Когда ждать подъема?

Как известно, сегмент коммерческой недвижимости пострадал от кризиса больше, чем рынок жилья. Предыдущий год многим запомнился миграцией арендаторов, снижением спроса на офисную и торговую недвижимость, бесконечным падением, а позднее – стабилизацией ставок и цен. Сегодня мы попросили экспертов охарактеризовать нынешнее состояние рынка. Какие процессы происходят в сегменте коммерческой недвижимости сейчас?

Дмитрий Сапунов, генеральный директор ООО «НТФ-Девелопмент»:

Особой активности на рынке коммерческой недвижимости я не вижу. Причем если рост торговой недвижимости можно прогнозировать к 2012 году, то в офисном сегменте какие-либо подвижки, вероятнее всего, начнутся не раньше 2015 года. Сегодня все, кто инвестировал в офисную недвижимость, на мой взгляд, оказались в большом проигрыше. О том, что рынок офисных площадей перенасыщен, мы говорили еще в 2007 году, когда о кризисе не было и речи. Омск в силу географического положения и уровня деловой активности не является привлекательным для размещения здесь межрегиональных компаний. Федеральных операторов больше интересуют такие города, как Екатеринбург и Новосибирск. Поэтому в Омске в основном присутствует местный бизнес, и количество потенциальных покупателей или арендаторов офисных площадей сравнительно невелико.

Почти половина участников бизнеса занимается торговлей, немалый процент игроков задействован в строительстве. И у тех, и у других потребность в офисах незначительна. Крупные компании, давно работающие на омском рынке, уже обеспечили себя площадями. С одного места на другое часто переезжают банки, но это не оказывает существенного воздействия на сегмент офисной недвижимости, точнее не способствует его активности.  С торговой недвижимостью все не так просто. Крупных торговых комплексов у нас достаточно. Есть МЕГА, есть «Континент». Пожалуй, можно построить еще один объект подобного масштаба на правом берегу, но больше не надо. А вот маленьких, локальных торговых комплексов в Омске как не было, так и нет. Половина из того, что мы называем торговыми комплексами, по сути ими не является.

Это просто несколько магазинов под одной крышей, не способных обеспечить качественную торговлю. То есть город не насыщен именно качественными торговыми площадями. В сравнении с другими российскими городами-миллионниками – это рынок прошлого века. Сейчас в нашей стране происходят глобальные изменения в сфере проектирования и реконцепции торговой недвижимости, а мы, омичи, до сих пор ходим в плохие магазины, где настолько тесно, что два человека разойтись не могут. В последние годы у нас было понастроено немало бестолковых комплексов покрупнее, но многие из них сейчас закрываются, и слава богу! Потому что так проектировать и строить нельзя! Это неуважение и к собственнику, который заказывал проект, и особенно к потребителю, который будет пользоваться услугами такого торгового комплекса. Сейчас Омск находится на пороге строительства качественных торговых объектов, но захочет ли он этот порог перешагнуть? Пока, к сожалению, мы видим откат к социальным рынкам – небольшим помещениям для большого количества арендаторов.

О том, что в городе не хватает торговых площадей, говорит и тот факт, что все ТЦ концентрируются только в определенных местах. В ходе одного из своих исследований мы изучили территорию Омска, беря за основу избирательные участки. Оказалось, что на большей части этих участков нет вообще ничего, что можно было бы назвать торговыми комплексами. На Левом берегу есть «Фестиваль», «Континент», МЕГА, в центре города – «Герцен-Plaza», «Флагман», «Каскад», «Триумф» и т.д., а на окраинах –
ни-че-го.

Евгений Щербаков, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»:

Вкратце ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как стабильно-депрессивную. Но мы, как истинные оптимисты, верим, что свет в конце туннеля уже за поворотом. Стоит отметить, что сегмент офисной и сегмент торговой недвижимости находятся в разном положении. Площади под торговлю всегда ценились выше и были более ликвидными, чем офисные. Кроме того, Омск оказался перенасыщен офисными площадями. Сегодня, например, можно насчитать около пяти абсолютно пустых офисных центров. В то же время в торговых помещениях потребность есть. В определенной степени это связано с нашим менталитетом – омский инвестор предпочитает вкладывать деньги в недвижимость под торговлю.

Раньше под коммерческую недвижимость довольно часто выкупались квартиры на первых этажах домов. Сейчас такого не происходит, поскольку наш город хоть и с опозданием, но развивается, и предприниматели понимают, что бизнес лучше вести в специально построенных для этого помещениях. К тому же невыкупленных квартир, выходящих на основные магистрали города (проспект Маркса, улицу Красный Путь, проспект Мира) почти не осталось. Сегодня попытки некоторых собственников продать свое жилье под коммерческую недвижимость ни к чему не приводят.

Во время кризиса продолжают пользоваться спросом офисы и торговые объекты, расположенные в местах повышенной проходимости. В основном это центральные городские улицы, места вблизи остановок общественного транспорта и т.д. Такая недвижимость всегда стоила дорого. Владельцы ликвидных площадей, даже несмотря на финансовые затруднения, не спешат их продавать и пытаются держать цены на достаточно высоком уровне.  Хочу отметить, что до того как разразился кризис, представители бизнеса вкладывали деньги в любую коммерческую недвижимость. Существовала четкая установка – сегодня, условно говоря, покупаешь за миллион рублей, через год-два продаешь за полтора-два миллиона. Инвесторы находились во власти этого стереотипа и скупали все подряд. Однако с началом экономического спада выяснилось, что содержание коммерческой недвижимости требует достаточно больших затрат. Как только недвижимость переставала работать из-за отсутствия арендаторов или резкого снижения арендной платы, то сразу же начинала приносить серьезные убытки. Поэтому сейчас инвесторы стали осторожнее и подходят к приобретению площадей под коммерческие цели более взвешенно.

Максим Шерстнев, директор ООО «Стандартэкс»:

На рынке коммерческой недвижимости, судя по количеству и стабильности предложения, сейчас некоторое затишье. В целом в этом сегменте наблюдается незначительное снижение цен по сравнению с концом 2009 года. Предложение достаточно обширное при невысоком спросе. До кризиса под небольшие магазины, парикмахерские и т.д. активно выкупалось жилье на первых этажах домов. Большинство квартир, представляющих коммерческий интерес и расположенных вдоль магистралей, было продано и переведено в нежилой фонд во времена ипотечного бума в 2006-2008 годах. За квартиры на крупных магистралях в центре города или на Левобережье, которые предлагаются к продаже сейчас, собственники запрашивают больше, чем за аналогичное жилье на верхних этажах. Квартиры на первых этажах, расположенные в глубине микрорайона или на магистралях на окраинах, предлагаются к продаже по среднерыночной цене.

Основным источником поступления на рынок торгово-офисных площадей является сейчас новое строительство и реконструкция старых зданий в торгово-офисные комплексы (ТОК). В домах-новостройках к продаже предлагаются, как правило, цокольные этажи, тогда как в ТОК выбор более обширен, причем как с точки зрения расположения, так и площади. Как правило, срок экспозиции торгово-офисных площадей, расположенных в ТОК, меньше, соответственно, спрос на них выше, чем на цокольные этажи в жилых зданиях. Рискну предположить, что перспективы рынка за торгово-офисными комплексами.

Журнал «Недвижимость» №17 (762) от 30.04.2010 г.