Ипотечная квартира: нюансы продажи

Жизнь – штука непредсказуемая, особенно в период нестабильной экономики. Нередки случаи, когда по истечении какого-то срока заемщик, взявший ипотеку, оказывается не в состоянии выплачивать кредит. Как продать квартиру с обременением? Какова доля сделок, в которых участвует такое жилье? Находятся ли на него покупатели? Насколько сложны подобные сделки?

Марина Алексеева, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Доля сделок, в которых участвуют ипотечные квартиры, чрезвычайно мала. По крайней мере в Омске это единичные случаи. Основная причина в том, что стоимость выставленных на продажу ипотечных квартир, несмотря на нынешние сниженные ставки, как правило, несоизмеримо выше рыночной, так как за время кризиса жилье сильно подешевело. Необремененная квартира зачастую стоит на 400-500 тысяч рублей дешевле, чем ипотечная. Но заемщик никакого другого жилья обычно не имеет, поэтому с помощью продажи хочет не только погасить часть долга, но и купить себе хотя бы малосемейку или подселение.

Соответственно, найти покупателей на обремененное жилье не так-то просто. Во-первых, покупатели желали бы приобрести такую квартиру на более льготных условиях. Но, поскольку основная причина продажи – отсутствие возможности оплачивать ипотеку, у продавца за период негашения кредита накапливаются немалые долги, которые также включены в стоимость жилья. В свою очередь банки тоже не готовы снижать цену на залоговые объекты.

В результате потенциальные покупатели от такого жилья отказываются. Информация о продаже ипотечных квартир может провисеть в газетах и журналах по полгода и более, но так и остаться невостребованной. Насколько я помню, за два года в нашей компании было заключено лишь две сделки с залоговым жильем.
В этом случае покупатели согласились на переоформление ипотеки только потому, что квартиры были в отличном состоянии, с прекрасным ремонтом. Свою роль сыграло и удачное месторасположение домов.

Ирина Хилько, директор АН «СИТИ-риэлт»:

За последние два года лишь 2-3% из общего числа клиентов, которые к нам обращались, просили помочь в продаже ипотечной квартиры. Многие заемщики, несмотря на трудную в финансовом плане ситуацию, не готовы расстаться со своим жильем. Тем более, что из-за падения цен они фактически не могут вернуть деньги без убытка для себя. Ко всему прочему на данные квартиры сложно найти покупателя.

Технология продажи квартиры, находящейся под обременением, безусловно, требует юридического сопровождения со стороны либо юриста, либо компетентного риэлтора. Во-первых, необходимо согласие банка на данную сделку, которая нередко растягивается на полгода. Для того чтобы продажа ипотечной квартиры стала возможной, покупателю необходимо вначале погасить сумму, которая является кредитной разницей. После этого потребуется определенное время на возврат закладной.

В разных банках на это уходит разное время. Иногда приходится ждать около трех месяцев. Когда закладная возвратится в местный банк, представляющий кредитора, квартира может быть окончательно оформлена по договору купли-продажи. В процессе сделки гарантом соблюдения прав как продавца, так и покупателя станет подписание ряда предварительных документов, где будут оговорены все тонкости и нюансы продажи.

Екатерина Яшкина, юрист АН «Огни Омска»:

В нашем агентстве недвижимости сделки с ипотечными квартирами проводятся в соотношении одна к двадцати, не более. Но в предыдущие два годы, когда у большинства заемщиков были серьезные трудности с оплатой кредитов, поступало очень много предложений о том, чтобы выставить обремененное жилье на продажу. Несоответствие стоимости ипотечной квартиры среднерыночной цене является основным препятствием для ее продажи. Продавцов можно понять, они пытаются погасить кредит. Поскольку цены до кризиса были значительно выше, сумма ипотечного кредита зачастую превышает сегодняшнюю стоимость квартиры.

Например, заемщик брал ипотеку в размере 80% от стоимости жилья, но с учетом того, что за два года цены упали на 20-30%, продав квартиру, он останется еще и должен банку. Это очень невыгодно, поэтому большинство заемщиков предпочитают все-таки находить какие-то возможности и вносить ежемесячные платежи, чем идти на такой крайний шаг, как продажа. Для того чтобы заинтересовать покупателей, цена ипотечной квартиры должна быть ниже среднерыночной стоимости, потому что жилье без обременения купить и проще, и быстрее. Если покупателя все устраивает, он вносит аванс.

