Денег много, а заемщиков мало

По прогнозу АИЖК, объемы ипотечного кредитования в 2010 году вырастут более, чем в два раза. Для этого агентством разработана целая стратегия, которая предусматривает выпуск ипотечных облигаций, снижение страхового взноса, введение нового кредитного продукта «переменная ставка» и разные социальные программы. Разделяют ли оптимизм АИЖК омские эксперты? Насколько эффективна, по их мнению, стратегия агентства и приведет ли она к увеличению объемов кредитования?

Ирина Попова, директор ООО «Этаж и К°»:

Вероятнее всего, АИЖК осуществит все заявленные планы. Но вопрос в том, как это отразится на рынке ипотечного кредитования? Насколько я понимаю, основная проблема этого рынка не в отсутствии у банков денежных средств, а в нехватке заемщиков, которые попадали бы под программы ипотечного кредитования. Ввиду кризиса благонадежными и платежеспособными для банков являются лишь единицы заемщиков из всего потока нуждающихся в ипотеке. К сожалению, все эти игры на высшем уровне, миллиардные транши на разные цели не могут добавить денег в карманах конкретных физических лиц и, следовательно, не могут сделать их подходящими для кредитных учреждений заемщиками. Сейчас для получения ипотеки необходимо иметь так называемый «белый» доход, то есть официально подтвержденный заработок, которого лишены большинство омичей.

В противном случае заемщик не попадет ни в одну ипотечную программу. А раз так, то уже неважно, какие закладные будет выкупать АИЖК, кто и какие средства будет рефинансировать, кто и каким образом будет размещать ипотечные облигации и так далее. Если говорить более конкретно, мне трудно понять, каким образом АИЖК собирается сконцентрироваться на развитии кредитования покупки первичного жилья. Закладные выкупаются исключительно на вторичное жилье (на первичное жилье может быть только залог прав требований). Получается, что банки должны будут из своих средств выдать кредиты под жилье, которое не смогут продать, поскольку нет закладной, то есть предмета, который можно продать. Но захотят ли банки на местном уровне вкладывать деньги в жилье, которое будет сдано неизвестно когда и, следовательно, не известно когда будет получено свидетельство о праве собственности?

Возьмем еще одно планируемое новшество – снижение размера страховых премий. Сейчас страховая премия составляет приблизительно 1% от размера кредита. Допустим, стоимость уменьшится на полпроцента. Сможет ли это заметно увеличить число заемщиков? По-моему, нет. Если это вообще хоть как-то повлияет на рынок. Теперь обратимся к переменной процентной ставке, привязанной к ставке рефинансирования. АИЖК презентовало ее как новый кредитный продукт, но подобные продукты у ряда банков уже есть. На рынке недвижимости я отчасти работаю как ипотечный брокер, поэтому, опираясь на личный опыт, могу сказать, что мои клиенты отказываются брать кредиты с плавающей ставкой. Даже с учетом того, что сегодня наметилась позитивная тенденция к снижению ставки рефинансирования, потенциальные заемщики не готовы рисковать и соглашаться на такие программы в условиях нашей экономической нестабильности.

Подводя итог вышесказанному, замечу, что, на мой взгляд, меняться должны, прежде всего, банковские инструкции. Кредитным учреждениям желательно изменить свой взгляд на заемщиков. Чтобы способствовать оживлению ипотечного рынка, банки должны более гибко подходить к рассмотрению кредитных заявок, больше доверять и идти на компромиссы, давать людям больше шансов и больше работать именно над реструктуризацией долгов, чтобы заемщики все-таки имели возможность оставаться платежеспособными. Только тогда увеличится количество заемщиков, приходящих за кредитами.

Марина Алексеева, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Одного желания вкачать в программу ипотечного кредитования бюджетные средства мало, нужны экономические предпосылки, чтобы получить отдачу. Желание правительства оживить ипотечный рынок вполне понятно, ведь, помимо идеологической и социальной составляющих, эти программы имеют и экономические плюсы. Стимулирование строительства локомотивом потянет за собой массу смежных отраслей, что реально оживит экономическую активность в стране, так уже было, и мы это помним, но сейчас кардинально другая ситуация.

Мы хотим наверстать упущенное время, забывая, что именно в это упущенное время происходило банкротство строителей, что именно в это время тысячи людей потеряли работу и потонули в кредитных долгах, что именно в это время жившие на строительном буме смежники разорились вчистую. Куда сейчас вкладывать государственные миллиарды? Понимаю, что ничего не делать тоже нельзя, но не о понижении ставок нужно печься, а о том, как вернуть людям работу. Безработному или банковскому должнику все равно, снижаются ставки по ипотеке или нет, его волнует, как вернуть взятые кредиты. Почему не эта беда заботит наше правительство?

Или они решили, что у них есть «запасное население», чистое от долгов, преодолевшее кризис в один прыжок, которое только и ждет снижения ставок по ипотеке, чтобы начать возрождать экономику с чистого листа? Нет у нас «запасного народа» и возрождать ипотеку придется с этим, изрядно помятым кризисом и безработицей. Готово государство (и банки) кредитовать их, с их кредитными проблемами и упавшими зарплатами? В обозримом будущем и, как надеется государство, активно – нет.

Если говорить о снижении ставок, то это нужно было делать значительно раньше, когда экономика еще не задохнулась от долгов, а сейчас поздно лечить, «больной уже не дышит». Вспомните 2006-2008 годы. Разве нужно было стимулировать ставки к снижению, они снижались автоматически в силу строительного бума и роста спроса на жилье. Сейчас правительство хочет продавить ситуацию, полагая, что вся проблема в ставках. Понизь ставки, и все вернется на уровень 2007 года. Нет, не вернется уже никогда, и дело не в ставках, а в экономическом спаде в целом.

Возникает вопрос: если государство так хочет оживить ипотеку, почему не сделать адресную помощь самим заемщикам?
Но этого не будет, потому что тогда за бортом окажутся все те структуры, которые так заинтересованы в распределении масштабных денежных потоков, выделенных в рамках госпрограмм.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД-риэлт»:

Да, я разделяю оптимизм АИЖК в том, что в текущем году объем выдачи ипотечных кредитов удвоится по сравнению с 2009 годом. Данные меры будут эффективны и приведут к увеличению объемов кредитования, но только в том случае, если они начнут работать в совокупности с развитием рабочих мест, выплатой достойной заработной платы, на которую наши граждане смогут позволить себе взять ипотечный кредит и выплачивать его своевременно, не снижая своего жизненного уровня. Если не происходит развития рабочих мест, то ни о каком развитии ипотечного кредитования не может быть и речи.

Обратите внимание на статистику по безработным (желательно неофициальную): в Омске количество людей, встающих на биржу труда, не уменьшается. Получается, что ипотечные программы направлены, в основном, на Москву и Санкт-Петербург, где с трудоустройством дела обстоят лучше и зарплаты, в среднем, хватает и на жизнь, и на ежемесячные выплаты по кредиту.

Способствовать оживлению ипотеки может и развитие потребительского кредитования. За счет кредитов увеличатся обороты товаров в магазинах, а следовательно и премиальные продавцов, которые составляют немалую часть населения в любом крупном городе. Кроме того, развитие потребительского кредитования активизирует банковский сектор в целом.

Журнал «Недвижимость» №15 (70) от 16.04.2010 г.