Затрат много, а прибыли мало

Министерство регионального развития предложило программу по строительству жилья для коммерческого найма. По прогнозам чиновников, первых постояльцев доходные дома смогут принять уже к середине 2013 года, а к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться около 20% всех новостроек в стране. Насколько выгодно инвесторам строить такое жилье? Кто будет в нем жить и на каких условиях? Насколько массовым может быть строительство доходных домов и по какой цене можно будет снять квартиру?

Татьяна Кальматкина, директор «Бюро «КупиДом»:

Исторический опыт России и опыт Запада подсказывает, что доходные дома могут существовать и приносить прибыль. Люди не изменились, базовые потребности остались прежними. Необходимость в жилье всегда есть, причем огромная масса населения вынуждена его снимать.

Думаю, доходные дома будут представлять собой жилье эконом-класса. Основными квартиросъемщиками станут приезжие, имеющие невысокие доходы, а также молодые семьи, у которых пока нет своего угла. Нужно учитывать и психологический фактор – люди с деньгами, часть из которых тоже не имеет собственного жилья, могут позволить себе выбирать, и этим выбором вряд ли станет квартира эконом-класса.

Стоимость аренды квартиры в доходном доме, вероятно, не будет отличаться от общерыночной. Сегодня недорогое однокомнатное жилье сдается за 5-7 тысяч рублей ежемесячно. Но стоит оговориться, что такая стоимость доходных квартир будет достигнута только в случае участия в строительстве государства, которое возьмет на себя часть расходов.

Что касается прогнозов относительно того, что к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться около 20% всех новостроек в стране, то с этим я готова поспорить. Очень сомнительно, что темпы строительства доходных домов будут столь масштабными. Застройщики всегда стремятся получить с каждого квадратного метра земли как можно больше прибыли. Но здесь речь пойдет о бюджетном варианте, поэтому затраты возместятся нескоро, тем более, что низкая стоимость таких квартир будет обусловлена еще и тем, что они будут находиться на окраинах, поскольку в центре города их вряд ли станут строить.

Подводя итог, можно отметить, что в целом идея строительства доходных домов имеет право на существование, но инвестиции будут окупаться очень долго, поэтому частные инвесторы на это вряд ли пойдут. В первую очередь, инвестором могло бы стать государство. Однако здесь есть одно «но»: государство, в качестве заказчика работ, автоматически означает низкое качество строительства, поскольку властные структуры экономят на всем.

Дмитрий Сапунов, директор ООО «НТФ-Девелопмент»:

Если учитывать большое количество «замороженных» домов, строительство которых до сих пор не возобновлено, предложение Минрегиона выглядит вполне уместно. С одной стороны, ситуация ясна – есть жители, есть потребность в квартирах, значит, в доходные дома можно инвестировать. Омский бизнес, собственники помещений и так в массе своей настроены на сдачу своих объектов в аренду. К тому же не стоит забывать, что на Западе такой сегмент недвижимости, как доходные дома, успешно существует. С другой стороны, ждать отдачи инвесторам придется ох как долго!

Чтобы понять, в какие сроки такое жилье окупится, попробуем рассчитать стоимость его аренды. Итак, берем однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров. Стоимость одного «квадрата» с учетом отделки и разных накруток составит 40 тысяч рублей. Умножаем квадраты на рубли – получаем 1 миллион 600 тысяч – стоимость квартиры. Затем делим эту цифру на 120 месяцев (10 лет). Получаем 13 тысяч 333 рубля, то есть сумму ежемесячной аренды. Такую плату должен установить инвестор, для того чтобы вернуть свои вложения хотя бы за 10 лет. Но ведь с прибыли необходимо платить налоги, проценты по кредиту, поэтому приплюсуем к итоговой сумме еще как минимум 3 тысячи рублей.

Таким образом, арендная плата составит не менее 16 тысяч, а если учитывать массу других нюансов, которые также влияют на стоимость коммерческого найма, – то все 20 тысяч. Естественно, что в этой ситуации выиграют рядовые собственники, сдающие по одной или две квартиры. Поэтому инвесторы вряд ли заинтересуются подобным проектом. Однако при условии государственной поддержки арендная плата может стать на порядок ниже. Допустим, инвесторам сделают существенные льготы по налогообложению, упростят подготовку документов на строительство. То есть государство должно тщательно проработать механизм инвестирования, иначе программа по строительству доходных домов попросту провалится.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

На мой взгляд, строить доходные дома невыгодно. Поскольку это коммерческая недвижимость, она должна приносить доход, но ждать этого придется очень долго. Возьмем среднестатистическую однокомнатную квартиру стоимостью в миллион рублей. Помимо этой суммы, инвестор, вложивший в нее деньги, должен будет приобрести какую-то мебель и, возможно, потратиться на отделку жилья для того, чтобы сдать его по максимальной цене. Допустим, квартирант согласится арендовать жилье за 6 тысяч рублей в месяц и возьмет на себя затраты по коммунальным платежам. Делим миллион на 6 тысяч и получаем 166 месяцев или 14 лет – срок окупаемости квартиры.

Конечно, такое жилье в любой момент можно продать, но ведь стоимость недвижимости не всегда движется вверх. Случись очередной кризис – инвестор тут же уйдет в «минус». Не стоит забывать и о сроках строительства дома. Инвестор вкладывает деньги в недостроенное жилье, которое начнет приносить доход в лучшем случае через год. Таким образом, при том, что вложенные деньги начнут работать не сразу, а через какой-то срок, ставка по аренде квартиры будет несоизмерима с ее стоимостью. Получается, что экономическая целесообразность строительства доходного дома весьма сомнительна. Как правило, коммерческая недвижимость считается рентабельной, если окупается в течение пяти лет.

Для этого объект должен приносить около 20% прибыли в год от своей стоимости, причем не важно, является он складом, магазином или офисом. То есть, по сути, ставка за аренду квартиры в доходном доме также должна закрывать 20% от общей стоимости жилья в год. Получается, что стоимость коммерческого найма такой квартиры составит не 5-6 тысяч, а 15-20 тысяч рублей в месяц. Много ли найдется желающих снимать однокомнатное жилье за 20 тысяч ежемесячно? Уверен, что нет.

Единственная структура, которая сможет потянуть доходные дома – это государство. К примеру, муниципалитет вполне способен построить такое жилье для молодых учителей и врачей, которые пока не имеют устойчивого дохода. Этим категориям населения квартиры могут сдаваться по пониженной ставке. Доходные дома будут приносить в городской бюджет хоть небольшие, но деньги. В крайнем случае жилье можно будет продать.

Повторюсь, что частным инвесторам строить доходные дома невыгодно. Одно дело, когда ты сдаешь недвижимость в аренду просто для того, чтобы она не пустовала. Когда возникнет необходимость, ее всегда можно будет продать. Но если пришлось вложиться в строительство дома и какое-то время предоставлять жилье в коммерческий найм, продажа квартиры особой прибыли не принесет. Арендаторы бывают очень разными, и с годами от хорошего ремонта, может, не останется и следа. Соответственно, квартира потеряет в цене. Получается, что те деньги, которые могли работать, пролежали без дела. Хранить их в банке и то было бы выгоднее, поскольку процент по вкладу намного больше того, что приносит аренда.