Спрос набирает обороты

В прошлом номере журнала мы подвели итог развитию рынка недвижимости в первом полугодии. На этот раз речь пойдет о перспективах на вторую половину года. Если весной ситуация на рынке недвижимости ознаменовалась некоторым ростом и оживлением рынка, то что можно прогнозировать на летние и осенние месяцы? Будет ли расти спрос? Как и насколько изменятся цены? Какие тенденции будут наблюдаться на рынке недвижимости? Слово экспертам.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

Сейчас трудно что-либо прогнозировать. Ситуация на рынке недвижимости до конца непонятна. Да, идет положительная динамика, увеличивается количество сделок, но чем обусловлен этот рост, пока не совсем ясно. Если говорить о вторичном жилье, то здесь сработал отложенный спрос, который выровнял рынок. Сделки оживились за счет клиентов с деньгами, которые долго ждали падения рынка, но осознав, что этого не произойдет, стали вкладывать средства в недвижимость.

В первичном сегменте ситуация иная. Омичи перестали вкладываться в строительство и покупают квартиры в домах, уже готовых к сдаче. Учитывая, что в период с 2008 по 2010 годы было введено очень мало жилья, такие новостройки становятся редкостью. Дефицит новых квартир усугубляется еще и тем, что многие застройщики работали по госзаказу и отдали часть жилых помещений государству. Предугадать, что будет происходить на рынке недвижимости во второй половине года, невозможно.

Есть надежда, что рынок будет расти, но очень маленькими темпами. Думаю, подрастет и стоимость жилья. Уже сейчас реальные цены на квартиры не соответствуют тем, которые указываются в рекламе. Но большого роста спроса ждать точно не стоит. У многих людей до сих пор нет уверенности в завтрашнем дне. Кризис показал, что работы и постоянного дохода можно легко лишиться. В целом с большей уверенностью я бы прогнозировал рост цена на 2011 год. Но и тогда стоимость будет увеличиваться достаточно медленно, приблизительно на 1-2% в полугодие.

Елена Татаринова, директор АН «Держава»:

Рынок купли-продажи жилой недвижимости после заметного движения в первом полугодии начинает снижать обороты. Это, в первую очередь, связано с летним снижением деловой активности населения, началом поры отпусков и отсутствием дальнейшего уменьшения ипотечных ставок, как основного рычага покупательской способности. Тем не менее я думаю, что в целом положительная динамика рынка недвижимости сохранится до конца года. Возможно, произойдет незначительный рост цен, не более, чем на 10% на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, так как подобное жилье всегда востребовано разными слоями населения.

Новая партия жилищных сертификатов во втором полугодии, безусловно, сыграет положительную роль, но на этот раз не столь значительную. Спрос на жилье эконом-класса, сертификаты, смягчение условий выдачи ипотеки – все вышеуказанные факторы будут удерживать рынок недвижимости в плюсовой динамике. В дальнейшем трудно прогнозировать какой-то бум в сфере недвижимости, поскольку экономический кризис не проходит бесследно. Объем и качество предложения вряд ли заметно изменятся. Но если объем предложения останется на прежнем уровне, то требования к качеству жилых помещений станут более жесткими. Когда на рынке недвижимости много квартир, вполне естественно, что покупатели становятся более взыскательными.

Василий Карпушев, директор ООО «Согласие- Риэлт»:

Я считаю, во второй половине этого года рынок недвижимости сделает новый шаг на пути оживления спроса. Улучшение ситуации я наблюдаю на примере нашей фирмы. Мы медленно, но верно идем вперед. Работы становится все больше, что свидетельствует об определенной активизации рынка. Чувствуется движение и интерес как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов недвижимости. В прошлом году мы опасались, что все дешевое жилье будет выкуплено и рынок встанет, но такого не происходит. Потенциальные продавцы уже адаптировались к нынешней ситуации. В прошлом году очень сложно было объяснять клиентам, что идет падение цен. Продавцы находились под впечатлением прошлых лет, когда стоимость недвижимости постоянно росла. Казалось, что любая квартира, даже самая захудалая, обязательно должна стоить больше миллиона рублей. Но постепенно в сознании наших клиентов произошел некий перелом. Сейчас переговоры по ценовой политике вести гораздо проще – к риэлторам прислушиваются, с ними соглашаются. Сегодня условия диктует покупатель.

То есть, образно говоря, музыку заказывает человек с деньгами. Думаю, эта позиция останется неизменной не только до конца этого года, но и в следующем году. Государственные жилищные программы (сертификаты для ветеранов и военных, материнский капитал), за счет которых начался всплеск роста на жилую недвижимость, продолжат оказывать влияние на рынок. Однако теперь их роль будет менее заметна. Так, в начале года благодаря сертификатам выстраивались квартирные цепочки. За счет одного только жилищного сертификата в сделке принимало участие сразу несколько семей. Но сейчас активизируются сделки, в которых федеральные деньги не принимают участия. С каждым месяцем набирает силу ипотека. Если банкам к концу года удастся снизить ставки до 10% годовых, ипотека самым положительным образом повлияет на рынок недвижимости. А пока многие пытаются решить квартирный вопрос с помощью потребительских кредитов.

В ближайшие полгода самыми ходовыми по-прежнему останутся квартиры стоимостью до двух миллионов рублей. Спрос на жилье эконом-класса только набирает обороты. Жизнь-то продолжается. Омичи адаптируются к новым условиям, меняют, продают, разъезжаются. Большие площади, а также элитное жилье, как и в последние два года, будет маловостребовано. Что касается динамики цен, то, думаю, в этом году серьезных взлетов и падений не предвидится. На мой взгляд, к концу года начнется незначительное увеличение стоимости жилья – возможно, рост составит 0,5-0,7% в месяц.

Говоря о более отдаленной перспективе, можно прогнозировать определенный дефицит на новое социальное жилье. Эта тенденция проявится не ранее следующего года. Но в дефиците окажутся не все новостройки, а только те, которые уже готовы к сдаче. Жилье на первоначальной стадии строительства не будет пользоваться спросом еще очень долго. Пока строительный комплекс не докажет своей состоятельности и мощи, омичи будут избегать участия в «долевке».  В следующем году жилья будет вводиться все меньше и меньше. Объекты, которые возводятся уже давно, будут достроены и сданы. Таким образом, дефицит социального жилья, который начался с новостроек, потянет за собой и вторичный рынок. Когда закончатся привлекательные и качественные квартиры в новых домах, их раскупят и на вторичном рынке.

Журнал «Недвижимость» №25 (769) от 25.06.2010 г.