Коммерческая недвижимость «застаивается»

Сегодня омской рынок коммерческой недвижимости готов предложить массу вариантов помещений для любого бизнеса: от крупной торговой сети до маленькой частной фирмы. Предложений много, однако покупатели не торопятся приобретать в собственность офисные и торговые площади. О том, что происходит сегодня на рынке и какие объекты популярны у коммерсантов, расскажут наши эксперты.

Михаил Чернов,
директор ООО «Камин-риэлт»:

В последнее время на рынке коммерческой недвижимости предложений стабильно  больше, чем спроса на объекты. На данный момент ситуация такова, что предложение и спрос находятся в пропорции десять к одному.

Покупатели проявляют очень низкую активность, коммерческая недвижимость мало востребована. Те продавцы, которые сегодня выставляют свои объекты на рынок, очень сильно завышают цены. Ранее они приобрели эту недвижимость по таким же высоким ценам и сейчас не желают терять в деньгах.

Однако дорогие помещения не пользуются спросом у омичей. Более дешевые варианты разбирают быстрее, хотя и на них спрос не очень велик. Те, кто долго не могут продать коммерческие объекты, иногда выставляют их на рынок аренды, желая хоть как-то окупить их стоимость.

Предложений по офисным помещениям сейчас не очень много. В первую очередь это связано с тем, что большинство объектов уже раскуплены и используются бизнесменами. Офисы, расположенные в хорошем месте и по хорошей цене покупатели «забирают» сразу же. В основном, востребованы помещения вдоль автодорог, причем не обязательно, чтобы это был центр города.

Хорошо продаются офисы, стоящие «лицом» к проспекту Мира, к улице 1-я Линия и другим многолюдным проезжим частям. Такие объекты могут продаваться в среднем по цене около 70 тысяч рублей за квадратный метр. Если объект расположен где-то в глубинке, далеко от больших улиц, он уже не будет востребован.

Помещения, например, в Чкаловском поселке или по улице 50 лет ВЛКСМ трудно будет продать даже по довольно низкой цене 50 тысяч рублей за «квадрат». Также не популярен сейчас перевод жилой недвижимости в коммерческую. Квартиры на первых этажах под офисы уже не покупают.

Сейчас довольно сложно сказать, как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в этом году. Ситуация складывается печальная: рынок не активен, покупательская способность низкая, у многих людей просто нет денег на приобретение таких объектов. Хотя недорогие коммерческие помещения все же покупаются стабильно, в целом этот сегмент рынка затих.

Оксана Якубова,
директор ООО «РИО»:

Ситуацию на Омском рынке недвижимости можно характеризовать одним словом – застой. Поскольку сейчас вводятся все новые объекты, у потенциальных арендаторов и покупателей появляется выбор и возможность маневра при разговоре о цене. При этом можно отметить, что развивающаяся в последнее время политическая ситуация в Омске, противостояние областной и городской администраций не увеличивают инвестиционную привлекательность города для значимых игроков.

Я считаю, что в настоящее время на омском рынке коммерческой недвижимости наиболее востребованы помещения под офисы. Также начинают пользоваться неплохим спросом помещения так называемого свободного назначения, в котором можно организовать наряду с офисами и различные торговые площади. Кроме того, у покупателей бывают востребованы  те объекты недвижимости, которые готовы сразу приносить доход, то есть уже готовый бизнес.

Офисные помещения сейчас пользуются спросом как для аренды, так и для продажи. В большинстве случаев клиенты рассматривают варианты и приобретают офисы небольшой площадью, до 60 квадратных метров. Популярность офисов на рынке зависит от их назначения. Для предпринимателя арендовать помещение проще в больших офисных центрах с развитой инфраструктурой.

Приобретать же офис в собственность бизнесмены чаще хотят отдельно в здании, не являющемся торгово-офисным комплексом. В последнее время цены на коммерческую недвижимость снизились и сейчас стабильны. Резких подъемов и спадов в этом году уже не будет. Рынок сейчас устойчив и безопасен, в этом году больших изменений не предвидится.

