Обмен жилья сегодня.

Во время кризиса на рынке недвижимости стала востребованной такая услуга, как обмен жилья с доплатой. Насколько актуален обмен сегодня, и много ли омичей решает жилищный вопрос таким способом? Сколько в среднем длится поиск альтернативной квартиры, и как рассчитывается размер доплаты? За ответами обратимся к экспертам.

Светлана Гордиенко, директор АН «Метро-риэлт»:

Омичи достаточно успешно пользуются механизмом обмена, и в кризисной ситуации такие сделки очень актуальны, они составляют примерно половину всего объема продаж агентства. Такой вариант наиболее удобен тогда, когда продавец планирует приобрести жилье в том же районе, а значит и при улучшении экономической ситуации этот способ изменить свои жилищные условия останется востребованным.

Сейчас особенно актуальны обмены частных домов на квартиры и наоборот. Во многом это связано с сезонностью, так как продажи частных домов всегда активизируются весной. Зимой участок прикрыт снегом, соответственно, многие недостатки просто не видно. Поэтому большинство потенциальных покупателей предпочитает дождаться теплого времени года, чтобы не приобретать дом, что называется, вслепую.

Размер доплаты мы определяем, опираясь на стоимость квартиры собственника и того жилья, которое он хочет приобрести. Учитываем общие данные по рынку недвижимости и рассчитываем стоимость одного квадратного метра, поясняя при этом клиенту, какую сумму ему нужно добавить или получить. Конечно, собственникам свойственно завышать ценность своей недвижимости и занижать приобретаемой, но мы стараемся подобрать для наших клиентов наиболее оптимальный вариант, учитываем их пожелания и обязательно реальную цену.

В нашем агентстве самый быстрый обмен произошел за две недели (с момента заключения договора до непосредственного переезда), но в среднем на это уходит два-три месяца.

Эдуард Сергеев, директор АН «Монолит»:

Да, обмен жилья продолжает оставаться актуальным. Сегодня операции по обмену составляют приблизительно 40% от общего количества сделок. Как правило, договор мены заключается вместе с договором оказания услуг по продаже объекта. Это дает нашим клиентам дополнительные шансы. Размер доплаты высчитывается исходя из рыночной стоимости той и другой квартиры и зависит не только от площади жилья, но и от общего состояния обеих квартир, а также от того, в каких районах города они находятся. В плане организации «прямой обмен» сложнее стандартной сделки.

Поиск альтернативной квартиры – работа трудоемкая. Жилье должно устраивать обе стороны. Образно говоря, подбор квартир можно сравнить с выбором кольца на палец: надо, чтобы оно было и не большое, и не маленькое, а в самый раз. Тем не менее подходящее жилье нередко находится в первые же дни после подписания договора в риэлторском агентстве.

Если вариант обмена не найден сразу, поиск зависает приблизительно на месяц, так как именно через такой промежуток времени обновляется информация на рынке жилья и появляются новые объявления в изданиях по недвижимости. В целом же продажа одной и приобретение другой квартиры с помощью технологии «прямого обмена» занимает в среднем до 3 месяцев.

Нина Карпенко, директор ООО «Недвижимость-ГАРАНТ»:

Как известно, омский рынок недвижимости в настоящий момент перенасыщен предложением, поэтому является рынком покупателя. Потенциальный покупатель и рад бы приобрести недвижимость, но из-за малодоступности кредитов просто не имеет на это денег. Поэтому сегодняшняя ситуация наиболее благоприятна для обмена квартир.

Без преувеличения можно сказать, что доля обменных вариантов составляет около 90% от общего количества сделок с недвижимостью. Это касается не только квартир, но и земельных участков, дач, частных домов и коттеджей. Хочу отметить, что обмены бывают прямые (классические) и через куплю-продажу. Прямые обмены сейчас составляют не более 10-15% от общего количества обменных сделок, в то время как в прошлом году они были самыми распространенными, поскольку в ситуации кризиса оказались фактически единственным способом изменения жилищных условий.

Технологию обменов специалисты фирмы «Недвижимость-ГАРАНТ» отработали до автоматизма.
В нынешнем году рынок недвижимости оживился. Появились жилищные сертификаты, изменились процентные ставки по ипотечным кредитам. Все это привело к активизации покупательской способности, в связи с чем клиенты и риэлторы вернулись к проверенному и хорошо знакомому способу обмена через куплю-продажу. Сейчас этот вариант наиболее востребован, так как расширяет для клиентов возможность выбора.

Размер доплаты складывается из нескольких составляющих. Обычно за основу берется разница в метраже, которая умножается на цену квадратного метра. Также немаловажное значение имеют и качественные характеристики квартиры, которые могут повлиять на размер доплаты как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (этаж, ремонт, год постройки дома и т.д.).

В большинстве случаев на рынке недвижимости практикуются сложные обмены или так называемые квартирные цепочки, подразумевающие обмен нескольких жилых объектов. Для успеха подобных сделок необходимо по возможности минимизировать сроки подбора альтернативных вариантов. В квартирной цепочке участвует несколько семей, члены которых могут отлучаться в командировки, отпуска, иметь разные графики работы. Поэтому подбирать варианты обмена приходится в очень короткие сроки, когда все участники сделки одновременно располагают свободным временем. В среднем такие обмены занимают от двух до четырех недель.

Но в любом случае словосочетание «сложный обмен» не должно смущать наших клиентов. Любая сделка по обмену жилья, даже если в ней участвуют только две стороны, сама по себе является сложной. Однако с профессиональным риэлтором все трудности обойдут вас стороной.

Ирина Хилько, директор АН «СИТИ-риэлт»:

На мой взгляд, обмен не потерял своей актуальности. Рынок недвижимости несколько оживился, но сделки совершаются, прежде всего, теми людьми, которые реально хотят решить свой квартирный вопрос, а не вложить деньги в квартиры. При этом покупательская способность у населения по-прежнему невелика. Соответственно, обмены продолжают осуществляться, хотя нередко для удобства клиентов оформляются как купля-продажа.

Разница стоимости между меньшей и большей жилплощадью соотносима со стоимостью квадратного метра на вторичном или первичном рынке жилья. Сейчас доплата за одну комнату при обмене, как правило, составляет около 300-350 тысяч рублей. Такая цена держится фактически с лета прошлого года.
Сегодня наибольшим спросом пользуются обмены однокомнатных квартир на двухкомнатные или однокомнатных на трехкомнатные. Конечно, у некоторых владельцев крупногабаритных квартир
 (в нашем городе таковым считается жилье от 80-100 квадратных метров) тоже возникает желание обменять свое жилье на меньшее с доплатой, особенно, когда нет возможности его продать.

Однако размер доплаты крайне редко выходит за пределы 1,5 миллионов рублей. Поэтому в основном обмениваются средние по стоимости квартиры. Недавно также активизировался рынок обмена и продаж дачных земельных участков. Сейчас вполне реально поменять дачу на гостинку или на подселение в квартире. Уверена, что такая операция с жильем, как обмен, останется востребованной надолго. По крайней мере до того момента, пока не выйдет из кризиса рынок недвижимости.

Журнал «Недвижимость» №16 (761) от 23.04.2010 г.