Защитить права помогут риэлторы

При сделках с недвижимостью необходимо учитывать, что на рынке всегда можно столкнуться с аферистами. Что делать, если при покупке квартиры в новостройке застройщик нарушил ряд условий? В каком случае договор могут признать недействительным? Слово экспертам.

Инга Литвинцева,
заместитель генерального директора ООО «АМЕКС»:

Для того чтобы защитить свои права при покупке и продаже квартиры я рекомендую обращаться за консультацией к профессиональным юристам и риэлторам. В ходе проверки юридической чистоты квартиры необходимо учитывать ряд аспектов, однако, не все нюансы можно предусмотреть.

Так, квартира считается «чистой», если недвижимость никогда не продавалась и была более 10 лет назад приватизирована на одного человека, никогда не состоявшего в браке. Однако если психическое здоровье продавца не было засвидетельствовано психиатром на сделке, а справка из психоневрологического диспансера оказалась фальшивой, договор может быть расторгнут.

Не служит гарантией и недавняя приватизация квартиры, в ходе которой тоже мог быть нарушен закон. Будущему владельцу необходимо проверить, кто отказывался от приватизации этой квартиры, по какой причине это произошло, и удостовериться, что прошло не менее трех лет с момента получения приватизационных документов.

Также надо убедиться, что никто не был выписан из квартиры перед приватизацией, особенно это касается детей и судимых лиц. Потребовать свою долю в квартире могут дети, родители которых погасили часть ипотечного кредита с помощью материнского капитала, но долю при этом на них не оформили.

При сделках по доверенности необходимо сделать запрос нотариусу, который ее выдавал, для того, чтобы проверить, выдавался ли такой документ и не был ли он отозван. Однако стоит учитывать, что человек, выдавший доверенность, может отозвать ее у другого нотариуса в любой момент.

Если квартира продается наследниками (по закону или по завещанию), то невозможно проверить, есть ли у завещателя иные наследники, которым причитается обязательная доля (внебрачные несовершеннолетние дети или дети-инвалиды). Сложности могут возникнуть и в отношении квартир, в которых прописаны несовершеннолетние дети, либо собственниками которых они являются.

Покупатель рискует потерять деньги и погрязнуть в судебных разбирательствах, если собственник реализует объект, на который после сделки наложат арест по судебному решению. Проблемы могут возникнуть и у покупателей жилья в новостройках. В случае, когда сроки сдачи дома нарушены, необходимо в письменном виде обратиться к застройщику за разъяснением сложившейся ситуации.

Он должен будет предоставить ответ в форме письма, которое послужит доказательством запроса, если вы решите впоследствии обратиться в суд. Если при покупке квартиры в новостройке обнаружились строительные недоделки или брак, необходимо обратиться с претензией к застройщику.

Возможно, будет создана специальная комиссия, которая проверит наличие недостатков. В  ее состав могут входить собственник, представители застройщика, представители ТСЖ, ЖКО, специалисты по различным направлениям. Если они выявят вину застройщика, он должен будет устранить недостатки.

Этот вопрос может быть решен в досудебном или судебном порядке. Договор могут признать недействительным, если были существенно нарушены права сторон или третьих лиц, заинтересованных в сделке, при этом стороны возвращают все полученное ими согласно этому документу.

Особенно сложна ситуация, когда сделка является частью большой цепочки по обмену квартиры. Когда нарушены права одного из проживающих в одной из квартир в цепочке, по закону все сделки, которые происходили вместе «по альтернативе», должны быть расторгнуты. То же относится и к сделкам по доверенности. Однако сделка не будет иметь обратной силы, если в судебном разбирательстве покупатель будет признан «добросовестным приобретателем».

Алексей Сапан,
директор ООО «Агентство недвижимости «Центральное»: 

 В случае приобретения жилья на вторичном рынке нужно лично посмотреть покупаемую квартиру и встретиться с ее хозяином, а также убедиться в том, что продавец является собственником объекта и его право собственности на это жилье зарегистрировано.

Лучше заранее установить наличие несанкционированной перепланировки квартиры. Покупатель имеет полное право проверить подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую недвижимость (свидетельство о праве собственности и документ, на основании которого это право было приобретено, документы из БТИ, а также бумаги, удостоверяющие личность продавца и его семейное положение).

Стоит обратить внимание и на наличие согласия супруги и органа опеки и попечительства (если в числе собственников есть дети) на продажу квартиры. В договоре купли-продажи должны быть четко указаны цена квартиры и данные, позволяющие определить ее конкретный адрес и техническую характеристику.

