Запрета на аренду части объекта нет

Об аренде части нежилых помещений и особенностях заключения и государственной регистрации договоров рассказывает начальник отдела регистрации ипотеки, ограничений (обременений) прав собственности Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Елена Паламарчук.

В последнее время проблема правового обеспечения использования части нежилого помещения все чаще встает перед кредитными организациями, устанавливающими в помещениях платежные терминалы и банкоматы, либо предприятиями торговли, размещающими торговые автоматы или торговые павильоны для организации своей деятельности по осуществлению торговли. Кроме того, с этой проблемой сталкиваются сособственники нежилых помещений в здании при заключении договоров пользования отдельными частями здания, находящимися в их общей долевой собственности.

Возможно ли в рамках данных правоотношений применение норм, регулирующих арендные отношения, либо таким сделкам должна быть дана иная правовая квалификация? Может ли в принципе выступать объектом аренды часть нежилого помещения? В связи с имеющимися противоречиями в правовой квалификации данного рода сделок следует рассмотреть вопросы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды части нежилого помещения.

Проблема заключается в том, что принятие решения о проведении государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 27.07.2007 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) зависит о того, как в договоре описана часть помещения, сдаваемого в аренду, и возможно ли при таком способе описания индивидуализировать объект аренды.

Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 №66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признания утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который внес изменения в Закон о регистрации, проблема описания части помещения, сдаваемого в аренду, решалась путем графического отображения границ и размера арендуемой площади на поэтажном плане технического паспорта, выданного БТИ, чаще всего нанесением штриховки соответствующей части помещения с указанием площади в квадратных метрах.

В настоящее время, в силу норм вышеуказанного закона, к договору аренды необходимо прилагать кадастровый паспорт на соответствующее арендованное помещение, и это означает, что самостоятельное согласование границ передаваемой в аренду части помещения не свидетельствует о ее индивидуализации как предмета договора аренды недвижимости. Однако учитывая то, что запрета на аренду части объекта недвижимости не содержится ни в законах, ни в разъяснениях высших судебных органов, исходя из норм статьи 26 Закона о регистрации, допускающей аренду частей помещения, в Управлении сложилась следующая регистрационная практика.

Если стороны в договоре аренды определили предмет арендных отношений как часть помещения в здании и эта часть описана в документах органов, осуществляющих технический учет (техническом паспорте), как самостоятельный объект недвижимости (с присвоением соответствующего номера на поэтажном плане, указанием площади), то такую часть помещения можно считать объектом аренды, поскольку она сформирована в установленном законом порядке как объект недвижимости. При этом кадастровый паспорт может быть изготовлен на часть помещения, являющуюся предметом договора аренды, либо на все здание.

Однако если договором стороны установят в качестве предмета пользования несколько квадратных метров от площади нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, и при этом графически обозначат на поэтажном плане границы площади, то применить в рамках данных правоотношений арендные правила, полагаем, невозможно, так как в нарушении пункта 3 статьи 607 ГК РФ такой договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Сказанное не означает, что организация не может предоставить право пользования несколькими квадратными метрами принадлежащей ей площади иному лицу (например, под размещение терминала или банкомата), но в таком случае к договору, в рамках которого складываются правоотношения сторон, не применяются арендные правила. Стороны в рассматриваемом случае могут заключить договор о возмездном оказании услуг по размещению терминала или банкомата. Гражданские права и обязанности, возникающие из этого договора, регулируются общими положениями о договорных обязательствах.

Зачастую в таких ситуациях стороны прибегают к заключению краткосрочного договора аренды со сроком менее года, который не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. В таких договорах индивидуализация объекта недвижимого имущества осуществляется только на основании тех сведений, которые стороны указали в договоре в качестве характеристики объекта, передаваемого в аренду. Заметим, что при заключении краткосрочного договора аренды несогласованность сторонами объекта, подлежащего передаче в аренду, проявляется, как правило, только при возникновении спорных ситуаций в период действия договора.

При обращении за государственной регистрацией договоров пользования отдельными конструктивными элементами здания (коридорами, лестничными площадками, чердачными, подвальными помещениями и другими), находящимися в общей долевой собственности у сособственников нежилых помещений, также необходимо учитывать, что предметом такого договора могут быть только самостоятельные, поставленные на кадастровый учет объекты недвижимости в соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При этом государственная регистрация договора аренды может быть произведена только при наличии кадастрового паспорта на данный объект недвижимости (с присвоением соответствующего номера, указанием площади). Кроме этого, стороны при заключении такого договора аренды должны учитывать, что государственная регистрация ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации права общей долевой собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации).

В силу норм, содержащихся в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующей части помещения, а не всего помещения или здания. Поскольку пункт 45 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219, предусматривает при описании предмета аренды заносить в реестр данные об арендуемом объекте недвижимости или его части.

Таким образом, исходя из системного толкования норм Гражданского кодекса и Закона о регистрации, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, должны быть указаны не только в договоре аренды, но и в представленном на государственную регистрацию кадастровом паспорте, поскольку индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из состава других объектов недвижимости и сделать самостоятельным предметом договора аренды.