После экспертизы принимают решение

О том, как проводится правовая экспертиза документов, поступающих на государственную регистрацию, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в ОАО Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Ирина Микельбанд.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов; правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Правовая экспертиза начинается после поступления документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору.

При проведении правовой экспертизы проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации), проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (пункт 3 статьи 9 Закона о регистрации).

Прежде всего, государственный регистратор проверяет наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей об объекте недвижимости:

• о зарегистрированных правах;
• о ранее заявленных правах (правопритязаниях);
• о зарегистрированных сделках;
• о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.

Если в Едином государственном реестре прав имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений на основе официального письменного запроса о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации прав.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права. Государственный регистратор проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, в том числе: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, соблюдение порядка издания таких актов, в том числе полномочие лица, подписавшего акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных кадастровым органом, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор проверяет факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества. Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Государственный регистратор проверяет сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации прав. По итогам правовой экспертизы государственный регистратор принимает одно из решений: об отказе в государственной регистрации прав; о приостановлении государственной регистрации прав; о государственной регистрации прав.