозеров,
директор АН «Риэлт Сервис»:

В нашем городе многие крупные офисные и торговые центры используются не полностью: кризис закончился, но восстановление рынка коммерческой недвижимости происходит постепенно. Из-за избытка подобных предложений, перевод квартир в нежилой  фонд сегодня не пользуется высоким спросом. Он возникает точечно, когда в микрорайоне появляется потребность в  получении услуг по месту жительства.

Бизнесмены переводят в нежилой фонд объекты недвижимости, которые находятся в привлекательном с коммерческой точки зрения месте. В основном в таких помещениях сегодня открывают парикмахерские, салоны красоты и адвокатские кабинеты, реже – магазины. Преимущество квартир, расположенных на первых этажах, в том, что они находятся в непосредственной близости от проживания клиентов. Парикмахерская в жилом доме, находящемся в удобном месте, наверняка, будет популярна.

При этом ее нельзя сравнивать с салоном в большом комплексе – везде своя категория клиентов. Для того чтобы осуществить перевод, человеку необходимо собрать пакет разрешительных документов,  например, таких, как проект помещения. Обязательно выделение отдельного входа. Необходимо согласовать перепланировку с Департаментом архитектуры. Перевод помещения в нежилой  фонд происходит по распоряжению администрации района.

Все действия по переводу помещения регламентируются Жилищным кодексом РФ (Глава 3, статьи 22,23,24).  В целом  перевод жилья – длительная процедура, на которую потребуется не менее трех месяцев. Если говорить о ценах, то  минимальная стоимость этой услуги составляет 80 тысяч рублей.