IRN.RU: Как выбрать идеальный момент для ипотеки?

В условиях возрождающейся ипотеки покупка квартиры с использованием заемных банковских средств для большинства является единственной возможностью  обзавестись своим жильем.  Однако механизмы рынка определяют знакомую всем картину:  в те периоды, когда  цены за квадратный метр близки к минимуму, ставки по ипотечным кредитам  оказываются наиболее высоки, и наоборот - чем ниже ставки, тем выше стоимость жилья.

Бывают ли идеальные моменты для покупки квартиры в ипотеку и как их «вычислить»? По каким критериям выбирать ипотечную программу и на какие пункты обращать особое внимание при заключении договора?

Эти и другие вопросы вы можете задать Сергею Арзянцеву, начальнику Управления ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа.

Спикер:

Арзянцев Сергей Павлович
начальник управления ипотечного кредитования
НОМОС-БАНК

Вопросы

Сергей Колосов

Здравствуйте, Сергей!
У нас с моей гражданской женой официальный доход на двоих 130 тысяч рублей в месяц. Достаточно ли этого для ипотеки? Стоит ли официально пожениться, прежде чем идти в банк?

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, уважаемый Сергей! При общем доходе семьи в размере 130 000 рублей Вы можете получить ипотечный кредит до 5 800 000 рублей на 15 лет при условии, что у Вас нет текущих расходов на погашение кредитной задолженности или других обязательных платежей. Не менее 10% от стоимости жилья Вы  должны будете внести из собственных средств в качестве первоначального взноса. Регистрировать брак не обязательно, вы оба можете выступить солидарными заемщиками. Оформить приобретаемую квартиру можно на одного из вас или в общую долевую собственность (по ½ доли).

Елена Сигалова, предприниматель

Не так давно я пыталась взять ипотеку. Бизнес приносит мне стабильный и достаточно высокий доход, да и в целом я соответствую требованиям банка. Однако получила отказ. Как мне объяснили, банку не понравилась сама квартира - трешка в доме 70-х годов недалеко от метро Анино. Получается, помимо жестких требований к заемщику, банкам еще и с предметом залога не угодить! Что не так с квартирой и что не нравится банку? Стоит ли пробовать взять кредит на эту квартиру (необязательно именно эту, главное в том же районе) в других банках?

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, уважаемая Елена! Действительно, банки предъявляют отдельные требования к квартире, которая станет предметом залога по ипотечному кредиту. Как правило,  банки не одобряют покупку квартир в домах до 1975 года постройки и этажностью до 5 этажей включительно, если этот дом включен в план сноса и реконструкции. Ответить «что не так» в Вашем случае, можно будет только после изучения технической документации по объекту, но что касается именно Аннино, то ограничений по районам  не существует, и мы можем помочь Вам в приобретении квартиры в желаемом районе. Для более подробной консультации можете позвонить в НОМОС-БАНК.

Артем

Хотим взять сейчас кредит на квартиру, есть подходящий вариант. Но у нас проблема: моя жена работает дома - оказывает косметические услуги. Она не зарегистрирована как ЧП. При этом доход у нее достойный - побольше, чем у некоторых менеджеров в офисе, но он никак не подтвержден. Обращались уже в несколько банков. Моей зарплаты недостаточно, чтобы претендовать на кредит. А в одном банке даже сказали, что нужно, чтобы была руководящая должность. Скажите, есть какие-то варианты для нашей семьи?

Арзянцев Сергей Павлович

Добрый день, уважаемый Артём! В настоящее время банки не рассматривают заемщиков, которые не могут официально подтвердить своё трудоустройство и получаемый доход. «НОМОС-БАНК» готов рассматривать неофициальный доход заемщика при условии оформления справки о доходах от имени работодателя, но наличие записи в трудовой книжке является обязательным условием. В описанном Вами случае супруга оказывает частные услуги и юридически не является трудоустроенной. Поэтому банк при расчете ипотечного кредита будет рассматривать только Ваш доход.

Аня, студентка

Уважаемый эксперт! Объясните, пожалуйста, как формируется ипотечная ставка? Какую роль в ней играет инфляция и другие экономические показатели, ставка рефинансирования, а какую - риски невозврата, которые закладывает банк? Проще говоря, сколько добросовестный заемщик платит за всяких мошенников и просто безответственных и глупых людей?