Марина Алексеева,
руководитель направления
«ИнБГ-Брокеридж» ИнБГ:

Исходя из собственного опыта, могу сказать, что ситуация на омском рынке коммерческой недвижимости на данный момент вялотекущая. Предложений сегодня значительно больше, чем спроса желающих что-то купить. Чтобы убедиться в этом, достаточно проехать по городу, и вы сами увидите массу объявлений о продаже и сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости.

Спрос на торговые помещения зависит только от покупательской активности населения, которое готово  посещать торговые точки и стимулировать предпринимателей расширять свой бизнес. Увы, сейчас картина прямо противоположная: торговое дело сворачивается, не будучи востребованным у омичей.

В свою очередь торговля также является двигателем  роста  востребованности  офисных и складских  помещений, тут существует прямая зависимость. Поэтому падает спрос на все коммерческие объекты. Что касается офисных помещений, то сейчас их стали реже покупать и чаще брать в аренду.

Это связано в первую очередь с тем, что предприниматели не уверены в будущем.  Место нужно сначала «раскрутить», а уже потом становиться его собственником. Сегодня  на омском рынке недвижимости представлены офисы, расположенные как в больших деловых центрах, так и в отдельных зданиях. Их востребованность у покупателей зависит в первую очередь от назначения помещения.

Если  бизнес  рассчитан на большой поток клиентов (например, агентство недвижимости), то просторное офисное помещение  может обеспечить потребность предпринимателя и будет удобным для большого количества посетителей.  Если же бизнес «не терпит суеты», то отдельно стоящее здание, бесспорно, будет престижнее для покупателя.

В последнее время цены на коммерческую недвижимость упали. Это связано в первую очередь с тем, что покупательский спрос стал ниже, а выбор вариантов коммерческой недвижимости расширился. В этом году, я думаю, улучшения ситуации на рынке не произойдет, поэтому прогнозы будут явно пессимистичные.

Максим Шерстнев,
директор ООО «Стандартэкс»:

Предложение на омском рынке коммерческой недвижимости есть во всех секторах, однако оно превышает спрос. Об этом свидетельствует достаточно длительный срок экспозиции недвижимости. На мой взгляд, наиболее востребованы сейчас торговые площади, потом – офисные, в последнюю очередь – промы­шлен­ные, по большей части  это складские помещения.

Покупательский спрос на недвижимость зависит от характера бизнеса, который планируется в ней разместить. На это, если говорить о сегменте малого бизнеса, оказывает влияние платежеспособность населения и востребованность тех или иных товаров и услуг. Предложение офисных помещений значительно преобладает над предложением в других секторах рынка.

Это касается как продажи, так и аренды объектов. На данном этапе, когда средние цены на площади в новых офисных комплексах сравнительно невысоки, наблюдается определенное количество покупок офисов небольшой площади, до 300 квадратных метров, в целях инвестирования в недвижимость. Однако чаще офисные помещения все-таки арендуют.

Купить или арендовать офисное здание целиком может себе позволить руководитель только крупного бизнеса, у владельцев субъектов малого предпринимательства более популярны площади в офисных центрах. Это позволяет, в числе прочего, не заботиться об охране и обслуживании помещения.

Если же говорить об отдельно взятых помещениях, расположенных в зданиях, не являющихся торгово-офисными центрами (например, переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах, так называемый  стрит-ритэйл), то они, как правило, используются не под офисы, а под торговые площади.

Сколько-нибудь заметного роста цен в секторе коммерческой недвижимости в последнее время не наблюдается. На мой взгляд, это связано с недостатком платежеспособного населения. На спрос на коммерческую недвижимость влияние оказывает кредитоспособность субъектов малого бизнеса, которая серьезно подорвана ростом налоговой нагрузки.

Первого июня правительство должно было представить президенту согласованный вариант снижения ставки страховых взносов, однако этого не произошло. Не известно, будет ли в этом году ставка снижена. В условиях подобной неопределенности инвестировать в недвижимость бизнес будет при значительном снижении ставок по кредиту, что тоже вряд ли произойдет. Предполагаю, что значительного роста цен на коммерческую недвижимость в ближайшее время ожидать не стоит.