Дешевле новостройки уже не будут

Последние два года вторичный рынок жилья занимал лидирующее положение по спросу, в то время как новостройки отпугивали покупателей высокими рисками и замедлившимися темпами строительства. Что происходит на рынке новостроек сейчас, когда работы на ряде объектов возобновились? В связи с дефицитом растут ли цены на новые квартиры? Пользуется ли спросом первичное жилье? За ответами обратимся к экспертам.

Надежда Буякова, директор АН «Крещатик»:

Рынок новостроек оживился. Сегодня с помощью нашего губернатора возобновилось строительство домов, замороженных в период кризиса. Выделены финансовые средства на продолжение работ. При поддержке Леонида Полежаева Союз строителей Омской области принял решение ввести в эксплуатацию около сорока новостроек. Таким образом, несмотря на то что вторичное жилье пользуется на рынке недвижимости большим спросом, чем новое, близок тот день, когда новостройки наверстают упущенное. Соответственно, подрастут и цены. Если сегодня стоимость квадратного метра в новостройке составляет в среднем 25 тысяч рублей, то к концу года она существенно возрастет.

Есть и другой фактор, свидетельствующий о грядущем повышении спроса на новостройки. Федеральными властями ужесточены законодательные акты в отношении оформления земли под новостройками и сроков сдачи жилых объектов в эксплуатацию. В связи с этим возросшее доверие к застройщикам станет еще одним толчком к росту покупательского спроса на новые квартиры.
Поскольку многое из того, что происходит сегодня в сфере недвижимости говорит в пользу новостроек, можно сделать определенный вывод – новое жилье будет лидировать на рынке.

Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»:

Насколько мне известно, новостройки пользуются меньшим спросом, чем вторичное жилье. Квадратный метр в новостройках сильно подешевел. Снижение цен коснулось даже тех объектов, которые готовы к сдаче. Причем стоимость одинаковых по качеству квартир может сильно различаться. Подобный перекос цен возникает под влиянием двух основных факторов. Первый из них – история конкретного объекта и риски конкретного застройщика, которые влияют на то, как скоро дом будет сдан. Второй фактор – финансовое положение строительной компании, сказывающееся на цене, за которую она готова продавать жилье. Таким образом, некоторые застройщики демпингуют, чтобы распродать свои объекты побыстрее и решить какие-то финансовые проблемы. Другие готовы продавать квартиры спокойно и долго, ожидая грядущего дефицита новостроек, а следовательно, повышения цен на новое жилье. Все мы видим, что домов строится все меньше, все меньше площадок, на которых ведутся работы, все меньше домов вводится в эксплуатацию. Такая тенденция сохранится в ближайшей перспективе.

Сейчас из омских строительных организаций выживают только те, кто выполняет работы в других регионах. Ранее многие застройщики, по сути, были и заказчиками строительства, сами же привлекали инвестиции, сами же занимались продажами. А сегодня у них нет для этого возможностей и ресурсов. Даже наиболее крупные тресты не осваивают новые площадки, а занимаются решением текущих финансовых проблем. В такой экономической ситуации не приходится говорить об инвестициях в новые объекты. Однако через два или три года ситуация переменится – сегодняшние новостройки будут раскуплены, что приведет к дефициту нового жилья. Это сделает экономически целесообразным строительство новых объектов, и период дефицита будет продолжаться до введения их в эксплуатацию. В период дефицита безусловно будет наблюдаться рост цен. Но повышение стоимости нового жилья вряд ли следует ожидать ранее середины 2011 года, потому что объективных предпосылок к росту покупательской способности пока нет.

Василий Карпушев, директор ООО «Согласие-Риэлт»:

Сегодня как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости исключительным спросом пользуется жилье эконом-класса. Причем активно продаются только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Застройщики это осознают, и многие из них отказываются от грандиозных проектов по строительству элитного жилья и жилья бизнес-класса. Основным ориентиром строительных компаний становятся малогабаритные квартиры. Пример тому – компания «Жилстрой», которая летом этого года вышла на омский рынок с проектом жилого комплекса в районе улиц Конева – Ватутина. В домах этого комплекса преимущественно представлены однокомнатные квартиры площадью 22 квадратных метра и двухкомнатные площадью 35 «квадратов». Количество трехкомнатных квартир очень небольшое. Поскольку есть внутренняя отделка, мебель и бытовая техника, упор сделан на то, чтобы сразу заехать и жить.

Насколько мне известно, за два месяца продаж однокомнатные квартиры первой очереди разлетелись, как горячие пирожки. Таким образом, выяснилось, что небольшой суммой, не превышающей миллиона рублей, омичи рисковать вполне готовы. Сейчас в «Жилстрое» подумывают о том, чтобы внести изменения в проект и еще больше уменьшить количество трехкомнатных квартир, как менее востребованных. Жилье такого типа – новое явление на рынке новостроек. По моим сведениям, возможности строительства подобных домов обдумывают сейчас в строительно-монтажных трестах №2 и №4.

Сейчас на рынке недвижимости время непростое, поэтому продавать большие квартиры, особенно если их площадь приближается к ста «квадратам», очень сложно. Естественно, что те строительные площадки, освоение которых начиналось до кризиса, будут доведены до конца. Но выбор застройщиков будет сделан в пользу социального жилья и меньших площадей. Как я прогнозировал и раньше, во второй половине 2011-начале 2012 года следует ожидать повышения цен на недвижимость. Рост стоимости жилья начнется с новостроек, за которыми потянется и вторичный рынок. Таким образом, сегодня настал тот самый благоприятный момент для покупки недвижимости, потому что ниже цены точно уже не упадут, а через полтора-два года только пойдут вверх. Покупателей, подыскивающих жилье в новостройках, хотелось бы предупредить о большой разнице цен на, казалось бы, одинаковые по качеству квартиры. Это во многом зависит от финансового положения продающей организации. На пике роста строительного рынка многие вкладывали деньги в недвижимость.

Но в 2008-2009 годах, как известно, произошло резкое падение цен. Строительные организации, которые располагают временем и возможностями, чтобы ждать до лучших времен, продолжают выставлять квартиры по высокой стоимости. У других компаний ситуация иная – ждать некогда, потому что необходимо срочно получить деньги и рассчитаться с кредиторами. Поэтому на рынке новостроек и происходит такой разнобой в ценах. По некоторым позициям разница за квадратный метр достигает 10 тысяч рублей. Две одинаковые квартиры могут продаваться: одна – по цене 33 тысячи рублей за квадратный метр, другая – по цене 23 тысячи за «квадрат». В формировании стоимости новостроек активно участвуют и субподрядчики, которые также довольно часто испытывают дефицит средств, и, несмотря на то что застройщик отдал им квартиры по одной цене, готовы демпинговать и продавать гораздо дешевле. В заключение хочу отметить, что омские строительные компании в принципе с минимальными потерями выходят из кризиса, показывают свою стойкость и живучесть. И это не может не радовать! Каждый день проезжаю мимо и вижу, что все меняется к лучшему, строители уже и по субботам работают. Приятно осознавать, что те объекты, которые чуть ли не год стояли замороженными, прирастают новыми этажами.

Журнал «Недвижимость» № 35 (780) от 6.09.2010 г.