Недвижимость оценят по единому стандарту

На днях Минэкономразвития РФ утвердило федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая необходима для введения и расчета будущего налога на недвижимость. Массовая оценка начнется в 2011 и закончится в 2012 году. Как и насколько это может повлиять на стоимость недвижимости? С этим вопросом мы обратились к экспертам рынка.

Максим Репин,
директор ООО «ОМЭКС»:

До сего момента государство регламентировало определение кадастровой стоимости только в отношении земельных участков. Например, в Омске кадастровая стоимость каждого земельного участка была определена в 2007 году, однако сделано это было не совсем качественно. Некоторые собственники земли, а особенно производственные предприятия, очень сильно пострадали, так как по отношению к рыночной кадастровая стоимость была завышена в разы. В кадастровых работах в 2007 году участвовали по постановлению правительства только федеральные организации, которые сегодня входят в структуру Росеестра, такие как ФКЦ «Земля», Росземкадастр, Ростехинвентаризация.

В 2010 году вышли поправки к закону 135-ФЗ об оценочной деятельности, где было четко установлено, что кадастровой оценкой занимаются именно независимые оценщики. В подкрепление этого несколько дней назад приказом Минэкономразвития и был утвержден федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» – это свод правил по проведению работ, который регламентирует действия оценщика.

До этого специалисты руководствовались методическими указаниями Роснедвижимости. Итак, федеральный стандарт кадастровой оценки утвержден. Будет ли благодаря этому больше порядка в этой серьезнейшей проблеме государственного масштаба? Думаю, проблематика, которая существует в кадастровой оценке, в любом случае будет каким-то образом решаться. Сегодня все участники рынка недвижимости действительно заинтересованы в исправлении сложившейся ситуации, потому что высокая кадастровая стоимость земли означает сокращение количества сделок, резкое уменьшение числа землепользователей, выкупающих землю и берущих ее в аренду, и, наоборот, увеличение числа тех, кто избавляется от земли. Все это тормозит развитие рынка недвижимости, предпринимательства и промышленности в регионе. А федеральный стандарт – это один из инструментов, направленных на решение этой проблемы.

Екатерина Яшкина,
юрист АН «Огни Омска»:

Не думаю, что утверждение федеральных стандартов оценки кадастровой стоимости недвижимости само по себе заметно отразится на ее стоимости. По крайней мере роста цен это вызвать не должно. В то же время введение единого налога на недвижимое имущество приведет к выходу на рынок большого количества новых объектов. Дело в том, что многие россияне, располагающие крупными суммами денег, в свое время, когда это было выгодно, вложили свои средства в недвижимость.

До кризиса казалось, что такое инвестирование наиболее выгодно, поскольку несет в себе меньше рисков, а  следовательно, больше гарантий, что деньги сохранятся. Когда налог на недвижимость будет увеличен, расход на содержание этих объектов окажется довольно большим, что вызовет у владельцев желание от них избавиться. Таким образом, количество предложений на рынке увеличится. При этом, если число выставленных на продажу объектов возрастет, а спрос останется на прежнем уровне, цены, скорее всего, немного опустятся.

Евгений Щербаков, директор
ООО «Центр деловой  недвижимости «Навигатор»:

Как мы видим, делается очередная попытка навести порядок в решении вопроса о кадастровой оценке. С одной стороны, эту попытку можно только приветствовать. С другой стороны, вполне вероятно, что ничего хорошего из этого не выйдет. Даны сжатые сроки. За год решить кадастровые вопросы в нашей необъятной стране, само по себе, очень трудно. Безусловно, если все будет сделано грамотно и добросовестно, это пойдет на благо нашему государству и всем гражданам.

Нынешней кадастровой оценкой все, естественно, недовольны. Потому что в случае отсутствия четких правил игры на местах всегда начинаются злоупотребления. Представьте такую картину – два человека сели играть в шахматы, но вот один из них без предупреждения начинает играть в шашки, а когда ему надоедает и это, начинает попросту сбивать фигурки пальцем. Мы, граждане, выступаем здесь в роли нормального игрока, а государство, соответственно, в роли неадекватного человека. Но повторюсь, если на этот раз государство проявит политическую волю, последовательность и здравый смысл – все будет хорошо.

Без жестких, четко определенных правил региональные власти, как это происходит, например, у нас, начинают пополнять свой прохудившийся бюджет за счет добросовестных приобретателей. Причем в результате в выигрыше оказываются не те, кто приобрел землю, для того чтобы на ней работать, а те, кто имел участок в долгосрочном пользовании, но ничего на нем не делал.

Максим Шерстнев,
директор ООО «Стандартэкс»:

О планах правительства РФ по введению в России единого налога на недвижимость, который должен заменить налоги на землю и имущество, стало известно еще в 2000 году. Законопроект о введении единого налога Госдума приняла в первом чтении в 2004 году, однако итоговый документ так и не был принят – отсутствовал единый кадастр жилой и нежилой недвижимости, а также методики ее оценки.

Нельзя с уверенностью сказать, что и в 2013 году закон, наконец, заработает в полную силу – срок, отведенный на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации, достаточно мал – 2011-2012 годы. В крупных городах, где существует сложившийся рынок недвижимости, применение методик массовой оценки не должно вызвать объективных затруднений. На периферии же оценщики рискуют столкнуться с нехваткой информации для использования указанных методов, что, в свою очередь, отразится на качестве и скорости проведения оценки.

Впрочем, вне зависимости от качества определяемой стоимости, предоставленное гражданам право оспаривать результаты кадастровой оценки в обязательном порядке будет ими использовано, что затруднит введение единого налога в назначенные сроки.
Если же говорить о влиянии единого налога на стоимость недвижимости, следует учитывать, что кадастровая стоимость определяется в фискальных целях и на рынок недвижимости влияет косвенно, как база для налогообложения. Можно предположить, что введение единого налога на недвижимость приведет к незначительному увеличению предложения за счет вторичного жилья, приобретавшегося ранее в инвестиционных целях.

С учетом того, что ставка налога планируется на уровне 0,1% от кадастровой стоимости, значительного влияния на рынок введение налога, скорее всего, не окажет. В случае введения прогрессивной шкалы налогообложения могут пострадать малообеспеченные владельцы ветшающего жилья, расположенного в престижных районах, так как налог, взимаемый с кадастровой стоимости недвижимости, будет значительно больше того, который рассчитывается на базе среднегодовой инвентаризационной стоимости (как минимум в 10-20 раз).

На сегодняшний день повсеместно проведена только кадастровая оценка земельных участков. Практика показывает, что методики, по которым производилась оценка (или качество применения этих методик) оставляют желать лучшего – кадастровая стоимость некоторых участков в десятки раз превышает их реальную рыночную стоимость. Поскольку земельный налог на данном этапе является важным инструментом наполнения бюджета субъектов Российской Федерации, оспаривание результатов кадастровой оценки земель сталкивается с неразрешимыми трудностями. Возможно, введение единого налога на недвижимость поможет сдвинуть дело с мертвой точки.