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, уважаемая Аня! Благодарим  Вас за вопрос. Ипотечная ставка (как и ставка по другим банковским кредитам) формируется на базе той процентной ставки, под которую сам банк привлекает денежные средства для последующей выдачи кредитов населению. Ставка рефинансирования может быть ориентиром, по сост.на 27.06.2011г. она составляет 8,25%. Однако, в зависимости от кредитного рейтинга банка, ставка фондирования для него может быть и выше официальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. На формирование конечной ставки по ипотеке для заемщиков может также влиять стоимость операционных расходов банка на сопровождение данного направления и, как Вы отметили, стоимость кредитных рисков по портфелю. Так, например, в «НОМОС-БАНКе» минимальная ставка по ипотечному кредиту на покупку квартиры составляет 10,5% годовых.

Леонид Романов

Здравствуйте. Нужен конкретный практический совет. Сейчас у меня ипотечный кредит со ставкой 11% в долларах. Есть ли сейчас программы перекредитования с меньшей ставкой? И какая разница между моей нынешней и будущей ставкой должна быть, чтобы это имело для меня финансовый смысл?

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, Леонид! Рекомендую Вам при всех прочих равных ориентироваться на итоговую ставку не выше 10% годовых. Именно при такой ставке есть экономический смысл рефинансирования имеющегося ипотечного кредита. Отмечу, что эта процедура предполагает, в том числе, смену банка - залогодержателя и выгодоприобретателя (по ипотечному страхованию) и связанные с этим расходы. Самый правильный способ, помогающий принять правильное решение  - рассчитать сумму будущих платежей по действующему кредиту в Вашем банке, получить в другом банке график с суммами будущих платежей по новому кредиту и сравнить их между собой. Вам необходимо оценить стоимость перевода кредита в другой банк, сравнить размеры ежемесячных платежей в обоих случаях и общую переплату по кредиту, а также платежи по оценке, ипотечному страхованию и все возможные комиссии. В качестве альтернативного варианта можно рассматривать рефинансирование кредита в долларах в рублевую программу, что снимет сложно прогнозируемый на весь срок кредита валютный риск.

Ирина Головина, руководитель отдела

Сергей, очень нужен Ваш совет! У меня квартира в ипотеке уже 7 лет. В последнее время на фирме, в которой я работаю, начались проблемы. Пока никто ничего не объявлял, но ходят слухи о сокращении персонала. Мне уже 52 года, поэтому уходить сама боюсь, а если уволят - то вообще не знаю, что делать. Как поступать в этой ситуации? Очень не хочется, чтобы квартиру отобрали... Заранее спасибо!

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, уважаемая Ирина! До тех пор, пока ситуация у Вас на работе стабильна, Вы продолжаете погашать кредит и оплачивать страховые взносы по ипотечному кредитованию. Но как только ситуация на работе меняется, Вам необходимо сразу же уведомить банк-кредитор и согласовать с банком дальнейший порядок обслуживания кредита, учитывая все обстоятельства. Как правило, банки идут навстречу добросовестным заемщикам (тем более, если те заранее предупреждают о возможных проблемах) и в индивидуальном порядке предоставляют возможность рассрочки по оплате ежемесячных платежей в случае потери работы заемщиком. Главное - не скрывать от банка объективную  информацию и совместно обсуждать варианты решения.

Только в том случае, когда Вы и/или созаемщик (если применимо) не сможете оплачивать кредит, и не будет найден альтернативный вариант погашения, может встать вопрос о продаже квартиры из-под залога с дальнейшим полным досрочным погашением кредита.

Евгений, Money-maker

Добрый день! Я хочу взять ипотеку - но не для покупки квартиры, а под залог недвижимости, которая у меня есть. Скажите, схема работы банка с такой ипотекой чем-то отличается от того, когда люди покупают квартиру? Банк, случайно, не может дать мне меньше, чем если бы я эту квартиру покупал?

Арзянцев Сергей Павлович

Добрый день, уважаемый Евгений! Схемы и условия оформления ипотечного кредита при залоге приобретаемой и уже имеющейся в собственности квартиры отличаются.
Если бы Вы покупали эту квартиру у третьего лица, то сумма кредита могла бы составить до 90% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный взнос оплачивается за счет собственных средств). В случае залога Вы можете получить до 60% от рыночной стоимости передаваемой в залог банку квартиры, которую должна определить независимая оценочная компания. В случае залога имеющейся квартиры Вы остаетесь её собственником, но на объект недвижимости накладывается обременение «ипотека», договор ипотеки и сделка подлежат государственной регистрации. Кредит предоставляется только после регистрации ипотеки.
Обращаем Ваше внимание, что приобретение заемщиком квартиры, собственником которой он являлся ранее, не допускается.

