Как разделить долги по ипотеке?

Мы поженились четыре года назад, квартиру снимать не хотели, т.к. это  плата за чужое жилье. Зарплата в докризисный период у нас была  хорошая, решили взять ипотеку, на первоначальный взнос пошли подаренные на свадьбу деньги. Все получилось «супер»! Кредит получили, квартиру купили – живи и радуйся!... Но  кризис все разрушил: муж лишился работы и пошло-поехало. Короче, мы разводимся, но на нас «висит» ипотека. Что теперь будет?  Как нам нужно поступить? 

Марина  Алексеева,
Советник по недвижимости ООО «ИнБГ-Брокеридж»    

Cразу оговорюсь, что по каждой конкретной ситуации, связанной с разделом ипотечного имущества (и соответственно – ипотечного долга) возможно только индивидуальное решение, я приведу  лишь общие рекомендации, надеюсь, они  помогут вам  сориентироваться.

В случае расторжения брака ситуацию с разделом ипотечного долга можно решить  несколькими путями. В первом случае супруги по соглашению с банком вносят изменения в кредитный договор, где делается замена  солидарной ответственности заемщиков на  индивидуальную ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и подписывается  дополнительное соглашение.

Такая необходимость (в разделе  ответственности за погашение оставшейся части ипотеки) возникает тогда, когда один из супругов внес  больший финансовый вклад в покупку квартиры ( например, на первоначальный взнос деньги дали родители одного из супругов и он соответственно требует это учесть в дополнительном соглашении). 

Скажу сразу, что банки неохотно идут на решение ситуации подобным путем, т.к. в этом случае они лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью должников по уплате долга: оно в том, что при солидарной обязанности заемщиков банк имеет право сам выбрать от кого из  должников требовать преимущественного погашения долга (банк может обратиться  за погашением долга к любому  из должников или сразу к обоим  по своему выбору).

Поэтому при разделе солидарной ответственности бывших супругов не следует ожидать, что банк легко на это согласится. Придется  убедительно доказывать, что раздел обязанности по погашению долга  не ухудшит положение банка как кредитора. Не следует  заблуждаться в части обязанности по возврату, если приобретенная квартира оформлена на супругов не в общую  совместную  собственность, а в общую долевую.

Пока ипотека не будет погашена, ни один из супругов не может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, ведь квартира  в залоге у банка не в долях, а целиком, Поэтому  изначально нужно погасить ипотеку, а потом делить имущество. Второй способ разделить долги по ипотеке – это переоформление кредита на одного из супругов. В этом случае второй супруг освобождается от обязанности по уплате долга, но при этом он лишается права претендовать на квартиру, приобретенную по ипотеке.

На данный способ решения проблемы банк пойдет охотнее, при условии, что  «оставшийся»  из супругов  имеет доходы, достаточные для обслуживания ипотеки. До развода обсудите свою ситуацию с банком, а не ставьте его перед фактом развода и раздела имущества  с готовым решением суда. Не исключено, что  решение о порядке раздела имущества между бывшими супругами суд должен будет выносить с учетом ситуации с ипотечным долгом.

Есть третий вариант, когда  противоречия между бывшими супругами непреодолимы (этот вариант встречается  чаще всего, ведь развод – это последствие непреодолимого конфликта). Квартиру продать, деньги поделить – такое решение  проблемы возможно только с согласия банка, ведь он является залогодержателем продаваемой недвижимости. Так чаще всего ситуация решается  гораздо спокойнее. На практике  это выглядит так.

Например: долг банку по ипотеке – 1 млн руб., супруги решают продать квартиру с доходом, т.е. за 1,5 млн руб. Банк ставит условие, что 1 млн. покупатель обязан перечислить на счет банка в погашение долга, (без этого банк  не снимет с квартиры обременение), а остаток супруги поделят по договоренности между собой. Возможно, что покупатель на данную квартиру  не имеет полной суммы, тогда супруги должны рекомендовать ему обратиться в «свой» банк (т.е. в тот, где заложена их квартира), чтобы он там согласовывал свою ипотеку.

Иначе возникнут непреодолимые проблемы с ипотекой, утвержденной в другом банке, и снятием обременения с заложенной квартиры: У «старого» банка есть непогашенный кредит и обремененная квартира , а  у «нового» банка есть согласованные заемщики, но нет освобожденного предмета залога. На  последующий залог банки, как правило, не идут, да и зачем осложнять себе жизнь, подбирая обремененный залог?

Если  покупатель обремененной квартиры не знает, как правильно ее приобрести с использованием ипотеки, то самый лучший совет – обратитесь к профессиональному брокеру, чтобы он за вас урегулировал все  возможные проблемы. А их будет немало, поверьте  моему опыту!

Ул. Красногвардейская, 49, каб. 108
Тел.: 210-111 (1214), 389-786, 8-923-681-91-07

Теги: ипотека