Особое внимание необходимо уделить проверке юридической «чистоты» приобретаемой квартиры для уточнения наличия каких-либо обременений или третьих лиц, имеющих право на эту недвижимость. Также нужно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее, жили ли в ней несовершеннолетние во время приватизации (они тоже могут претендовать на жилплощадь).

Понятие «срок исковой давности» очень растяжимо. Срок в три года отсчитывается не с момента совершения сделки, а с момента осознания того, что вас обманули. Это означает, что и через десять лет в вашу квартиру могут постучаться обделенные. Необходимо помнить, что выписать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, можно только через суд.

Если говорить о новостройках, то пакет договоров, особенности и нюансы оформления – все здесь совершенно другое. Подписывая договор долевого участия покупатель становится партнером фирмы, которая занимается строительством дома и принимает на себя все риски, связанные со строительством.

Если квартира приобретается не у застройщика, необходимо проверить все взаимозачеты – недвижимость должна быть полностью оплачена предыдущими владельцами. В случае нарушения срока ввода дома в эксплуатацию, инвестор может в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор с застройщиком и получить полную стоимость квартиры обратно или просто ждать пока сдадут дом.

Мы рекомендуем клиентам внимательно осмотреть приобретенную квартиру на наличие недоделок перед подписанием у застройщика акта приема-передачи квартиры. Именно на этом этапе легче всего воздействовать на застройщика, чтобы он исправил недочеты. Если же брак обнаружился уже после подписания акта, нужно обратиться к застройщику по гарантии (ее срок прописан в договоре долевого строительства).

Покупатель не всегда может получить необходимую информацию о приобретаемой квартире и продавце и, соответственно, учесть возможные последствия сделки, поэтому мы  рекомендуем пользоваться услугами сертифицированного агентства недвижимости.

Владимир Селин,
директор ООО «Соточка»:

Рисков при сделках с недвижимостью, о которых не подозревают обыватели, очень много: продажа по отмененной или утратившей силу из-за смерти доверителя доверенности, продажа квартиры по поддельному паспорту, покупка квартиры с зарегистрированными и проживающими людьми.

Может показаться, что в  соответствии с жилищным кодексом их легко выселить, а на практике человек, подающий встречные иски, может прожить в квартире еще несколько лет. А человека, отказавшегося от приватизации, невозможно выселить даже с помощью суда.

Однажды мы помогли оформить наследство человеку, скрывшему наличие наследницы более высокой очереди. Однако через год она отсудила всю квартиру. Если бы за это время жилье продали, неизвестно, что ждало бы покупателя. Много нюансов при покупке долей в праве собственности: в объявлениях говорится о продаже комнаты, а на самом деле по документам продается доля, покупка которой часто может обернуться непопаданием в квартиру, долгими судебными разбирательствами и ее продажей по низкой цене.

Поэтому я советую обращаться в давно работающие на рынке агентства, которые дорожат своей репутацией и не продадут «кота в мешке». Меньше юридических подвохов может ожидать продавцов жилья. Часто после продажи квартиры продавцы узнают, что им нужно заплатить большую сумму налога – это становится неприятной неожиданностью при самостоятельной продаже квартиры или при продаже через нерадивого риэлтора.

Продавцу надо очень внимательно изучать договор купли-продажи, когда расчет производится в рассрочку. Можно составить договор так, что покупатель оформит право собственности на квартиру, которая не будет находиться в залоге у продавца до полного расчета. В этом случае есть риск не получить оставшуюся сумму денег, а пока вы будете подавать иск в суд, недобросовестный покупатель перепродаст квартиру.

Гораздо выгодней реализовывать жилье через агентства, потому что самостоятельно собственнику не удастся продать его по цене, которую сможет выставить компания. К тому же при сотрудничестве с опытными агентствами недвижимости риски при сделках уменьшаются в несколько раз, потому что продавцы и покупатели, желающие смошенничать, почти никогда в них не обращаются. Что касается новостроек, то здесь все намного проще.

Если сроки сдачи дома нарушены или при покупке квартиры вы обнаружили строительные недоделки, попытайтесь сначала решить вопрос с застройщиком. При отказе исправлять недоделки, платить за аренду квартиры, которую вы снимаете при нарушении сроков сдачи дома, обращайтесь в суд. Только так вы сможете защитить свои права и заставить строителей что-то делать или платить вам деньги.