Старая и новая жизнь малометражек

Строительство малогабаритного жилья, популярное в советские годы, обрело второе дыхание: сегодня застройщики предлагают омичам недорогие новые квартиры малых размеров с отделкой «под ключ». Востребовано ли малогабаритное жилье у горожан? Насколько перспективны новые проекты в этой отрасли? Слово экспертам.

Наталья Витковская,
директор ООО «Квартира+»:

Малогабаритные квартиры сегодня очень востребованы, потому что это дешевое жилье, а покупателей с невысоким уровнем дохода много. К тому же эти объекты популярны при размене квартиры. Предложений по продаже такой недвижимости также немало: люди улучшают жилищные условия, продают малогабаритки и добавляют нужную сумму денег, причем многим удается это сделать с помощью материнского капитала.

Цены на такие объекты варьируются в зависимости от типа жилья: гостинки площадью 12-18 квадратных метров с санузлом и кухней на несколько квартир в среднем продают за 400-500 тысяч рублей, а малосемейки площадью 22-30 квадратов от 850 тысяч до 1 миллиона рублей (последние пользуются особенным спросом).

Что касается новых проектов, в которых отремонтированные малогабаритки уже обставлены мебелью и техникой, то это очень удобно. Многие покупатели не хотят заниматься ремонтом, поэтому квартиры с отделкой «под ключ» всегда востребованы, а в данном случае новому собственнику не придется задумываться об интерьере и тратить лишние деньги.

По моему мнению, это перспективное жилье: у молодежи и молодых семейных пар появляется возможность купить отдельную новую квартиру. Такая недвижимость будет востребована всегда, потому что каждое новое поколение нуждается в первом, пусть небольшом, но недорогом жилье. На практике это подтверждается неизменной популярностью гостинок и коммуналок, построенных еще в советские годы.

Ирина Запускалова,
директор ООО «Омские квартиры»:

 Малогабаритное жилье востребовано у омичей. Предложений по продаже таких объектов много. Эти дома начали возводить очень давно, некоторые из них строили еще в 50-х годах, когда при острой нехватке жилья люди были рады любой квартире. Сегодня собственники такой недвижимости, желая улучшить жилищные условия, реализуют ее и покупают более комфортные квартиры.

Их жилье в основном приобретают приезжие из Омской области или из Казахстана, многие из которых нуждаются в квартире на время обучения в вузе. Зачастую на этом варианте останавливают выбор люди с невысоким достатком или те, кому нужно временное жилье. Некоторые родители не хотят покупать дорогие квартиры студентам, так как понимают, что вся студенческая компания будет проводить там много времени.

В город всегда приезжают те, кто начинает новую жизнь, поэтому малогабаритные квартиры будут пользоваться неизменным спросом. Пик популярности этих объектов приходится на август, когда студенты узнают о зачислении. В этот период малосемейки моментально раскупают, а наиболее востребованными становятся те из них, которые находятся в Советском округе, где сосредоточены учебные заведения.

Популярно малогабаритное жилье и в других округах. Летом особенно заметен приток жителей из деревень. При выборе жилья многие из них ориентируются на цену, поэтому они часто покупают малосемейки в районах, которые не востребованы у горожан (например, на ул. Кордных в Октябрьском округе). Популярно такое жилье и в Центральном округе: на улицах Лермонтова, Куйбышева продаются приватизированные квартиры малосемейного типа, сделанные из объединенных комнат в бывших общежитиях.

Размер этих квартир бывает разным (от 19 квадратных метров (однокомнатные) до 38 (двухкомнатные)), но почти во всех из них маленькие кухни (4-5 квадратных метров), нет балкона, вместо ванной комнаты в некоторых размещаются душевые. Однокомнатные малосемейки продают за 800 тысяч – 1,1 миллиона рублей, двухкомнатные – за 1 миллион 50 тысяч – 1 миллион 180 тысяч рублей.

Новые дома с малогабаритными обустроенными квартирами в нашем городе очень востребованы. Это жилье рассчитано в основном на молодые семьи, у которых обычно нет дополнительных средств на ремонт, покупку мебели и техники. Оно вызывает их интерес, потому что это хороший вариант для начала совместной жизни, а в дальнейшем его можно будет продать такой же семейной паре.

В наше агентство обращается много клиентов, ориентированных на такие объекты. В Омске мало богатых людей, а новых семей, которые нуждаются в жилье, становится все больше. К тому же многие семьи до сих пор живут в общежитиях и пользуются общей кухней и санузлом, поэтому такие квартиры будут востребованы и через много лет.

