Банки готовы уступать

К концу прошлого года в небольших объемах стало восстанавливаться ипотечное кредитование. Можно ли рассчитывать, что в этом году ипотечные ставки будут снижаться? Возобновляется ли кредитование коммерческой недвижимости? Станут ли мягче условия получения кредитов? За ответами обратимся к экспертам.

Татьяна Кальматкина, директор «Бюро «КупиДом»:

Кредитование недвижимости развивается нормально. Можно сказать, что ставки и сроки вернулись на докризисный уровень. В основном это происходит благодаря государственной программе ипотечного кредитования. Банки, выдающие ипотечные кредиты за счет собственных средств, пока держат более высокие ставки, но, я думаю, постепенно и они опустят их на уровень ниже.

То есть, в этом году можно ожидать некоторого снижения ставок (как того требует правительство). Но ведь многое зависит и от того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране. Если «выздоровление» экономики затормозится, то у государства может не хватить денег до того переломного момента, когда банки согласятся снизить проценты и выдавать кредиты на конкурентных с АИЖК условиях.  Постепенно банки начинают кредитовать и коммерческую недвижимость, по крайней мере, заявляют об этом.

Они говорят и о ставках на докризисном уровне, и о сроках выдачи до 7-10 лет. Считаю, что, пока банки готовы выдавать такие кредиты, а недвижимость не начала дорожать, надо пользоваться моментом.
Думаю, во время кризиса был некоторый перехлест в сторону ужесточения требований к заемщикам. Но с другой стороны, в 2006-2008 годы банки слишком оптимистично оценивали всех, кто обращался за кредитами, так что последующее ужесточение условий явилось вполне оправданным. В этом году требования будут более реалистичными.

Любовь Мацкова, директор ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация»:

Правительство нашей страны обещает снизить ставку Центрального Банка до 6% годовых. Думаю, так и произойдет. Сейчас ставка ЦБ составляет 8,5%. В соответствие с ней будет снижаться и ипотечная ставка.
Что касается первоначального взноса, то он, скорее всего, уменьшаться не будет. Никаких предпосылок для этого нет. Банкиры пока не намерены возвращаться к условиям выдачи ипотечных кредитов, которые существовали в 2007 году.

В нынешней ситуации первоначальный взнос составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья, хотя мы понимаем, что сегодня многие потенциальные заемщики не имеют таких средств.  При уменьшении взноса хотя бы до 20% количество выданных ипотек могло бы увеличиться в разы. Но банкиры прекрасно помнят, что в 2009 году большинство квартир, ставших  впоследствии дефолтными, было куплено благодаря небольшому первоначальному взносу. В то же время дефолтных квартир со взносом не менее 30% —
одна на сто. К тому же подавляющее большинство кредитных учреждений настроено на официальный доход заемщика и не принимает в расчет «серые» зарплаты.

Несмотря на жесткую политику в отношении условий кредитования, в этом году АИЖК планирует введение новых ипотечных продуктов, направленных на поддержку строительства. Этому способствует правительство, давшее установку на поддержание строительной отрасли. Часть программ уже разработана и выслана нам на ознакомление, часть находится в стадии работы. Некоторые московские банки уже предлагают ипотечные программы, рассчитанные на приобретение квартир от застройщика.

Относительно коммерческой недвижимости могу сказать лишь то, что в этом году кредиты на ее приобретение вряд ли будут активно выдаваться. Многие компании, которые вынуждены были закрыться или отказаться от аренды помещения, еще не встали на ноги и вряд ли накопили достаточно средств на первоначальный взнос для получения кредита.

Евгений Щербаков, директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор»:

Есть ли предпосылки для возобновления кредитования коммерческой недвижимости? Мне такие факты не известны. Но я допускаю возможность, что где-то для своих людей из-под полы все это и делается в исключительных случаях.

Соответственно, нет и речи о снижении ставок или смягчении условий кредитования. Более того, считаю, что в ближайшее время говорить об этом  пока рано.

Ситуация с ипотечным кредитованием получше, но не настолько, чтобы влиять в целом на обстановку на рынке недвижимости. Хотя, если наше правительство будет последовательным и доведет до конца то, что было заявлено Владимиром Путиным и его помощниками, то, надеюсь, к лету ситуация с ипотекой изменится к лучшему. Вначале премьер-министр провозгласил, что ставка будет снижена чуть ли не до 7% годовых.

Но сейчас он скорректировал свои планы и грозится уменьшить ее до 11%. 

 

Марина Алексеева, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

В этом году ипотечные ставки обязательно снизятся. Я полностью в этом убеждена. Сбербанк, который является одним из важнейших игроков рынка, уже заявил о снижении ставок. За ним потянутся остальные. Кроме того, законодателем моды в плане ипотеки всегда было и будет АИЖК, а оно демонстрирует динамику снижения ставок. Ко всему этому за развитием ипотечного кредитования пристально следит правительство, которое регулярно заявляет о необходимости доступной ипотеки.

Сейчас банки заняли выжидательную позицию. Они будут держаться до последнего, но, когда их клиенты потекут туда, где есть возможность взять кредиты подешевле, и начнутся серьезные потери в доходах, нервы у банкиров не выдержат, и они вынуждены будут снизить ставки.

Постепенно возобновляется кредитование коммерческой недвижимости.
В частности, кредит на такие цели получает сейчас один из моих клиентов. У банка, в который он обращается, довольно внятная программа коммерческой ипотеки — с нормальными ставками, нормальными сроками и даже с возможностью отсрочки по уплате основного долга на полгода.

В качестве пожелания банкам, хотелось бы, чтобы условия по кредитованию смягчались с учетом особенностей регионов. Если в Москве и Санкт-Петербурге так называемые «конвертные» зарплаты – редкий случай, то у нас это норма. Фактически «белую» зарплату в Омске получают только бюджетники. Но государственные кредитные учреждения не желают брать это в расчет и учитывают только официальный доход. Поэтому в банки и попадает много поддельных документов, фальшивых справок НДФЛ  с придуманными зарплатами. Я считаю,  те банки, которые хотят остаться на омском рынке и быть востребованными, должны признавать реалии жизни.

В то же время такой шаг, как понижение первоначального взноса, является лишним. Объясню, почему. Если клиент серьезно не готовился к покупке квартиры в ипотеку, не копил деньги, не изыскивал дополнительных ресурсов, — для банка он не заемщик, а квартирант. В случае каких-то затруднений он легко откажется от квартиры – не дорого далось, не очень-то и жаль. Я никогда не работала с банками, которые заявляли об ипотеке без первоначального взноса или с пятипроцентным взносом, так как это чистой воды афера. 

Также хочется, чтобы банки как-то поощряли заемщиков, которых приводят к ним постоянные партнеры. Для любого кредитного учреждения это означает, что клиенты уже проверены и подготовлены. Мы значительно облегчаем работу банков и хотим, чтобы нашим клиентам делали скидки. Например, не брали денег за рассмотрение документов либо снижали комиссию за выдачу кредита.

Журнал «Недвижимость» №5 (750) от 8.02.2010 г.

---