В цене ухоженные и недорогие

В течение последних двух лет продавцы квартир испытывали трудности с продажей своих объектов. Насколько трудно продать жилье сейчас, когда рынок недвижимости немного «потеплел»? Какие квартиры легче реализовать? Что привлекает покупателей? За сколько сегодня можно продать квартиру?

Игорь Баврин, директор АН «Агис-риэлт»:

Причина, по которой продавцы квартир испытывали трудности, прежде всего заключается в том, что город был перенасыщен новостройками. В течение шести лет в Омске очень активно строились дома. Жилые объекты вводились в эксплуатацию в среднем в течение года. Неудивительно, что основная масса потенциальных покупателей стремилась приобрести квартиры в новых домах, тем более, что стоимость квадратного метра в новостройках за эти годы практически сравнялась со стоимостью квадратного метра на вторичном рынке. Соответственно, продажи вторичного жилья шли медленными темпами, так как оно пользовалось более низким спросом. После того как мировой рынок накрыла волна кризиса, темпы строительства домов значительно снизились. Сегодня наблюдается покупательский спрос на вторичном рынке недвижимости. Здесь продажи постепенно возобновляются. А новостроек становится все меньше и меньше. Покупатели, которые приобретают квартиры на первичном рынке, испытают определенные трудности с выбором, который очень ограничен.

На тех стройках, которые все-таки продолжаются, темпы работ довольно низкие. Мы вернулись к 2003-2004 годам, когда дома вводились не менее двух-трех лет, не считая работ по возведению зданий. Так будет продолжаться, пока ситуация на финансовом рынке коренным образом не изменится. Для того чтобы строить, нужны денежные средства, а их недостаточно. Оживлению вторичного рынка также способствует возобновление выдачи ипотеки на жилье. В какой-то период банки сокращали кредитование населения и вводили лимит на выдачу. Сейчас картина иная – банки получили достаточное количество средств, поэтому заинтересованы в увеличении количества ипотечных клиентов. В частности, процентная ставка снизилась и составила в среднем 12-13%.

Какие квартиры легче продать? Так же, как и всегда, недорогие. Омичей с хорошим достатком немного. Поэтому наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью до 1,5 миллионов рублей. С учетом того, что покупательский спрос все еще относительно невысок, продавцы, которые стремятся к более быстрому решению своего вопроса, идут на снижение цены. Но, конечно, в разумных пределах.

Полина Запольская, директор АН «ИП Запо- льская П.Ф.»:

С августа до середины, а может и до конца сентября, ожидается некоторое затишье на рынке недвижимости. Это сезонное явление. Кто-то готовит детей в школу, кто-то отдыхает за пределами города, то есть потенциальные покупатели откладывают решение жилищного вопроса на потом. Соответственно, спрос на жилье небольшой. Для того чтобы быстрее продать квартиру, нужно, во-первых, дать объекту реальную цену. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приблизительно составляет 33 тысячи рублей – это в том случае, если квартира находится в нормальном состоянии. Повсеместно практикуется дисконт. Если раньше продавцы скидывали по десять тысяч рублей, то сейчас в ряде случаев согласны сбавить цену, допустим, на сто тысяч.

Однако большие скидки (300 тысяч рублей и более) уже не практикуются. Если стоимость квартиры соответствует реальной рыночной, то снижать ее, возможно, не придется. При продаже большое значение имеет и внутреннее состояние жилья. Если квартира чистая, ухоженная, вероятность найти покупателя возрастает в разы. Большинство потенциальных покупателей особенно интересует состояние ванной комнаты и санузла, поскольку считается, что именно они требуют самого трудоемкого и дорого ремонта. Если трубы, сантехника, пол и стены в порядке – квартиру купят в 99% из 100%.