Татьяна Целебеева,
директор АН «Любинский проспект»: 

В настоящее время повышение спроса на гостинки, где на несколько квартир приходится один санузел, не отмечается. Хотя отдельное малогабаритное жилье площадью 22-30 квадратных метров продается быстрее, чем большие квартиры. Спрос на них не исчезал никогда, даже в самой острой фазе кризиса. Секрет прост –
их абсолютная стоимость.

Из-за небольшого метража они стоят дешевле среднерыночной цены, хотя в пересчете на квадратный метр малогабаритное жилье можно назвать «элитным». Так, общая стоимость «хрущевки» площадью 29 квадратных метров составляет 960 тысяч рублей, а цена 1 квадратного метра в ней превышает 33 тысячи рублей.

При этом в улучшенной «двушке» площадью 58 квадратных метров и общей стоимостью 1,8 миллиона рублей квадратный метр обойдется уже в 31 тысячу рублей. Вместе с тем малогабаритки востребованы у  категорий граждан, для которых такое жилье – реальный выход из положения. Среди них –  молодые семьи и иногородние студенты, люди, которые вынуждены разменивать полноценную квартиру, пожилые граждане (часто небольшие квартирки для них покупают взрослые дети).

Также это владельцы жилищных сертификатов, посредством которых квартиры стоимостью до 1 миллиона рублей были практически «вымыты» со вторичного рынка этой весной. Однако в настоящее время рынок вновь пополнился тем же жильем, поскольку спрос был цикличным и искусственным. Сегодня существует ряд новых проектов, по которым омичам предлагают малогабаритные квартиры формата «все включено».

Едва начав избавляться от «хрущевок», рынок вновь стал наполняться квартирами, сопоставимыми по площади с панельным жильем советского образца. Появляется круг лиц, которые извлекают из этого выгоду: это и компании – застройщики, которые, таким образом отреагировав на кризис, рассчитывают получить преференции в рамках государственных жилищных программ, и муниципальная власть, которая вынуждена расселять жильцов «хрущевок» в квартиры большей площади, в результате чего город несет убытки.

Безусловно, малогабаритное жилье подходит под различные прог­раммы: так, в перспективе  «хрущевки» пойдут под снос, а их жильцам смогут выдавать аналогичные квартиры той же площади, но в новом доме. Однако в среднесрочной перспективе курс на упрощение продукта и «штамповку» малогабариток является тупиковым для развития рынка, так же как и докризисное строительство избыточно просторных квартир. Тем не менее, можно отметить, что пока ситуация с благосостоянием покупателя на рынке недвижимости не изменится, самое маленькое, но отдельное и относительно дешевое жилье будет востребованным. 

Ирина Воробьева,
директор АН «Антей»:

Раньше строительство малогабаритного жилья было призвано решить ряд проблем: «хрущевки» позволяли переселить людей из бараков и коммуналок в квартиры, малосемейки – «закрепить» молодых специалистов на предприятиях. Сегодня такие квартиры являются «разменной монетой» при разъездах и срочной необходимости найти недорогое жилье.

В Омске есть несколько микрорайонов, застроенных такими объектами: в Октябрьском округе – у кинотеатра «Космос» и на улице 3-я Молодежная, в Советском округе – на улицах Бородина и Лаптева, в Центральном округе – на улицах Бульварная и Омская, в Кировском округе – на улицах Солнечная и Проф­интерна. Жилье малосемейного типа традиционно обладает определенными недостатками.

В одной девятиэтажной малосемейке размещается около 200 квартир со средним числом жильцов 3-4 человека в каждой, что требует наличия детских садов и площадок, поликлиник, однако это редко учитывается. Такой дом обычно воспринимается как «нехорошее место», а длинный, часто темный и грязный коридор на множество квартир производит неприятное впечатление.

Неудивительно, что когда на рынок вышли покупатели с сертификатами ВОВ, многие предпочли доплачивать, лишь бы не покупать малосемейку. Если говорить о стоимости, то в среднем цена квадратного метра в малогабаритном жилье ничуть не меньше, а часто даже больше, чем в комфортной квартире. Их «дешевизна» выражается в сравнительно невысокой общей стоимости, и для многих такие квартиры единственно возможный выход.

Этим и объясняется появление новых проектов на рынке малогабаритного жилья.  Пытаясь расширить круг потенциальных покупателей малогабаритного жилья, застройщики инициировали ряд новых проектов, по которым предлагаются небольшие квартиры с отделкой, бытовой техникой и мебелью.

С инвестиционными целями такую недвижимость покупать бессмысленно, но она вполне может рассматриваться как место временного проживания. Малогабаритное жилье обладает ограниченной целевой аудиторией, но если будет соблюдаться соотношение цена-качество, данная недвижимость может стать наиболее доступным и часто используемым вариантом входа на рынок для малообеспеченных семей, холостяков, молодежи.