Коммерческую недвижимость покупать не хотят

В этом году специалисты рынка недвижимости отметили явный рост спроса на жилье. В связи с этим мы обратились к экспертам с вопросом, наблюдают ли они нечто подобное и в сегменте коммерческой недвижимости? Растет ли спрос? Что происходит с ценами на объекты и со стоимостью аренды площадей?

Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»:
Мы пока не зафиксировали каких-то значительных изменений на рынке коммерческой недвижимости. Прогнозы о резком падении рынка не оправдались. Сейчас в этом сегменте недвижимости наблюдается определенная стагнация, а точнее стабилизация, при этом в отдельных сегментах продолжается небольшое снижение стоимости. О росте спроса, а тем более цен, речь пока не идет. Рост спроса на коммерческие объекты – это следствие наращивания производственных мощностей. А это, как правило, процесс, непосредственно связанный с развитием производства, которое, в свою очередь, напрямую зависит от реализации инвестиционных проектов. В то же время реализация инвестиционных проектов возможна только при условии их финансирования, которое можно получить из трех источников. Первый источник – банковское финансирование за счет инвестиционных долгосрочных кредитных средств. Однако выдавать такие кредиты банки не сильно стремятся. Второй источник финансирования – собственные средства. Но все мы понимаем, что если какие-то накопления у предпринимателей и были, то они давно уже направлены на «тушение» кризиса. Третий источник – финансирование за счет каких-либо фондов или государственных средств. Но посмотрите, президент и вице-премьер ездят с обещаниями инвестиций во все регионы, кроме Омска, а мы только фиксируем падение во всех отраслях экономики. В такой ситуации о каком спросе на коммерческую недвижимость мы можем говорить? Если нет развития производства, то производственные объекты не востребованы. В производственном процессе коммерческая недвижимость – это актив. Но если нет развития производства, какой может быть спрос на активы? Когда в регионе начнут прирастать кредитные портфели банков, причем прежде всего в сегменте кредитования среднего бизнеса, рынок коммерческой недвижимости оживет, потому что придут деньги, которые будут вкладываться в производство, а соответственно, будут востребованы производственные активы.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы «Николь»:
Я не вижу особых изменений в сегменте коммерческой недвижимости. Несколько месяцев назад цены на коммерческие объекты стабилизировались. Роста стоимости пока не было. Спрос сейчас средневзвешенный и находится на том же уровне, что и полгода назад. Время от времени появляются арендаторы, готовые занять торговые или офисные площади. При этом пустые, застоявшиеся объекты по-прежнему никто не арендует. Надеюсь, что в конце этого года рынок коммерческой недвижимости оживет. Несколько месяцев назад я говорил о том, что ближе к 2011 году спрос и стоимость недвижимости начнут расти, но потихоньку и без резких скачков, так как ситуация в российской экономике больше ухудшаться не будет. Надеюсь, через полгода мой прогноз подтвердится.

Евгений Щербаков, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»:
Если анализировать состояние рынка коммерческой недвижимости в целом по стране, можно отметить определенные изменения в лучшую сторону. Особенно в Московском и Санкт-Петербургском регионах. К сожалению, в Омске положительной динамики не наблюдается. Есть оживление спроса на небольшие объекты. Но они, как правило, покупаются представителями бизнеса только для каких-то собственных нужд. Причем покупатели, избалованные снижением стоимости в период обострения кризиса, до сих пор очень привередливы в вопросах цены. Поэтому повышения стоимости коммерческих объектов не происходит. Безусловно, собственникам, продающим коммерческую недвижимость, хотелось бы получить больше, что они и пытаются делать, периодически поднимая цены. Но это желание сталкивается с сопротивлением покупателей. Вопрос о повышении или понижении стоимости решается индивидуально в отношении каждого конкретного объекта, и говорить о какой-то определенной тенденции пока не приходится. Такого докризисного явления, когда собственники диктовали свои цены и коммерческая недвижимость прибавляла в стоимости каждый квартал, а может, и каждый месяц, нет и в ближайшее время не будет.  Относительно аренды площадей наблюдается та же ситуация. Положение собственников коммерческой недвижимости не улучшается. Хотя каждый из них в индивидуальном порядке пытается приподнять ценник. Торговые площади, не говоря уже об офисных, простаивают. Некоторым собственника удается сдавать торговые площади по тысяче рублей за квадратный метр, но только небольшие (например, площади под бутики в торговых домах «Любинский проспект» и «Пять звезд»). В то же время арендаторы, готовые занять большие площади, требуют существенного снижения цены, причем иногда не менее чем в два раза. Думаю, каких-то радикальных изменений на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие два года не будет. Хотя давать прогнозы – неблагодарное занятие. В нашей стране ни президент, ни премьер-министр, ни даже министр финансов Алексей Кудрин, который еженедельно дает взаимоисключающие прогнозы, не могут до конца разобраться в происходящем. Хочется верить, что рано или поздно все стабилизируется, ситуация на рынке недвижимости улучшится, а вот когда все окончательно утрясется, будем ожидать наступления нового кризиса. А что делать, закон цикличности никто не отменял.

Марина Алексеева,  директор по развитию  ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес  Группа»:
Свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости Омска очень много. Это говорит о том, что кризис для многих представителей бизнеса еще не закончился. Откройте журнал «Коммерческая недвижимость», и увидите, что в аренду сдаются целые этажи, сравнительно недорого продаются обширные площади. Но даже при желании приобрести коммерческие объекты проблематично, поскольку своих средств у бизнеса недостаточно, а получить заемные очень и очень непросто. И это при том, что существует закон о выдаче ипотеки под коммерческую недвижимость и разработаны соответствующие программы по кредитованию. В чем причина? Как всегда, в деньгах. Денег у омских банков нет, потому что и омских банков, как таковых, практически не осталось. Они вынуждены были объединиться с крупными федеральными банками или же с такими же слабыми кредитными учреждениями, как они сами. Таким образом, местным омским банкам дали имя и дали «крышу» в качестве роста уставного капитала. Если раньше они принимали решения, как распоряжаться собственными деньгами, то теперь у них такой возможности нет. Соответственно, ни у одного из омских банков нет полномочий решать вопрос о выдаче кредитов. И бесполезно объяснять центру, что омские и московские стандарты – это как небо и земля. Наш бизнес и бизнес столичный – абсолютно разные, поэтому требования и подходы к выдаче кредитов в Омске должны быть совершенно другими. Для регионов нет программ, учитывающих выгодности, доходности, уровня жизни, специфики местного бизнеса. Пока к нашим банкирам не будут прислушиваться федеральные учредители, пока омские банки не смогут добиться, чтобы наш регион учитывали в том формате, в каком он есть, пока не будут созданы специальные условия для кредитования юридических лиц, наши предприниматели не смогут получать нормальных кредитов, что будет отражаться на рынке коммерческой недвижимости не самым лучшим образом.


Журнал «Недвижимость» №28 (773) от 16.07.2010 г.