«Диверсанты» против долевого строительства

На Координационном совете по содействию завершения долевого строительства при Минрегионе РФ прозвучала идея о возможном полном запрете на заключение договоров долевого участия в строительстве. Такие радикальные меры не были поддержаны. Но если все-таки предположить, что подобный запрет появится, как это может повлиять на рынок недвижимости?

Марина Алексеева,
директор по развитию
ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная
Бизнес Группа»:

При таком раскладе рынок недвижимости сильно пострадает. Откуда найдутся деньги на строительство? Вряд ли банки захотят напрямую финансировать эту сферу, потому что никаких гарантий возврата средств у них не будет. Сейчас взять ипотеку на квартиру в новостройке можно только по договору долевого участия. Без этих договоров, а следовательно, без ипотеки число покупателей квартир резко сократится, соответственно, сократится и количество денег у строительных организаций.

Сегодня многие банки, которые до кризиса выдавали кредиты застройщикам, создают разнообразные стимулирующие спецпрограммы для того, чтобы наши граждане как можно чаще брали ипотеку и, таким образом, помогали строителям завершить работы на домах. Поэтому запрет заключать договоры долевого участия станет настоящей диверсией в отношении программы российского правительства по развитию строительства.

Для того чтобы грамотно реформировать нынешний закон о долевом участии в строительстве, чиновникам необходимо собрать профессионалов рынка недвижимости. Я имею в виду не только застройщиков, но и банкиров, юристов. Кризис выявил все слабые места российского строительного рынка. Эти слабые места надо озвучить и совместно поработать над их устранением, чтобы защитить интересы всех: и дольщиков, и застройщиков, и банкиров. То есть договор долевого участия должен быть документом на все случаи жизни, где предусмотрены все типовые ситуации.

К сожалению, сегодня он представляет собой некую инструкцию, согласно которой никто и ни за что не отвечает. Поэтому и возникают разные скользкие ситуации. А некоторым застройщикам это только на руку. Свое предположение я основываю на том, что пострадавшей стороной обычно являются кредитные организации и граждане. Строительная компания к началу банкротства, как правило, успевает переписать все свое имущество на подставные организации.

Чтобы закон был справедливым, ответственность друг за друга должны нести все участники процесса строительства. Необходимо иметь возможность контролировать друг друга, брать на себя взаимные обязательства, потому что могут пострадать все. Но нынешний 214-й ФЗ является карательным. Контролирующие органы спохватываются лишь в тот момент, когда самое худшее уже произошло. Начинаются поиски виновного, но одним наказанием проблему не решить.

А ведь предотвратить ее можно было в самом начале. Допустим, застройщикам необходимо создать такие условия, при которых им было бы легко получать разрешение на строительство и оформлять земельный участок в аренду, но в то же время поставить их в жесточайшие рамки. Например, не допускать к работе с дольщиками те организации, у которых собственные активы равны нулю, поскольку при определенном повороте событий ответить перед своими соинвесторами они не смогут.

Светлана Гуринова,
директор ЗАО «НовоСтрой КПД»:
Если такой запрет появится, очень многие игроки, особенно новые, у которых не хватает собственного капитала, могут уйти со строительного рынка. Долевое участие предполагает соинвестирование со стороны покупателей будущих квартир. Если исключить деньги дольщиков, у предприятий может не хватить средств на то, чтобы достроить дом до конца и ввести его в эксплуатацию.

Для того чтобы заниматься строительством, таким организациям понадобится инвестирование со стороны государства или кредитного учреждения. Таким образом, запрет на заключение договоров долевого участия может плохо отразиться на строительной отрасли.

Но, с другой стороны, застройщики сами не сильно рады закону о долевом строительстве, поскольку основные его положения не в их пользу. Не защищает закон и дольщика. В целом, 214-й ФЗ только наказывает, но не обеспечивает безопасность ни одной из сторон.

Для нормального строительства в нашем государстве не хватает стабильности. Об этом сейчас очень много говорят и пишут. Из-за неустойчивости российской экономики застройщики не всегда могут точно просчитать сроки и стоимость работ. Что нам делать, если государство, допустим, резко и внезапно поднимает тарифы на подключение к сетям? На кого в этом случае ложится дополнительная нагрузка? Во-многом на дольщиков.

Именно они компенсируют дополнительные затраты, ведь дома мы строим для их же блага. Поскольку в процессе работы условия меняются, то есть что-то сильно дорожает, застройщик вынужден брать за квартиру уже другую сумму, отличную от заявленной ранее.По большому счету никто в этом не виноват, но дольщики начинают считать нас своими злейшими врагами.

Елена Татаринова,
директор АН «Держава»:
Без договоров долевого участия квартиры в недостроенных домах продаваться не будут. Новое жилье станет выставляться на продажу после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Думаю, я не ошибусь, если предположу, что это приведет к удорожанию новостроек. Дело в том, что без «долевки» строительство жилья вообще временно остановится.

Но как только работы возобновятся, на себестоимость квадратного метра начнут влиять разные дополнительные факторы. Например, регистрация сделок жилья сначала на юридическое лицо, а затем на физическое лицо, удорожание строительных материалов и так далее.

Результатом всего этого станет выросший ценник и дефицит новых квартир. Само собой потенциальных покупателей жилья такая ситуация не порадует. Почему некоторые застройщики сами отказываются от договоров долевого участия?

Потому что данные договоры в обязательном порядке регистрируется в юстиции, а для этого организация должна оформить в аренду земельный участок и полностью подготовить проектную и разрешительную документацию.

Но не для кого не секрет, что оформление земли под строительство, благодаря нашим бюрократическим структурам, происходит крайне медленно. Поэтому ряд строителей временно обходится предварительными договорами купли-продажи. Насколько мне известно, два года назад власти ставили вопрос о создании «одного окна» для оформления разрешительной документации под строительство, но он так и повис в воздухе.

Исходя из всего вышесказанного, Координационному совету при Минрегионе, на мой взгляд, необходимо прежде всего упростить получение разрешительной документации. Для того чтобы застройщики могли быстро и продуктивно работать, схема получения участка под строительство должна быть несложной. Откровенно говоря, я вообще не понимаю, откуда взялась идея о запрете договоров долевого участия? Неудивительно, что ее никто не поддержал, так как это просто абсурд!

Журнал "Недвижимость" №49 (794) 13-19 декабря