В ряде случаев для того чтобы банк вынес постановление о снятии обременения, сумму, необходимую для погашения кредита, требуется внести вперед. Длительность снятия обременения зависит от того, находится закладная в Омске или в Москве. В целом, процесс затягивается от двух недель до двух месяцев. Немногие покупатели согласны рисковать и долго ждать, только если сделка действительно выгодна. В отдельных случаях, если банк на это согласен, можно гасить ипотечный кредит в день сделки. Замечу, что сейчас банки менее заинтересованы в досрочном погашении кредита заемщиками, в том числе в продаже ипотечного жилья.

В 2009-начале 2010 года, когда некоторые кредитные учреждения фактически находились на стадии банкротства, отношение к заемщикам было иным. Проценты по ипотеке были не так интересны, как поступление денежных средств. Поэтому при продаже ипотечной квартиры вполне можно было обсудить более приемлемый для продавца и менее рисковый для покупателя вариант.

Мария Неворотова, начальник кредитного отдела ОАО «Омское ипотечное агентство»:

Мы провели несколько сделок по продаже ипотечных квартир. Среди тех, кто решился на продажу взятого в кредит жилья, не только заемщики, оказавшиеся в затруднительной ситуации, но и те, кто решил приобрести более крупную по площади квартиру. До кризиса подобные сделки были крайне редки. В то время, когда ипотека только начала выдаваться, ставки были высокими, и когда они начали снижаться, заемщики, в первую очередь, поспешили на перекредитацию.

Найти покупателей на ипотечные квартиры в целом нетрудно. Население стало более юридически грамотным. Потенциальные покупатели понимают, что происходит, поэтому предубеждений против таких квартир нет. Если заемщик хочет продать свою квартиру, ему для начала необходимо обратиться либо к кредитору, если это возможно, либо к представителю кредитора в нашем регионе. Квартира выставляется на продажу. Теоретически это можно сделать через любое агентство недвижимости. Другое дело – смогут ли специалисты риэлторской фирмы подготовить договор купли-продажи ипотечного жилья. Сразу скажу, что сделать это непросто, поскольку при оформлении подобного документа необходимо учесть множество нюансов. В обычных стандартных договорах содержится стандартная фраза «квартира под арестом и в залоге не состоит».

В нашем случае все, естественно, обстоит по-другому. Поскольку квартира обременена ипотекой, необходимо подробно прописать, в силу чего возникло это обременение, на основании каких договоров, кем и когда оно было зарегистрировано. Очень сложен и порядок расчетов при покупке жилья. Нужно обязательно указать номер счета и точную дату, когда будут вноситься деньги. К этому дню делается точный расчет по остатку кредита, размер которого ежедневно меняется.

Также важен день, на который назначено подписание акта передачи квартиры. Дело в том, что при стандартной сделке, с которой риэлторы имеют дело гораздо чаще, договор купли-продажи и акт передачи жилья подписываются в одно и то же время. А вот при продаже ипотечной квартиры акт передачи заключается на две недели позже. После того как от кредитора получено письмо о снятии обременения, обе стороны, а также представитель кредитора встречаются в агентстве, производят полный расчет и сдают в юстицию документы на регистрацию. Но так происходит только в том случае, если у заемщика нет серьезной задолженности по кредиту и квартира продается им самим, а не по решению суда. Если есть судебное решение о взыскании жилья, дело передается судебным приставам.

В этом случае юридическая сторона договора при покупке еще сложнее. Стоимость квартиры возрастает за счет судебных издержек и издержек судебных приставов, что также в обязательном порядке прописывается в договоре.  Таким образом, самое сложное при сделке с ипотечным жильем – учесть множество деталей и не запутаться в разнообразных нюансах. Но покупателям для этого необходимо просто внимательно читать договор.

Журнал «Недвижимость» № 36 (781) от 12.09.2010 г.