Леонид Романов

Сергей, извините, еще один вопрос. Расскажите подробнее о самой процедуре перекредитования (в другом банке). Я хочу знать, сколько времени и сил это потребует, Понадобятся ли для этого дополнительные средства? И вообще: если у меня уже есть один одобренный кредит, который я выплачиваю, значит ли это, что ко мне изначально будет большее доверие? Или мне заново потребуется доказывать свою платежеспособность? И еще - можно перекредитоваться в том же самом банке?

Арзянцев Сергей Павлович

В каждом банке своя процедура перекредитования, в целом, схожая со стандартной схемой получения ипотечного кредита. Дополнительные средства понадобятся на оплату оценки, страховки, расходов на регистрацию и др. Если в процессе обслуживания действующего кредита Вы зарекомендовали себя в качестве добросовестного заемщика, банк примет это к сведению при принятии решения о выдаче кредита. Несмотря на это, Вы должны будете документально подтвердить свою платежеспособность. Вы можете рефинансировать свой кредит в том же банке, если банк предоставляет такую возможность.

Анастасия, менеджер по продажам

Никогда не могла понять, зачем банки предъявляют такие серьезные требования? Ведь даже если человек не будет платить, банк отберет у него квартиру и все. Зачем еще вся эта беготня, справки и т.д.?

Арзянцев Сергей Павлович

Уважаемая Анастасия! Банк является финансовой организацией. По программе ипотечного кредитования банк выдает заемщику на покупку жилья деньги под определенный процент и ожидает их возврата в согласованный срок. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы его заемщиками стали платежеспособные граждане, способные добросовестно обслуживать свой кредит. Квартира является обеспечением по кредиту, что позволяет по ипотечному кредитованию предлагать более низкие ставки, чем по беззалоговым потребительским кредитам. Однако, на мой взгляд, неправильно подходить к вопросу об ипотеке с позиции «банк всегда может отобрать квартиру». В том числе и потому, что «отобрать» жилье банк не имеет права, этот процесс происходит в рамках действующего законодательства, проходит через решение суда и занимает от 6 месяцев до 1,5-2 лет, в зависимости от сложившейся ситуации по кредиту.  

Катерина

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире? Ну или хотя бы просто серьезный ремонт?

Арзянцев Сергей Павлович

Уважаемая Катерина, добрый день! Перепланировки в ипотечной квартире осуществляются заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора (запрет на совершение перепланировок либо их осуществление после предварительного согласования с банком). Перепланировки, которые влекут за собой нанесение «красных линий» в техническую документацию (экспликацию) запрещены. Капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения квартиры, находящейся в залоге у банка, возможны. Однако рекомендуем Вам при создания плана ремонта предоставить его в банк и получить предварительное согласие на планируемые изменения.

Мариша

И как же выбрать идеальный момент для ипотеки? :)

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте, Мариша! Удачный момент для ипотеки - понятие условное, поскольку зависит от целого комплекса факторов, как Ваших личных, так и внешних экономических. Если объективно рассматривать эти факторы, то сейчас подходящее время для приобретения квартиры по ипотеке: банки предлагают минимальный первоначальный взнос (от 10%), цены на жилье стабилизировались, застройщики активно предлагают квартиры на первичном рынке, а ставки по ипотеке достигли минимума за последние 3 года. Если Вы официально трудоустроены, у Вас стабильная работа и постоянный доход, позволяющий Вам помимо бытовых расходов ежемесячно погашать кредит, Вы вполне можете рассчитывать на выгодную покупку квартиры.

Нина Швецова, бухгалтер

Все чаще на улице и в интернете вижу рекламу ипотеки от разных банков. Причем, предлагают уже даже ипотеку без первоначального взноса. Можно ли сказать, что ипотека восстановилась от кризиса? Будут ли условия ипотечных программ такими же, как до кризиса, или банки как-то изменят подход?

Арзянцев Сергей Павлович

Можно сказать, что условия по ипотечному кредитованию вернулись на докризисный уровень. Но, на мой взгляд, и клиенты, и сотрудники банков многому научились благодаря той ситуации,  став более осторожными.

Антон Черников, бизнесмен

Здравствуйте, Сергей! У нас с женой есть свое жилье, но хотим купить в кредит квартиру ребенку на вырост (сейчас дочке 5 лет). Пока дочь растет, хотим ее будущую квартиру сдавать. Нужно ли предупреждать банк о том, что собираемся сдавать квартиру в аренду? Позволят ли нам это сделать и повысится ли в таком случае арендная ставка? Может быть, выгоднее и менее проблемно будет взять деньги под залог собственной квартиры, а на них уже купить квартиру для ребенка и спокойно ее сдавать?