Нина Карпенко, директор ООО «Недви- жимость-ГАРАНТ»:

Жизнь такова, что люди решают квартирный вопрос в основном в зависимости от финансового положения в семье или экономической ситуации в стране. В успешные годы число сделок увеличивается, тогда как кризис заставляет большинство покупателей отложить приобретение жилья на потом. Если говорить о реальном спросе, переросшем в сделки, то в течение прошлого года продавцы квартир действительно испытывали трудности с продажей своих объектов. Но уже зимой рынок недвижимости немного активизировался. Это закономерно: как только в стране начинаются положительные перемены, рынок сразу на них реагирует. Несмотря на общую положительную динамику этого года, в ситуацию с куплей-продажей жилья свои коррективы внесло жаркое лето. Собственники квартир уехали из города, решив повременить с продажами. Соответственно, число экспонируемых квартир немного сократилось. Так было и в аналогичные периоды прошлых лет.

Наибольшая рыночная активность, как обычно, фиксируется в сегменте городской недвижимости эконом-класса. В августе 2010 года заметно выросла популярность ипотеки, поэтому квартиры стали продаваться живее. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке располагается в достаточно широком ценовом диапазоне: от 28 до 34 тысяч рублей. Разброс цен на новостройки тоже широк: от 23 до 28 тысяч за «квадрат». Любопытно, что две квартиры в новостройке, одну за 23 тысячи, другую, предположим, за 27,5 тысяч рублей за квадратный метр можно купить в одинаковых по качеству домах, на одинаковом уровне строительства, расположенных в одном и том же районе и даже в одном доме.

Что привлекает покупателей квартир сегодня? На этот вопрос нельзя ответить однозначно, так как каждый решает свои жилищные вопросы и задачи. Тем не менее вполне определенно можно сказать, что наибольший интерес у населения вызывают квартиры эконом-класса. В то же время покупатели стали подходить к выбору квартир более основательно. Многие из них задаются вопросом года постройки дома. Если возраст жилого здания не превышает пятнадцати лет, то расположенная в нем квартира не на крайних этажах будет продана значительно быстрее, чем такая же квартира в доме, построенном в 60-е годы. Дисконт при продаже жилья сохранился, но в этом полугодии он стал менее значительным.

Евгения Чижук, директор ООО АН «Интеграл»:

Действительно, в течение последних двух-трех лет продавцы квартир столкнулись с трудностью в реализации своего жилья. Это было связано с тем, что покупатели с наличными выжидали пока стоимость жилья упадет до минимума, а также с тем, что на какое-то время банки взяли «тайм-аут» в выдаче ипотеки. Сейчас можно говорить о некоторой стабилизации на рынке недвижимости. Квартиры, дома и прочие объекты стали продаваться, но условия все еще диктуют покупатели. Продавцам, как всегда, хочется продать свои объект максимально дорого, но покупатели ставят определенные условия по цене и другим критериям. Весной этого года можно было наблюдать всплеск покупательской активности. Квартиры приобретались независимо от количества комнат и площади.

Сегодня спрос снова стал более разборчивым. Сейчас покупателей интересуют двух- и трехкомнатные квартиры в определенных районах. Большого количества сделок с малосемейками и однокомнатным жильем, как это было раньше, наблюдать не приходится. Омичи стали более разборчивыми в покупке жилья. Они просчитывают перспективы. Допустим, разница между однокомнатной квартирой улучшенной планировки и трехкомнатной в этом же районе незначительна. Делая ставку на ближайшее будущее, покупатель старается приобрести жилье большей площади. Даже если для этого придется взять небольшой кредит, в плане дальнейшей продажи жилья этот вариант более оптимален.

Как и всегда, покупателей прежде всего привлекает ценовой фактор. В то же время люди стали менее категорично относиться к этажности. Сегодня желающим продать квартиру стоит устанавливать цену соразмерно стоимости своего объекта. Продавцы до сих пор не всегда адекватно оценивают свое жилье. Их можно понять, они пытаются выручить побольше. Покупатели же, наоборот, ждут дальнейшего снижения цен. В связи с этим я бы посоветовала подходить и к продаже, и к покупке жилья с умом. Необходимо смотреть, как развивается рынок недвижимости в целом.

Журнал «Недвижимость» № 34 (779) от 6.07.2010 г.