Объекты вспомогательного использования: как оформить права?

Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют серьезного подхода и определенных знаний.  О некоторых проблемах, связанных с оформлением прав на объекты вспомогательного использования, рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав в Советском административном округе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор  Наталья Рыбакова.

На законодательном уровне определение объекта вспомогательного использования отсутствует, и уж тем более нет четкого определения применительно к государственной регистрации прав, поэтому на практике вопросы, касающиеся таких объектов, разрешаются, исходя из совокупности норм действующего законодательства.

При этом следует отметить, что интерес к заборам и калиткам, баням и сараям с каждым годом возрастает, поскольку, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на здание, сооружение и другое, вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая является единственным доказательством признания государством прав на недвижимое имущество. (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Закон о регистрации). Как говорится, лебедь без воды – просто гусь. Вот и склад без регистрации – просто (место) для (хранения) лопаты. А при надлежащим образом оформленных документах хранилище для инвентаря – объект недвижимости, который может быть вовлечен в гражданский оборот.

В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования получение разрешения на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию не требуются. Это означает, что права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке — на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и документа, подтверждающего факт создания объекта.

Следует обратить внимание, что разрешение на строительство не требуется для вспомогательных объектов независимо от времени постройки, поскольку часть 17 статьи 51 ГрК РФ получила «обратную силу», т.е. ее действие распространяется на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества).

Итак, как вспомогательный объект сделать своим по закону? С чего начать? Во-первых, построить основной объект, который нуждается в объектах вспомогательных. Например, для удовлетворения потребности в жилище, вы построили дом, а потом для души и тела – русскую баньку. Не забыли про теплицу, про колодец для водицы….

Все эти объекты могут быть оформлены в упрощенном порядке. Важно знать, что строительство любого объекта должно осуществляться с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Обратим также внимание, что в силу положений статей 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 37 ГрК РФ вид разрешенного использования представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном земельном участке.

Статья 42 ЗК РФ обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.  Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.

На территории Омской области и города Омска правила землепользования и застройки не приняты, поэтому для целей государственной регистрации используются сведения, содержащиеся в кадастровых паспортах. Таким образом, наличие прав на землю — необходимое условие для оформления прав на вспомогательные объекты. В случае, если земельный участок предоставлен вам для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), то вопрос с землей можно считать решенным.

Главное, чтобы ваша постройка была расположена в пределах участка, принадлежащего вам, а не соседу. Для оформления прав на объекты вспомогательного использования в регистрирующий орган также необходимо представить документ, подтверждающий факт создания объекта, – декларацию по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г.

№ 447. Декларация заполняется заявителем самостоятельно и содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация представляется в двух экземплярах и заполняется на каждый объект недвижимого имущества.

Порядок регистрации, установленный пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации, применяется независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права. Это означает, что при наличии оснований зарегистрировать права на вспомогательные объекты могут и физические, и юридические лица. Однако, если земельный участок предназначен для размещения временного объекта, например, для торгового павильона, а вы построили вспомогательные объекты, обеспечивающие функционирование основного, декларации для регистрации будет недостаточно.

Весьма распространенное мнение, что действующим законодательством Российской Федерации требования к виду права и его целевому назначению для строительства вспомогательных объектов не установлены, на наш взгляд, ошибочно. Такие строения, хотя и являются второстепенными, дополнительными, но от этого не утрачивают признаков самовольных построек. По смыслу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь может возникнуть у лица только в случае, если она создана с соблюдением закона и иных правовых актов.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. И в такой ситуации «лучше буква закона, чем его цифры», ведь самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Подведем некоторые итоги: зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно, но только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации) Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект.

Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта и (или) делать вывод о самовольном строительстве, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта. Как правило, такими документами являются заключения Департамента архитектуры и градостроительства администрации  Омска и Главного Управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и вневедомственной экспертизы Омской области.

Заключения уполномоченных органов необходимы для исключения возможности регистрации и вовлечения в гражданский оборот самовольных построек. Как уже отмечалось, перечня объектов и четкой регламентации на законодательном уровне на сегодняшний день нет. Несмотря на то, что пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995г.

№ 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьей 51 ГрК РФ органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлены полномочия по определению перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешения на строительство, субъекты РФ, в том числе Омская область, не спешат этим правом воспользоваться, поэтому в ряде случаев физические и юридические лица вынуждены обращаться в суд с исками о признании прав.

Судебные тяжбы – дело хлопотное, но порой это единственный способ оформить свои права на недвижимость. Таким образом, ранее существовавшие серьезные административные барьеры, связанные с получением необходимой разрешительной документации, устранены лишь частично. Вопрос о правах на вспомогательные объекты остается открытым и требует детальной регламентации на законодательном уровне.