Арзянцев Сергей Павлович

Намерение клиента сдавать закладываемую квартиру не является для банка стоп-фактором при выдаче кредита. Главное, письменно уведомить об этом банк, получить его согласие. Процентная ставка при этом увеличиваться не будет. Также необходимо сообщить о планах в отношении приобретаемой квартиры страховой компании. Страховщик учтет предполагаемое целевое использование при определении тарифа.

Алиса

Уважаемый Сергей! Так вышло, что и я, и мой супруг - фрилансеры (я репетитор по английскому языку, муж - фотограф). Оба оформлены как ИП, то есть доход доказать можем, налоги все платим. Средний доход на двоих получается около 170 тысяч в месяц. Но он нестабильный, так как это все же не оклад на фирме. Учеников в одно полугодие может быть больше, в другое меньше, летом вообще провал. А уж у мужа совсем все по-разному бывает. Поэтому может за месяц выйти и 250 тысяч, а может - 70 (причем бывало и два месяца подряд такая сумма выходила). Как банк отнесется к такой нестабильности дохода?

Арзянцев Сергей Павлович

Если Вы с супругом официально оформлены как предприниматели, имеете доходы и уплачиваете с доходов налоги - смело можете подавать заявку. Важно, чтобы опыт ведения Вами бизнеса составлял не менее двух лет. В этом случае банк сможет провести анализ Ваших доходов и определить оптимальную для Вас сумму кредита.

Марина Елина

Добрый день.

Меня интересуют ставки по ипотечным кредитам. Какова сейчас минимальная ставка в рублях/долларах, и в каких банках ее искать?

Арзянцев Сергей Павлович

Про формирование ставки и ее минимальные размеры уже ответил студентке Ане. В НОМОС-БАНКе минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях - 10,5%. В долларах США - 9,5% и объективно это одно из лучших предложений на рынке.

Евгений 

Здравствуйте!

Расскажите об ипотечной программе в вашем банке. На какой размер кредита, на какой срок может рассчитывать молодая семья с подтвержденным доходом в 75 тыс. рублей?

Арзянцев Сергей Павлович

Если членов семьи два и доход подтвержден 2-НДФЛ, то максимальный срок кредита на 30 лет - 2 300 000 руб.
MAX
Сергей, здравствуйте! У моего знакомого в настоящее время идет судебный процесс об отъеме ипотечной квартиры (не знаю точно, в какой все стадии и что уже успели решить). При этом квартира у него в ипотеке была уже много лет. Если ее сейчас отберут - ему вернут то, что он в течение этих лет выплачивал? Или же они ее продадут, погасят остаток долга, а «сдачу» - ему? Как тогда узнать, что банк не продал ее намеренно дешевле?

Арзянцев Сергей Павлович

Здравствуйте! У заемщика есть возможность самостоятельно найти покупателя на свою квартиру и продать ее из-под залога по рыночной стоимости, не опасаясь ее реализации с большим дисконтом, как это, действительно, часто бывает, когда недвижимость продается службой судебных приставов в рамках исполнительного производства. Подчеркну, что реализацией квартир занимается не банк, а государственная исполнительная  структура. Поэтому, если заемщик больше не в состоянии обслуживать ипотеку, нужно, не затягивая, договариваться с банком о том, чтобы самостоятельно продать недвижимость. В случае, если предмет залога будет реализован за цену, которая превышает размер установленных судом обязательств заемщика, разница подлежит возврату заемщику.

Mucha

Видела вашу рекламу в прессе, где транслируется принцип одного окна. Расскажите, как это работает у вас и стоит ли это денег. Я занятой человек, поэтому пользуюсь подобными сервисами. Например, брокером по страхованию автомобилей, который ежегодно выдает мне текущие условия для меня, а я выбираю то, что меня устраивает. Ипотека - это тоже страховка, какой у вас порядок работы с клиентом по этому моменту?

Арзянцев Сергей Павлович

Взаимодействие с оценочной и страховой компанией при подготовке ипотечной сделки осуществляет сотрудник банка. Клиенту остается  лишь остановить  свой выбор на той или иной компании. В этом заключается принцип одного окна и эта услуга бесплатная.

Модератор:

Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за вопросы. Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес к последующим онлайн-конференциям на нашем портале.

Мы проводим подобные беседы регулярно. Следите за обновлениями раздела!
Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, пишите Надежде Козицкой.

Теги: ипотека