Как оформить права на линейные объекты

О праве собственности и других вещных правах на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, которые подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассказывает  главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в САО Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор  Марина Лещенко.

Марина Лещенко

Перечень объектов недвижимого имущества, права на которые могут быть зарегистрированы, определен статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Закон о регистрации).

Это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению позволяет в качестве недвижимого имущества назвать также линейные сооружения: буровые и эксплутационные скважины; нефтяные и газовые вышки; наземные трубопроводы; линии электропередач; колодцы и сети наземных коммуникаций; железные дороги; придорожные сооружения: мосты, тоннели, переезды, переправы и др.; объекты водоснабжения: колодцы, отстойники и т.п. Исчерпывающий перечень линейных объектов не приведен ни в одном законе.

Так, Федеральный закон от 21.12.2004г. № 172-ФЗ « О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под линейными объектами понимает дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, к линейным объектам относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, автомобильные дороги и др. Положением «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 (далее – Положение), под линейно-кабельными сооружениями связи подразумеваются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи, а также прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как правило, линейные сооружения представляют собой совокупность разнородных вещей, функционально и технологически взаимосвязанных, используемых в одном производственном процессе. При этом на практике достаточно трудно определить: какие линейные объекты относятся к недвижимому имуществу, а какие нет.

На территории Омска находится большое количество организаций электро­энергетики, связи, промышленности и т.д., в собственности или в ведении которых находятся линейные сооружения. Кроме того, ведется активное жилищное строительство, что влечет возникновение новых и необходимость модернизировать действующие линии связи, линии электропередачи, системы газоснабжения, поэтому вопросы оформления прав на такие объекты на сегодняшний день являются очень актуальными и вместе с тем проблематичными.

С какими сложностями могут столкнуться лица, осуществившие строительство линейного объекта? Главная проблема – оформление правоустанавливающих документов на земельные участки под строительство. Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ является самовольной постройкой.

Собственник земельного участка, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ).

Как правило, линейные сооружения имеют большую протяженность и могут пролегать по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам, а также лицам, не являющимся собственниками, но использующим такие земельные участки на иных основаниях, поэтому оформить правоустанавливающие документы на земельные участки под строительство линейных сооружений не представляется возможным.

Отсутствие надлежаще оформленных документов на землю делает невозможным получить разрешение на строительство линейного сооружения, разрешение на ввод в эксплуатацию, а, следовательно, зарегистрировать права в установленном законом порядке, поскольку согласно пункту 1 статьи 25 Закона о регистрации  право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи  55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В качестве способа решения «земельной проблемы» можно было бы назвать упрощение процедуры предоставления и оформления земельных участков. В плане мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности, утвержденном Распоряжением правительства РФ от 15.06.2010г. № 982-р, сделан шаг к упрощению процедур оформления земельных отношений на период строительства и дальнейшей эксплуатации протяженных линейных объектов (водопроводов, канализаций, газопроводов и т.п.) – отменено требование о подготовке градостроительного плана земельного участка при осуществлении строительства линейных объектов, а также предусмотрена возможность предоставления земельного участка на условиях сервитута.

Гражданское законодательство определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В соответствии со ст.274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения, а также для других нужд собственника имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Понятия частного и публичного сервитута содержатся в статье 23 Земельного Кодекса РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ или субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления  в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства. Частный сервитут устанавливается соглашением сторон. Необходимо отметить, что публичный сервитут, согласно п.2 ст.23 Земельного кодекса РФ может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний.

Однако порядок организации и проведения общественных слушаний не установлен на законодательном уровне, что также создает серьезные проблемы. Таким образом, действующее законодательство не учитывает специфики линейных объектов, поэтому на сегодняшний день оформление земельных отношений и государственная регистрация прав осуществляется на основании общих норм.
Между тем имеется острая необходимость принятия специальных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок предоставления земельных участков под линейными сооружениями.